Banken worden al jaren geconfronteerd met steeds strengere wet- en regelgeving. Een belangrijke factor hierin is Basel III; een reeks internationale kapitaaleisen die tussen 2013 en 2019 werd ingevoerd. Sindsdien moeten banken een groter deel van hun uitstaande leningen kunnen dekken met hun eigen vermogen dan dat dit voorheen het geval was.
Daarnaast hebben De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de afgelopen jaren het toezicht op kredietverstrekking aangescherpt. Banken moeten tegenwoordig extra zorgvuldig beoordelen of een vastgoedontwikkeling financieel haalbaar is. Dekker: ‘Het is bijvoorbeeld verplicht een analyse te maken van potentiële risico’s op het gebied van witwassen en terrorismefinanciering. Non-bancaire financiers, zoals Fortus, kunnen een oplossing zijn wanneer snelheid en betrouwbaarheid van groot belang zijn.’
Banken zijn verplicht een groot deel van hun uitstaande leningen te kunnen dekken met eigen vermogen. Hierdoor financieren ze vaak maximaal 80 procent van de taxatiewaarde van een project, terwijl je bij non-bancaire kredietverstrekkers soms wel 90 tot 100 procent loan-to-costs kunt krijgen”
Hogere financiering
De mede-oprichter van Fortus Vastgoedfondsen ziet nog een veelvoorkomende reden waarom vastgoedontwikkelaars steeds vaker uitwijken naar alternatieve financieringsbronnen. ‘Banken zijn verplicht een groot deel van hun uitstaande leningen te kunnen dekken met eigen vermogen. Hierdoor financieren ze vaak maximaal 80 procent van de taxatiewaarde van een project, terwijl je bij non-bancaire kredietverstrekkers soms wel 90 tot 100 procent loan-to-costs kunt krijgen. Projecten die met een financiering via de bank helemaal niet van de grond zouden kunnen komen, zijn ineens wel mogelijk met een non-bancaire financieringsvorm.’
Toename van non-bancaire financiers
Door de strenge regelgeving duurt het aanvraagproces voor een lening bij een bank lang en kunnen leningen ook niet altijd worden toegekend. Dit heeft de deur geopend voor non-bancaire kredietverstrekkers. Zij zijn niet gebonden aan dezelfde beperkingen als banken en kunnen leningen een stuk sneller en makkelijker verstrekken.
Dekker: ‘Bij sommige non-bancaire kredietverstrekkers kun je als vastgoedontwikkelaar bijvoorbeeld al binnen enkele dagen een financiering krijgen, zonder te hoeven voldoen aan de strikte kaders die banken hanteren. Non-bancaire partijen beoordelen een aanvraag voornamelijk op factoren zoals de haalbaarheid van een project en de professionaliteit van een projectontwikkelaar.’
Alternatieven voor bancair lenen
‘Voorbeelden van alternatieven voor bancair lenen zijn private investeerders, vastgoedfondsen en crowdfundingplatforms’, gaat Dekker verder. ‘Hiervan worden vooral private investeerders en vastgoedfondsen steeds vaker gebruikt als financieringsvorm. Waar je bij een private investeerder direct geld leent van één persoon, is een vastgoedfonds een ‘gezamenlijk potje’ voor investeerders, waarvanuit verschillende vastgoedprojecten worden gefinancierd.’
Ook bij crowdfundingplatforms wordt er geld van verschillende investeerders samengebracht om een project te financieren. Hierbij gebeurt dat via een online platform. Ten opzichte van vastgoedfondsen ligt het maximale leenbedrag bij crowdfunding vaak lager, waardoor deze financieringsvorm minder aantrekkelijk is voor grootschalige vastgoedontwikkelingsprojecten.
Concurrentievoordeel in competitieve vastgoedmarkt
Een vraag die ontstaat rondom dit onderwerp: waarom willen vastgoedontwikkelaars het aanvraagproces van een lening eigenlijk zo kort mogelijk houden? Dekker: ‘Eén van de grootste redenen hiervoor is dat het hun kansen vergroot in de competitieve vastgoedmarkt. Veelbelovende panden worden namelijk snel verkocht. Om de concurrentie voor te blijven moeten ontwikkelaars snel een bod kunnen uitbrengen en dan zelfs het liefst zonder financieringsvoorbehoud. Bij een bancaire financiering is dat vaak onmogelijk door de lange doorlooptijd, terwijl non-bancaire financiers hier wel in kunnen voorzien.’
Terugvallen op kennis van vastgoedmarkt
Een andere reden voor vastgoedontwikkelaars om vaker te kiezen voor een non-bancaire partij is volgens Dekker de expertise waarop ze kunnen terugvallen. In tegenstelling tot traditionele banken, denken de meeste non-bancaire financiers actief mee over de haalbaarheid en het rendement van een project. Dit maakt hen niet alleen een kapitaalverstrekker, maar ook een partner die waardevolle inzichten en ondersteuning biedt tijdens het ontwikkelproces.
‘Hoeveel ervaring een vastgoedontwikkelaar ook heeft, vaak is er toch behoefte om te sparren met een expert van buitenaf. Veel projectontwikkelaars kunnen namelijk veel meer rendement halen uit hun project dan dat ze in eerste instantie denken. Denk aan een project waarvan het plan oorspronkelijk was om zeven appartementen te realiseren. En waar dit uiteindelijk negen appartementen zijn geworden, met meer rendement tot gevolg.’
Dit artikel is gesponsord door Fortus.
