‘Behoeftes van klanten zijn door de jaren heen sterk veranderd’, zegt Pilkes. ‘Logistiek vastgoed moet zich daarom ook aanpassen om aan deze veranderende behoeftes te voldoen. Vooral in de jaren na de pandemie merken we een grote verschuiving.’ Pilkes herkent in deze veranderingen en verschuivingen een aantal trends.
Schaalbare opslagoplossingen
Bedrijven richten zich steeds meer op schaalbare opslagoplossingen die inspelen op zowel groeiambities als de behoefte aan kleinere, flexibele ruimtes. ‘Veel van onze klanten passen hun opslagstrategieën aan om veerkrachtiger te worden. Ook om flexibel te kunnen reageren op onverwachte veranderingen in de markt.’ De logistiek vastgoedexpert geeft aan dat deze flexibiliteit varieert van het opschalen van opslagcapaciteit tot het creëren van kleinere ruimtes die beter passen bij nieuwe bedrijfsmodellen en specifieke operationele behoeften.
Steeds vaker worden daarom grote distributiecentra opgesplitst in meerdere units. ‘Venlo DC1 van rond de 20.000 vierkante meter, werd oorspronkelijk door één klant gebruikt, maar is nu verdeeld in vijf units voor verschillende huurders’, illustreert Pilkes. Een vergelijkbare aanpassing vond plaats bij Born DC1, een locatie van ongeveer 80.000 vierkante meter verdeeld over twee verbonden gebouwen, die nu zes flexibele units omvat om aan uiteenlopende eisen van meerdere bedrijven te voldoen.
Maatwerkoplossingen
Fysieke aanpassingen binnen het gebouw dragen ook bij aan een flexibelere benutting van ruimtes. ‘Zoals het aanpassen van de indeling, het plaatsen van wanden en vloeren om aan specifieke operationele behoeften te voldoen. Door samen te werken met onze klanten kunnen we vaak maatwerkoplossingen creëren die perfect aansluiten bij hun unieke eisen.’ Een goed voorbeeld hiervan is volgens Pilkes een logistieke dienstverlener, waarvoor Prologis een drievoudige mezzanine toevoegde in hun warehouse. Deze aanpassing verdrievoudigde de opslagcapaciteit en maakte het mogelijk om de ruimte efficiënter in te delen, flexibel te gebruiken en aan te passen aan de marktdynamiek.
‘Omdat wij nauw samenwerken met onze klanten, herkennen we hun behoeften en kunnen we de klant goed ondersteunen. Denk aan flexibele huurcontracten, uitbreiding van gebouwen, tijdelijke oplossingen in andere gebouwen of uitbreiding in een ander pand binnen ons brede netwerk. Dat is precies wat klanten vandaag willen en nodig hebben. Met Coolblue in ons Prologis Park Tilburg hebben we al drie keer een uitbreiding aan het gebouw toegevoegd om hun opslagruimte te vergroten en hun groeidoelstellingen te ondersteunen.’
Herontwikkeling stelt ons in staat om aan de behoeften van huidige en toekomstige huurders te voldoen en tegelijkertijd duurzaam met de beschikbare ruimte om te gaan”
Snelle thuisbezorging
Naast deze flexibiliteit in capaciteit speelt ook de locatie een steeds grotere rol. Consumenten verwachten steeds snellere bezorging en daarom willen logistieke dienstverleners letterlijk dichter bij de consument zitten om efficiënte last-mile leveringen te realiseren. Deze vraag leidt ertoe dat sommige bedrijven grotere distributiecentra buiten stedelijke gebieden gebruiken om kleinere depots in stadscentra snel te bevoorraden. ‘Coolblue gebruikt het distributiecentrum in Prologis Park Tilburg, nabij belangrijke transportcorridors, om haar kleinere stadshubs en winkels van voorraad te voorzien.’
