'Vastgoedsector worstelt met waardevol gebruik van data'

De vastgoedsector kan innovatiever worden en worstelt nog met het gebruik van data op een dusdanige manier dat het waarde toevoegt. Dat concluderen Paul Oligschläger, manager, en Mike Strang, senior consultant van de vastgoedpraktijk van KPMG, in de zevende aflevering van Yardi Proptech Insights.

KPMG bracht onlangs voor de zesde keer zijn onderzoek naar innovatie in de bouw en vastgoed uit. Hoe innovatief is de vastgoedsector? Oligschläger: 'Heel veel vastgoedpartijen zijn in min of meerdere mate bezig met innovatie, blijkt uit ons onderzoek. Echter, de uitdaging is om het nu ook écht te gaan doen. Start met experimenteren.' Strang constateert dat digitalisering, data en duurzaamheid continu terugkomen. 'Daar vinden de meeste innovaties plaats.' Oligschläger komt met een voorbeeld. 'Ik ben zelf fan van innovaties op het gebied van duurzaamheid, zeker als ze gekoppeld worden aan de andere twee sleutelgebieden data en digitalisering. De gebouwde omgeving, de vastgoedsector, speelt wat mij betreft een grote rol in het tegengaan van klimaatverandering. Materiaalpaspoorten zijn bijvoorbeeld relevant voor de hele sector, niet alleen voor een bepaald deel van de keten. Deze helpen inzicht te geven in grondstofgebruik, maar ook in de bewustwording over welke materialen worden gebruikt in de keten. Zodanig dat we deze kunnen hergebruiken.'

Bekijk hier de video met Paul Oligschläger en Mike Strang van KPMG

Noodzaak om te innoveren

Strang constateert dat de bouwsector nadrukkelijker dan de vastgoedsector de noodzaak voelt om te innoveren. Ook dat staat in het rapport. 'Of het nu beleggers of ontwikkelaars in de vastgoedsector zijn, iedereen is er wel mee bezig. De mindset om te willen innoveren is er, maar de schakeling naar doen moet veelal nog komen. Dat kan door digitaal onderlegde medewerkers aan te nemen in diverse lagen van de organisatie en experimenten aan te gaan.' Uit het rapport blijkt dat slechts zestig procent van de vastgoedpartijen een digitale strategie heeft. Oligschläger: 'Ik vind dat weinig. Dat zou, als je kijkt naar de wereld buiten het vastgoed, honderd procent moeten zijn. Er zijn duidelijk nog stappen te zetten.' Volgens Oligschläger is de bouwsector meer bezig met innovatie, bijvoorbeeld op het gebied van industrialisering. 'Door het gebrek aan bouwprofessionals, door de woningnood en door de stijging van de grondstoffenprijzen zijn bouwbedrijven welhaast gedwongen om te innoveren. Die druk voelde de vastgoedsector veel minder. Het is te verwachten dat de uitdagingen binnen retail- en kantorenvastgoed, als gevolg van corona of de uitdagingen waar de sector voor staat op het gebied van duurzaamheid, hier verandering in brengen.'

“Vastgoedsector worstelt met waardevol gebruik van data”

Theoretische inschattingen

Eén van de te meten onderdelen is het energieverbruik. Oligschläger: 'Maar data alleen daarover zeggen nog niets, als je het niet kunt koppelen aan informatie over hoe het gebouw wordt gebruikt. De uitdaging bij data is om samen met betrokkenen overeenstemming te krijgen over wie de eigenaar is, of je alle data wel kunt krijgen en de vraag hoe je op basis van de verkregen data de inzichten kan creëren die je wilt. Met die aspecten worstelt de sector.' Om wel gebruik te maken van data, moeten vastgoedpartijen eerst voor zichzelf duidelijk hebben tot welke inzichten zij willen komen en waarvoor ze data willen gebruiken. 'Er zijn door de sector stappen gezet in verduurzaming van de gebouwde omgeving, maar de berekeningen daarachter zijn vaak nog gebaseerd op theoretische inschattingen van portfolio’s en gebouwen. Willen we aan klimaatdoelen voldoen, moeten we wel tot echte gebruikersdata komen. Zodat een duurzaamheidscertificaat in de toekomst daadwerkelijk de aspecten van een duurzaam gebouw laat zien. Dat betekent een actuele en continue stroom van data over duurzame aspecten van een gebouw realiseren. Die moet je ook continu kunnen verwerken. Dat blijkt in de praktijk nog lastig genoeg.'

