In deel één: Tim Habraken, director sustainability bij CBRE, Andy van den Dobbelsteen, hoogleraar Climate Design & Sustainability aan de TU Delft en Puk van Meegeren, Programmamanager Energie in Huis & Mobiliteit bij Milieu Centraal over het koppelen van positieve effecten op mens en milieu aan economische belangen.
Het woningtekort is nijpend. Kantoren voldoen lang niet allemaal aan de eisen van deze tijd. In sommige Nederlandse binnensteden loopt de leegstand op. Kansen zien in een markt vol uitdagingen, betekent soepel omgaan met marktontwikkelingen. Maar ook: durven inzien dat ontwikkelingen zoals duurzaamheid een andere risicoklassificatie krijgen. “Positieve effecten op mens en milieu zijn heel goed te koppelen aan economische belangen”, meent Tim Habraken, director Sunstainability bij CBRE. “Dat brengt de hele markt in beweging. Je kapitaal bestaat uit mensen: medewerkers of huurders. Alles wat eraan bijdraagt om hun wensen en eisen centraal te stellen, helpt je om je belegging op lange termijn minder risicovol te maken. In de war on talent is een duurzame, comfortabele en gezonde werkplek cruciaal.”
Nieuwbouw niet per definitie duurzamer dan transformatie
Nieuwbouw speelt al een onmiskenbare rol in duurzaam vastgoed. Voor alles wat nieuw wordt gebouwd, of het nou woningen of distributiecentra zijn, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Hoewel dit de indruk wekt dat A labels en andere certificeringen alleen bij nieuwe gebouwen worden behaald, stelt Andy van den Dobbelsteen, hoogleraar Climate Design & Sustainability aan de TU Delft, dat ontwikkelaars en beleggers het belang van transformatie niet moeten onderschatten. “Nieuw bouwen levert gemiddeld 30 procent meer CO2-uitstoot op dan een oud gebouw renoveren naar (bijna) nul energie. Momenteel kunnen we ongeveer 1 procent aan nieuwe voorraad toevoegen aan de totale vastgoedmarkt. Als we dat goed doen, is die nieuwbouw super duurzaam. Met dit tempo zal 90 procent van de voorraad in 2030 dan hetzelfde zijn aan wat er nu al staat. We moeten dus simpelweg iets aan die bestaande voorraad woningen en kantoren doen, die heeft natuurlijk ook een hoger energiegebruik. Daar staat tegenover dat bestaand vastgoed al gebouwd is en dus heel veel milieubelasting voorkomt ten opzichte van nieuwbouw.”
Slechts 1 op 3 woningen heeft Energielabel B of beter.”
Puk van Meegeren, programmamanager bij Milieu Centraal, adviseert woningeigenaren bij het verduurzamen van hun woning. “In Nederland staan 8 miljoen woningen. Jaarlijks komen daar slechts 80.000 nieuwe woningen bij. Of een woning goed geïsoleerd is, wordt uitgedrukt in de standaard voor warmteverlies. De energielabels. Het is aannemelijk dat woningen met een label A of B goed geïsoleerd zijn. Slechts 1 op 3 woningen heeft echter een label B of beter. In de bouwjaarklasse jaren ‘30-60 is dat aantal nog maar een kwart. Het aandeel labels E, F en G, is bij particuliere verhuur zelfs 40 procent, tegenover 18 procent van de eigen woningen. Het is dus ook hier juist de uitdaging om de bestaande voorraad te verduurzamen.”
Slopen vaak kapitaalvernietiging
Ook Tim Habraken is het ermee eens dat er vooral bij de bestaande voorraad voor zowel commercieel als residentieel vastgoed veel te behalen valt. “De basis zijn de ambities uit het klimaatakkoord. In 2050 moet vastgoed energieneutraal zijn. 85 procent van de gebouwen die we dan hebben, staat er nu al. Dat betekent: aan de slag met de huidige voorraad, anders redden we het niet. Slopen en iets nieuws opbouwen, is vaak kapitaalvernietiging, ook op het gebied van milieukosten. Vooral als je beseft hoeveel CO2 en water er überhaupt nodig is voor de bouw. Het strippen van een gebouw en dat voorzien van een nieuwe gevel of nieuwe klimaatinstallaties, heeft veel minder impact.”
Minder ver dan we denken
Volgens Habraken zijn we lang niet zover als we allemaal denken. Ook niet als het om de groep gebouwen gaat die als eerste duurzaam dienen te worden: de kantoren “De A-locaties gaan redelijk goed. Tegelijkertijd is er in Nederland maar een handjevol gebouwen dat voldoet aan de eisen die het klimaatakkoord stelt en dus Paris Proof zijn. De ambities die er voor 2030 liggen - al is het alleen een label A voor kantoren – strookt niet met het percentage dat daar niet aan voldoet: maar liefst 70 procent. Voor woningen geldt dat er tot 2030 jaarlijks 211.000 verduurzaamd moeten worden om te voldoen. Dat is echt nog een enorme stap.