Noodzaak voor herontwikkeling
De ruimte in Nederland is volgens Pilkes beperkt. Ruimte voor nieuwbouw (Greenfield developments) is daarmee ook schaars. Het herontwikkelen (Brownfield ontwikkeling), renoveren en optimaliseren van bestaande gebouwen is van cruciaal belang, signaleert Pilkes. ‘Herontwikkeling stelt ons in staat om aan de behoeften van huidige en toekomstige huurders te voldoen en tegelijkertijd duurzaam met de beschikbare ruimte om te gaan. Bovendien biedt herontwikkeling meer flexibiliteit om in te spelen op klantbehoeften door strategische locaties in en rond steden opnieuw leven in te blazen, waar anders nauwelijks nog ruimte beschikbaar is.’
Pilkes benoemt de herontwikkeling van een oude steenfabrieklocatie in Eindhoven. ‘Deze locatie was vervuild door eerdere industriële activiteiten, zoals kleiwinning en gemeentelijk afvalbeheer. Voordat we het terrein geschikt konden maken voor logistieke activiteiten, was een grondig saneringsplan nodig’, legt Pilkes uit. De werkzaamheden omvatten niet alleen bodem- en milieusanering, maar ook de installatie van gasdrainagesystemen om resterende gassen te kunnen monitoren.
‘Er zijn naar schatting een aanzienlijk aantal oude industrieterreinen in Nederland die geschikt zijn voor brownfielding. Dit biedt een kans om groei voor bedrijven en de economie te stimuleren zonder waardevolle open ruimte te verspillen’, licht Pilkes toe. Herontwikkelde locaties zoals in Eindhoven bieden Prologis en zijn huurders de kans om binnen de grenzen van het beschikbare land te blijven innoveren en te groeien.
Duurzaam bouwen
Europese wetgeving op het gebied van duurzaamheid, zoals de Corporate Social Responsibility Directive (CSRD) en de EU Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), zal logistieke vastgoedbeheerders en huurders beïnvloeden. Deze regelgeving maakt verduurzaming van logistiek vastgoed tot een topprioriteit. ‘Duurzaamheidsoplossingen bieden onze klanten ook meer flexibiliteit doordat ze voorbereid zijn op toekomstige regelgeving, kunnen rekenen op meer hernieuwbare energiebronnen en hun energiekosten kunnen optimaliseren.’
Pilkes geeft aan dat de logistieke sector op alle drie gebieden van ESG vooruitgang boekt, vooral op het gebied van milieu. ‘Klanten zijn steeds vaker op zoek naar innovatieve oplossingen voor hun magazijnen. Deze moeten niet alleen energie-efficiënt zijn maar ook over de gehele levenscyclus CO2-uitstoot verminderen, de levensduur van het gebouw verlengen en bijdragen aan een gezonde werkplek voor medewerkers. All-electric ontwerpen, het hergebruiken van materialen, en bouwmaterialen met een lage CO2-voetafdruk zijn veelgebruikte opties bij Prologis. Het toevoegen van zonnepanelen, warmtepompen en infrastructuur voor EV’s zijn andere concrete stappen die we via onze Prologis Essentials-oplossingen aanbieden om klanten te helpen hun duurzaamheidsdoelen te behalen.’
Op de lange termijn zorgt het pand ook voor een positieve energiebalans, doordat het meer hernieuwbare energie produceert dan het zelf verbruikt”
Prologis Park Eindhoven DC4
Pilkes geeft als voorbeeld Prologis Park Eindhoven DC4, dat als eerste logistiek gebouw ter wereld een Zero Carbon Certificaat toegekend kreeg door het International Living Future Institute (ILFI). ‘Met de eerdergenoemde oplossingen hebben zowel de bouw als de bedrijfsactiviteiten binnen het warehouse een netto-nul CO2-uitstoot volgens de berekeningen op basis van ILFI-standaarden. Op de lange termijn zorgt het pand ook voor een positieve energiebalans, doordat het meer hernieuwbare energie produceert dan het zelf verbruikt.’
Dit artikel is gesponsord door Prologis.
