'Het gaat erom hoe goed je als organisatie in staat bent om je aan te passen', aldus Allard van Spaandonk, directeur Nederlandse investeringen bij Bouwinvest. Je kunt niet stilzitten.
Eigenlijk is innovatie voor Bouwinvest zo vanzelfsprekend dat het lange tijd niet apart benoemd werd. Van Spaandonk: 'Vertrekpunt in onze strategie is lange termijn en daarmee toekomstbestendigheid. We proberen te voorspellen of vastgoed waarin we investeren blijft voldoen en waarde behoudt. Daarom is innovatie altijd een wezenlijk onderdeel van onze bedrijfsvoering en van onze langetermijnbeleggingsstrategie.'
Snelle maatschappelijke, technologische en economische veranderingen brachten Bouwinvest ertoe om het onderwerp een structurele plek binnen de organisatie te geven. 'We willen daarbij zeker niet het wiel opnieuw uitvinden', zegt Van Spaandonk. 'We houden voeling met de buitenwereld.'
Smart lofts
Zo is Bouwinvest aangesloten bij verschillende kennisplatforms, zoals Holland PropTech. Een speciale afdeling CSR & Innovation binnen Bouwinvest leidt innovatie in goede banen. Dat gebeurt door zich goed te oriënteren op nieuwe ontwikkelingen en technologie en te kijken wat daarvan bruikbaar is voor de organisatie en voor de kantoren, winkels, woningen, hotels en het zorgvastgoed waarin het bedrijf belegt. Tegelijkertijd inventariseert de afdeling ook welke kansrijke ideeën er intern leven in de organisatie en - belangrijker nog – helpt om ze ook echt uit te voeren. Soms maakt Bouwinvest gebruik van kant-en-klare nieuwe producten, soms van oplossingen op maat. Een goed voorbeeld van dat eerste is het energiemanagementsysteem Nuuka dat het milieuverbruik in Bouwinvests WTC Den Haag en Nieuwe Vaart bijna real time inzichtelijk maakt.
Allard van Spaandonk
Allard van Spaandonk werkt al bijna tien jaar bij Bouwinvest. Hij begon in 2008 als directeur Asset Management. Sinds 1 januari 2013 is hij als directeur Nederlandse Investeringen verantwoordelijk voor de beleggingen in Nederlands vastgoed. Voor zijn komst naar Bouwinvest was hij onder meer directeur Woning- en Winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed.
En waar Nuuka al een gangbare technologie is, geldt dat niet voor het appartementencomplex op Strijp S in Eindhoven dat Bouwinvest heeft gekocht. Op die locatie is het pionieren. In pilotvorm worden samen met de bewoners van de veertien ‘smart lofts’ nieuwe technieken en gebruiksgemak beproefd. Bijzonder is dat de vrijwel energieneutrale lofts gebruik maken van gelijkstroom, waardoor zonne-energie zonder omzettingen kan worden gebruikt of opgeslagen in accu’s.
Dat vernieuwing niet altijd technologisch of bouwkundig van aard hoeft te zijn, maar ook kan zitten in een concept, bewijst de pop-up huisvesting voor psychogeriatrische zorg die Bouwinvest momenteel onderzoekt. Het zijn modulaire eenheden, waarmee zorginstellingen gebouwen kunnen samenstellen die in omvang en functie voldoen aan hun behoeften. Als het aantal cliënten afneemt en er daardoor minder huisvesting nodig is, kunnen de modules weer ontmanteld worden en een nieuwe bestemming krijgen. Van Spaandonk: 'Innovatie zit in dit geval niet alleen in het doosjes stapelen, maar ook in de vraag hoe wij kunnen inspelen op een tijdelijke behoefte.'
