Hoe kun je aantoonbaar impact maken met een belegging in vastgoed? Met een wooncrisis en energiecrisis, ligt het voor de hand te investeren in betaalbare en energiezuinige (nieuwbouw)woningen. Maar wie op de langere termijn impact wil maken investeert in natuur, want ook al is de waarde van natuur op dit moment nog niet in financiën uit te drukken, natuur is van wezenlijk belang voor een gezond en duurzaam leefklimaat.
Ingewikkelde ruimtelijke opgaves
In Nederland is de ruimte schaars en staat de natuur sterk onder druk. Er zijn grote ruimtevragen. Denk aan de ruimte die nodig is voor woningbouw en werklocaties, maar ook voor waterberging, duurzame landbouw, energienetwerken en terreinen voor defensie. In alle grote gebiedsontwikkelingen is het puzzelen met deze ruimteclaims. Illustratief is de ontwikkeling van Groot-Merwede-Rijnenburg, waar de initiatiefnemers tijdens de Woontop de intentie hebben uitgesproken om ‘voldoende betaalbare woningen te bouwen; natuur, landschap, groen en waterberging te integreren; multimodale bereikbaarheid te garanderen; werklocaties te realiseren, een energiezuinige wijk te ontwikkelen en duurzame energie op te wekken.’ Uit deze intentie blijkt hoe ingewikkeld hedendaagse ruimtelijke opgaves zijn.
Businesscases van dergelijke complexe gebiedsontwikkelingen zijn nauwelijks rond te rekenen. Vooralsnog levert alleen grond voor woningbouw financieel wat op, maar de andere ruimteclaims niet of nauwelijks. Dat maakt dat veel gebiedsontwikkelingen momenteel sterk onrendabel zijn. Vaak moeten concessies worden gedaan op de oorspronkelijke ambities, waaronder de hoeveelheid groen en natuurontwikkeling. En dat is voor niemand goed.
Natuur en woningen hand in hand
Impactbeleggers kunnen hier een rol nemen. Door natuur op waarde te schatten, kunnen zij ervoor zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit van gebiedsontwikkelingen én de financiële businesscase verbeteren. Natuur en woningen gaan hand in hand. Immers de woningen zorgen voor de inkomsten om de natuurontwikkeling te bekostigen. Dit betekent dat woninginvesteerders direct bijdragen aan natuurontwikkeling. Hoe meer zij voor de woningen betalen, hoe meer financieringsruimte er ontstaat voor natuuraanleg.
Waarde van de natuur berekenen
Maar hoe druk je de waarde van natuurontwikkeling uit? Voor impactbeleggers geldt namelijk dat de gecreëerde waarde meetbaar moet zijn. Volgens Global Impact Investing Network (GIIN) is er pas sprake van impact als het doel van de investering is om een positieve, meetbare sociale en/of ecologische impact te genereren, naast het maken van financieel rendement.
Een enge manier om de waarde van natuur te meten is om dit uit te drukken in CO2, want met natuurontwikkeling wordt CO2 opgeslagen en met woningbouw wordt CO2 uitgestoten. Meer natuur leidt op die manier tot een betere CO2-balans. Let wel, de waarde van natuur is in werkelijkheid omvangrijker en omvat ook de recreatieve waarde en verbetering van de biodiversiteit.
Stel je voor dat de CO2-uitstoot van woningbouw wordt gesaldeerd met de CO2-opslag van natuurontwikkeling. Bij Fakton hebben wij berekend dat één hectare natuur (bos) ruim 25 woningen volledig CO2 neutraal kan maken. Een gebiedsontwikkeling met voldoende natuur kan zo aangemerkt worden als een Paris-Proof woonwijk.
The Edge: meest duurzame gebouw ter wereld
Dit salderingsprincipe is niet nieuw. Het doet mij denken aan de ontwikkeling van The Edge Amsterdam, het hoofdkantoor van Deloitte/AKD. Dit grensverleggende project was in 2015 het meest duurzame gebouw ter wereld. Het ongekend hoge duurzaamheidsniveau lukte allereerst door toepassing van extreem innovatieve technologie en een slim gebouwontwerp. Maar er werd ook een truc gebruikt: het gebouw is volledig energieneutraal door het plaatsen van 4.100 vm2 zonnepanelen in de omgeving, op daken van de UvA en HvA. Het energieverbruik is gesaldeerd met de energieopwekking van de zonnepanelen.
Ik zie een soortgelijke businesscase voor mij bij gebiedsontwikkelingen waar de diverse ruimtevragen – waaronder woningbouw en natuurontwikkeling – bij elkaar komen. Hier geldt het principe dat de CO2-opslag van natuur compenseert voor de CO2 uitstoot van de woningen. Impactbeleggers zouden bereid moeten zijn iets meer voor deze woningen te betalen dan anders. Op die manier dragen ze bij aan een CO2-neutrale ‘Paris proof’ woonwijk. Wie is de eerste belegger die impact maakt door de aankoop van natuur?
