De grote uitdagingen van vandaag tonen volgens Dura Vermeer aan dat we anders moeten denken. Kiezen is geen optie meer: alles moet aangepakt worden. Niet op één thema, maar op alle relevante thema’s tegelijk. Niet ‘of,’ maar ‘én.’
Marieke Mentink, divisiedirecteur vastgoed bij Dura Vermeer: ‘Om koers te houden in onze vastgoed- en gebiedsontwikkelingen hebben we een maatschappelijk kompas ontwikkeld. Daarmee kijken we zo integraal mogelijk naar nieuwe ontwikkelingen.’
Het Goede Doen
Het Goede Doen biedt een leidraad voor de grote thema’s in de vastgoedwereld, zoals de inclusieve stad, betaalbare woningen, de leefbaarheid in veel wijken van grote steden, netcongestie, hittestress, hoosbuien, CO₂-uitstoot, klimaatwetgeving en personeel. Al deze vraagstukken zijn onderverdeeld in vier pijlers: aarde koesteren, samenleving versterken, ruimte optimaliseren en technologie benutten.
‘Om de aarde te beschermen, hebben we een glashelder doel gesteld: net zero in 2050, waarbij we verantwoordelijkheid nemen voor de hele keten. We bouwen steeds meer met natuurlijke materialen zoals hout, passen CO₂-arm beton toe en zetten volop in op duurzame woningconcepten. Een voorbeeld hiervan is ons nieuwste circulaire woningconcept, Aer.
Goede Buur(t)
Bovendien is het essentieel om verder te kijken dan de ruimtelijke opgave om de samenleving te versterken. Achter iedere voordeur schuilt een eigen sociaal ecosysteem. Met onze programmalijn voor sociale impact spelen we hierop in door onze gebiedsgerichte aanpak Goede Buur(t) toe te passen en door het opstellen van een maatschappelijk kwaliteitsplan. We optimaliseren de ruimte door nieuwe (compacte) woonvormen en plattegronden te benutten, waarbij we zoeken naar innovatieve oplossingen zoals mobiliteitshubs. Nieuwe technologieën, technische innovaties en digitalisering maken dit alles mogelijk’, legt Mentink uit.
Aandacht voor kwaliteit, focus op kwantiteit
‘We dragen Het Goede Doen nu sinds een jaar actief naar buiten uit’, vertelt Mentink. ‘We werkten al langer op deze wijze, maar dat gebeurde impliciet en minder in onderlinge samenhang dan nu. Om te kunnen voldoen aan de grote vraag naar gezonde en betaalbare woningen, vereist het sturen op Het Goede Doen niet alleen aandacht voor kwaliteit, maar ook een duidelijke focus op kwantiteit.’
Voor het versnellen van gebiedsontwikkelingen en grote bouwprojecten is het essentieel dat marktpartijen, overheid en semioverheden nauwer gaan samenwerken”
Publiek-private samenwerkingen
Hoe kan er genoeg snelheid gemaakt worden om één miljoen nieuwe woningen te bouwen? De huidige uitdaging vraagt om een vernieuwde aanpak van publiek-private samenwerkingen. Het kabinet-Schoof heeft de ambitie om jaarlijks zo’n honderdduizend nieuwe woningen toe te voegen, wat een totaal van één miljoen woningen moet opleveren. Zonder grootschalige opschaling en versnelling blijft dit doel onhaalbaar. Mentink: ‘Voor het versnellen van gebiedsontwikkelingen en grote bouwprojecten is het essentieel dat marktpartijen, overheid en semioverheden nauwer gaan samenwerken.
Samenwerking vaak de zwakste schakel
Volgens de divisiedirecteur is het overduidelijk dat de samenwerking vaak de zwakste schakel vormt bij veel gebiedsontwikkelingen. Dit komt ook naar voren uit een reeks interviews die Mentink samen met het vakblad Cobouw – een onafhankelijke nieuwsbron voor de bouw – heeft gehouden over ‘de 900.000 woningen vraag’. Destijds was het doel nog 900.000 woningen, aangezien de ambitie van één miljoen toen nog niet was gesteld. In het onderzoek werden vertegenwoordigers van gemeenten, corporaties en marktpartijen geïnterviewd over de vraag wat er nodig is om te versnellen en op te schalen? Wat gaat er nou eigenlijk mis of liever andersom: wat kan er beter?
‘Volgens de professionals komt het vooral aan op hoe we publiek-private samenwerkingen organiseren en met welke houding we daarin stappen,’ concludeert Mentink. ‘Technische zaken, kosten en procedures zijn ook belangrijk, maar wegen minder zwaar. Die zaken lossen zich meestal op als alle partijen zich committeren, of zijn simpelweg een gegeven. Wat echt veel beter kan, is de samenwerking binnen de driehoek van overheid, semi-overheid en markt.’