Duurzaamheid vanzelfsprekend
Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in de manier waarop Bouwinvest invulling geeft aan innovatie. 'Maatschappelijk is het niet meer acceptabel om een gebouw te ontwikkelen dat niet ‘state of the art is.' Inmiddels wordt het besef dat duurzaam vastgoed aantrekkelijker en rendabeler is breed gedeeld en is duurzaamheid een vanzelfsprekend aandachtspunt in investeringsvoorstellen en renovatieplannen. Een paar jaar geleden was dat nog wel anders. Toen Bouwinvest huurders de keuze begon te geven hun woningen uit te rusten met zonnepanelen - in ruil voor een iets hogere huur, maar lagere energiekosten die dat meer dan compenseerden - was daar aanvankelijk weinig animo voor, herinnert Van Spaandonk zich. 'Dat vonden we toen schokkend. Je zag het snel veranderen. Nu zijn huurders wel geïnteresseerd en anders wij wel.'
Als lid van Gresb (Global Real Estate Sustainability Benchmark), een onafhankelijke benchmark dat de prestaties op het gebied van duurzaamheid van vastgoedfondsen wereldwijk met elkaar vergelijkt, wil Bouwinvest een van de koplopers zijn. 'We willen met alle fondsen tot de hoogste categorieën van Gresb behoren', stelt Van Spaandonk.
Dat niveau brengt verplichtingen met zich mee. 'De eisen worden steeds opgevoerd. Je moet dus inspanning blijven leveren. Om dat niveau te evenaren kun je niet stilzitten.' Toch is het de ene keer makkelijker dan de andere keer om een gebouw zo duurzaam mogelijk te krijgen. Bij nieuwe aankopen heeft dat voornamelijk te maken met het moment dat Bouwinvest instapt in een bouwproject. 'We proberen zo snel mogelijk aan boord te komen, in de fase dat we nog invloed kunnen uitoefenen. Vaak kopen we iets met een ‘ten minste eis’, met als huiswerk: hoe kunnen we elkaar verbeteren', legt Van Spaandonk uit.
Sociale innovatie
Hoewel duurzaamheid een van de voornaamste thema’s is voor Bouwinvest, zijn er ook andere manieren waarop de vermogensbeheerder bezig is met innovatie. Zo maakt het bedrijf steeds meer gebruik van allerhande big data-analyseproducten. Slimme technieken om grote hoeveelheden gegevens goed te kunnen analyseren leiden tot beter onderbouwde investeringsbeslissingen.
We zijn van oudsher een belegger die vindt dat een gebied meer is dan een aaneenschakeling van gebouwen. Het totaal moet kloppen”
Veel andere zaken zijn te scharen onder sociale innovatie. Onderling informatie uitwisselen bijvoorbeeld om van elkaar leren. Dat blijkt te werken. Zo wordt voor kantoorgebruikers een community-app gebouwd. En met behulp van de resultaten uit de Energy Navigator van startup bedrijf E-nolis gaat Bouwinvest met haar huurders in gesprek om te praten over energieprestaties. Samen kijken ze dan waar nog winst te behalen valt, omdat de werkelijke energieprestaties van gebouwen vaak niet overeenkomen met wat te verwachten valt op basis van het energielabel.
Bouwinvest gebruikt onder andere digitale communicatieplatforms om aandeelhouders en eigen medewerkers zo goed mogelijk te betrekken en te informeren. Huurders van al het vastgoed waarin Bouwinvest investeert worden al tijdens de ontwikkelfase van een bouwproject op de hoogte gehouden en er wordt rekening gehouden met hun wensen. Van Spaandonk: 'We proberen huurders aan ons te binden, want huurders zijn belangrijker dan stenen.'
Rekening houden met je omgeving hoort daar voor Bouwinvest ook bij, door niet alleen een gebouw neer te zetten, maar ook te kijken naar het gebied eromheen. Hoe die visie in de praktijk uitpakt is goed te zien op het Stadionplein in Amsterdam, waar Bouwinvest in verschillende fases woningen, winkels en kantoren liet ontwikkelen. Bouwinvest is voorstander van een Bedrijven Investeringszone, waar ondernemers en eigenaren van het gebied hun belangen bundelen om de leefbaarheid, veiligheid en aantrekkelijkheid van het gebied te borgen voor de lange termijn. Voor Van Spaandonk is die brede blik niet meer dan logisch. 'We zijn van oudsher een belegger die vindt dat een gebied meer is dan een aaneenschakeling van gebouwen. Het totaal moet kloppen.'