Sneller en slimmer zijn
Is het onhaalbaar? Ja en nee, stelt Habraken. “We zien een enorme drive in de markt ontstaan: we kunnen bijna niet meer anders. Het is niet de vraag óf we het gaan redden, maar waar we sneller en slimmer kunnen zijn. Koplopers hebben de weg al geplaveid, waardoor het speelveld verandert. Je concurrentie loopt voor. Achterblijvers worden daardoor in zekere zin gedwongen. Ook heeft regelgeving effect. Alles bij elkaar zorgt dat voor een ander bewustzijn in de markt. Inmiddels zijn er zelfs al veel positieve succesverhalen over de waarde na renovatie en het verkorten van de leegstandtijd. Bovendien is geld in verhouding goedkoop, terwijl er weinig hoogwaardige producten op de markt komen. Die combinatie zorgt ervoor dat de kapitaalstromen richting het verbeteren van de huidige portefeuille gaat.”
Stapsgewijs of in één keer verduurzamen bij een transformatie
Bij nieuwbouw worden duurzame toepassingen standaard meegenomen. Is het bij bestaande bouw haalbaar om in één keer van label F naar label A te gaan? Volgens de experts is het vooral zoeken naar het juiste moment. “Verduurzamen kan in één keer, tijdens een ingrijpende transformatie, of stap voor stap”, vertelt Puk van Meegeren. “Je ziet vaak dat een heel appartementencomplex of blok huizen in één keer goed aangepakt wordt. Maar praktisch gezien telt elke stap.”
En het rendement?
Beleggers zullen zich afvragen hoe snel duurzame investeringen in bestaande bouw zichzelf terugverdienen. Uiteindelijk speelt naast de duurzaamheidseis ook de rendementseis. “Probeer vooral naar de lange termijn te kijken”, adviseert Puk van Meegeren. Eerder onderzoek vanuit de Universiteit van Tilburg (Brounen) toont aan dat er een correlatie is tussen de waarde van een woning en een energielabel. Woningen met een slecht label verkopen minder snel. In een overspannen woningmarkt worden die effecten weliswaar minder. “Niet alles verdient zich extra snel terug. Deels heeft verduurzamen dus ook met een mindset te maken: wees tevreden met een bepaald rendement op de korte termijn, als je vastgoedbelegging wel duurzaam is.”
Concurrentie
Tim Habraken bevestigt dat beeld. “In de praktijk zien we gewoon echt dat het duurzaam transformeren van je vastgoed een positieve impact heeft op je rendement. We zien het bijvoorbeeld in de groeiende adaptatie van portfeuillebrede duurzaamheidsstrategieën om risico’s te mitigeren, of bij transacties: duurzame gebouwen kennen meer potentiële kopers. Concurrentie drijft de prijs op. Zo kan verduurzamen zich ook met een korte-termijnstrategie terugbetalen.”
Duurzaamheid begint in de vastgoedmarkt topsport te worden. Wie wordt als eerste energieneutraal?”
Habraken voegt daaraan toe dat het op een aantal locaties – zeker voor commercieel vastgoed - ondenkbaar is om niet duurzaam te zijn. “Kijk naar stationsgebieden. Je kunt daar geen nieuw gebouw ontwikkelen en net binnen de lijntjes van de regelgeving kleuren. Verduurzamen begint in de vastgoedmarkt zelfs al topsport te worden. Wie wordt als eerste energieneutraal? Zelfs aan het begin van de coronacrisis dachten we dat de focus niet op duurzaamheid zou blijven liggen, maar op economisch overleven. Uiteindelijk zagen we precies het tegenovergestelde gebeuren. Elke belegger die we spraken zei hetzelfde: ik kan niet denken over toekomstbestendig vastgoed en doen alsof duurzaamheid niet bestaat.”
RNHB & duurzaam transformeren
In Nederland is een enorme schaarste aan ruimte. We hebben ruimte nodig voor het verbouwen van voedsel, voor natuur en recreatie, maar ook voor de gebouwen waarin we wonen, werken en recreëren. RNHB, dé vastgoedfinancier van Nederland, vindt het belangrijk dat we goed omgaan met het invullen van die ruimte én de functies die er beschikbaar zijn. Zeker in de binnenstedelijke gebieden, waar de voorzieningen al aanwezig zijn, maar veel panden leegstaan. Een transformatie – die meteen voldoet aan de duurzaamheidseisen - is volgens ons een logische route voor de optimalisatie van de ruimte die we hebben. Wij zien dat onze klanten steeds vaker duurzame transformatie toepassen. We verwachten dat dit de komende jaren steeds vaker zal gebeuren. Ook benieuwd naar onze (maatwerk)oplossingen voor transformatieprojecten? Kom meer te weten op rnhb.nl.
Dit artikel is gesponsord door RNHB