Dat wantrouwen moet doorbroken worden, maar daar heb je wel lef voor nodig”
Als iedereen het daarover eens is, waarom verloopt de samenwerking dan niet simpelweg beter? ‘Vanwege het onderlinge wantrouwen,’ legt Peter Klevering, directeur gebiedsontwikkeling bij Dura Vermeer, uit. ‘Partijen vrezen voor verborgen agenda’s. Dat wantrouwen moet doorbroken worden, maar daar heb je wel lef voor nodig.’
Klevering en Mentink spreken met veel instemming over een ontwikkeling die zij de afgelopen jaren bij enkele gemeenten hebben waargenomen: samenwerken op basis van partnerselectie. Klevering noemt partnerselectie dan ook ‘de ideale manier van samenwerken’. Een vernieuwende samenwerkingsvorm die onder meer leidt tot een soepeler proces en betere resultaten voor gebiedsontwikkelingen. ‘We richten ons daarbij op de opdracht, de meest effectieve manier van samenwerken én het gedeelde verlangen. De grootste uitdaging is dat er alleen wat moed vereist is.’
Partnerprofiel
Bij partnerselectie kiest een overheid, meestal een gemeente, niet voor het mooiste plan of het meest aantrekkelijke financiële bod, zoals bij traditionele ontwikkeltenders, maar op basis van een partnerprofiel. Volgens Klevering werkt een aanpak die alleen focust op de inhoudelijkheid van een plan niet optimaal, omdat gebiedsontwikkelingen nu eenmaal meerdere jaren duren. Vijf tot tien jaar is eerder regel dan uitzondering en er zijn gebiedsontwikkelingen die langer dan twintig jaar vergen. ‘Het is een illusie om een plan van A tot Z uit te rollen zoals het oorspronkelijk is bedacht. Veel belangrijker is het om een partner te kiezen met wie je samen die lange weg wilt afleggen en die zich ook langdurig wil verbinden.
Hierbij wordt gekeken naar hoe mensen, organisaties en culturen op elkaar aansluiten, wat de gezamenlijke visie is op een kwalitatieve leefomgeving, welk vertrouwen kan worden opgebouwd, welke garanties daarbij passen en hoe er wordt omgegaan met tegenslagen. ‘Dat alles vraagt om lef. Het betekent namelijk dat je je kwetsbaar moet durven opstellen, ambitieus moet zijn, maar ook realistisch.’
Gedeeld verlangen
Klevering: ‘Het identificeren van de mogelijk strijdige belangen en het definiëren van het gedeeld verlangen, zien wij als cruciale stappen in de samenwerking en daarmee het ontwikkelingsproces. In samenwerking met een gemeente of corporatie is het vanzelfsprekend dat er soms spanning zit tussen de onderliggende belangen. Natuurlijk willen wij als Dura Vermeer Nederland een stukje mooier maken, maar er ligt een financiële prikkel ten grondslag aan ons ondernemerschap. Je kunt daar omheen kletsen óf het open op tafel leggen.'
'Dat laatste – transparantie – is waar wij voor staan. Als je eerlijk bent over verschillen, snap je van elkaar hoe je acteert in situaties. Pas als je elkaars verschillen kunt respecteren, ontstaat er ruimte om te praten over wat je bindt. Als je op deze wijze aan de voorkant investeert in het elkaar leren kennen, betaalt dit zich ruimschoots terug in de vorm van een soepel proces en een succesvolle gebiedsontwikkeling. Met het gedeeld verlangen als fundament onder de samenwerking zijn wij als marktpartij bereid en in staat om vroeg in het proces fors te investeren in de planvorming en zo processtappen parallel te laten lopen. Dat parallel plannen is weer de sleutel tot versnelling en zo winnen we de tijd die we aan de voorkant in elkaar investeren dubbel en dwars terug.’
Best practices
Ongeveer vijf jaar geleden merkten ze bij deze grote ontwikkelende bouwer dat de wereld op veel plekken vast begon te lopen door de wooncrisis, de enorme woningbouwopgave en de druk op de leefbaarheid in veel stadswijken. Tegelijkertijd kwamen er steeds meer vraagstukken op rondom het milieu en de natuur. 'Toen zijn we onze projecten gaan onderzoeken: hoe komt het dat het ene project zeer succesvol verloopt, met alle positieve effecten voor de gebiedskwaliteit, en het andere veel minder?' herinnert Mentink zich.
‘Zo hebben we expliciet gezocht naar best practices. Want, we willen Het Goede Doen. Toekomstbestendige, nieuwe leefomgevingen ontwikkelen en realiseren, waar mens én aarde in balans zijn. Waardevolle voorbeelden van hoe dit zich in de praktijk vertaalt, zijn projecten zoals RijswijkBuiten, De Suikerzijde in Groningen, Elements in Haarlem en Rozenoord in Vught.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