“Vastgoedsector worstelt met waardevol gebruik van data”

Data in één systeem

Het liefst brengt een vastgoedbeheerder- of belegger zijn data bijeen in één systeem, constateert Strang. 'Alleen is dat gewoonweg niet zo makkelijk in de praktijk. Vaak komt die data uit heel veel verschillende bronnen. Het op de juiste manier bij elkaar brengen, oftewel mergen van die data bestaat uit verschillende stappen en is eigenlijk een soort dataraffinaderij). Een is het opschonen van individuele data sets. Denk aan missende velden, inconsistenties in bijvoorbeeld namen, enzovoorts. Twee is het harmoniseren van de data bronnen. Welke van de bronnen ‘heeft gelijk’ als de informatie over een bepaald onderdeel van elkaar verschilt? Drie gaat over het ‘opwerken’ van de data. Door analyses kan namelijk uit de bestaande data nieuwe data worden gegenereerd. Vier is het gebruiken van de data in analyses, waarbij het belangrijk is om de context van de data niet uit het oog te verliezen. Want data gebruiken voor iets waar het niet voor bedoeld is, brengt het risico van misinterpretatie met zich mee.'

“Vastgoedsector worstelt met waardevol gebruik van data”

Gebruik van digital twins

Een nieuwe ontwikkeling is het gebruik van zogenaamde digital twins. Oligschläger: 'Een digital twin is een model of simulatie van een fysiek object, zoals een gebouw. Ze kunnen realtime synchroniseren met het fysieke object. Zo kunnen uitkomsten direct worden gebruikt voor het nemen van beslissingen. De nauwkeurigheid van de voorspellingen wordt steeds beter, vaak in de vorm van scenarioanalyses. Vandaar dat het model steeds meer op een virtuele tweeling van de werkelijkheid gaat lijken. Bijkomend voordeel is dat een digital twin in dezelfde bewoordingen kan worden beschreven als het fysieke object. Daarmee wordt het mogelijk om met iedere specialist te communiceren in de taal van het eigen vakgebied. Het is voor de specialist niet langer nodig om een vertaalslag te maken van fysiek object naar simulatie en vice versa. Daardoor kun je aandachtspunten nauwkeuriger adresseren.'

“Vastgoedsector worstelt met waardevol gebruik van data”

Kantoor wordt ontmoetingsplaats

Tot slot: hoe denkt KPMG dat het kantoor van de toekomst eruitziet? Oligschläger: 'Ik denk dat er altijd behoefte blijft aan face to face-contact. Het kantoor is niet dood. Ik denk wel dat het kantoor verandert van een werkplek in een ontmoetingsplaats. Ik vraag me af of daarvoor minder vierkante meters nodig zijn. Dat moet zich nog gaan uitwijzen.' Strang reageert: 'Je ziet al bij ons, maar ook bij onze klanten dat kantoren worden aangepast. KPMG heeft nu een plaats gecreëerd waar we kunnen sporten en relaxen. Dat is een eerste signaal. Het zou wel eens een unique selling point voor het binnenhalen van potentiële medewerkers kunnen worden als je kantoor op ontmoeten is ingericht.' Oligschläger: 'Aansluitend verwacht ik ook dat het voor woningen een effect gaat hebben. Zodanig dat ontwikkelaars rekening houden met het feit dat bewoners veel vaker thuiswerken.'

Bekijk ook de 6^eafleveringvan Yardi Proptech Insights
Manfred Kühl, CEO Holland Immo Group.