Zelfs op de Amsterdamse Zuidas, een van de jongste kantoorlocaties van Nederland, is op het gebied van duurzaamheid wel weer een volgende slag te maken. Dat vindt althans directeur Building & Project Consultancy Marc van Niekerken van Savills. Op het wat oudere noordelijke deel van het gebied worden diverse gebouwen al stevig onderhanden genomen, maar het veel jongere zuidelijke deel komt binnenkort ook aan de beurt. Daar zal het volgens Van Niekerken echter vooral gaan om verhogen van het comfort.
‘Is het echt nodig om alle kantoorgebouwen aan de hoogste Breeam-standaards te laten voldoen? Is dat vaak geen window dressing?’, vraagt Van Niekerken retorisch. ‘Wij denken dat het soms beter is om andere dingen aan te pakken, zoals het gebruik van een pand. Als ’s avonds alle lichten blijven branden, schiet je weinig op met al je investeringen in zuinig energieverbruik.’ De ‘wij’ waar hij het over heeft, is uiteraard de allround vastgoeddienstverlener Savills. Samen met zijn collega Thom Kepel, technisch manager bij de afdeling Property Management, legt Van Niekerken uit hoe Savills tegen verduurzamen aan kijkt. ‘Bottom line gaat het eigenaren natuurlijk altijd om de vraag hoeveel geld je erin steekt en hoeveel huur je eruit kunt halen. Daar gaan wij dus ook van uit.’
Van Niekerken weet uit eigen ervaring hoe mensen geld kunnen verspillen door koste wat het kost het hoogst haalbare na te streven. ‘Op IJburg bijvoorbeeld zijn de huizen aangesloten op een net van stadsverwarming. Dat is duurzaam. Toch zie ik dat sommige mensen heel veel investeren om hun huis nóg energiebesparender te maken. Da gaat soms zo ver dat ze de beschikbare voorzieningen niet eens gebruiken. In het verduurzamen kan je ook je doel voorbij schieten. Wij adviseren vastgoedeigenaren om hier slim mee om te gaan.’
The Edge is al compleet smart
De kantoren op het zuidelijke stuk van de Zuidas, waarvan de meeste tussen de tien en vijftien jaar oud zijn, scoren op het gebied van energiebeheer al behoorlijk goed. Een aantal panden heeft bijvoorbeeld zonnepanelen en maakt gebruik van een warmte-koudeopslagsysteem. De meeste panden hebben hun eigen systeem, sommige delen er een. The Edge, het pas in 2014 opgeleverde kantoor waarin onder meer accountancy-kantoor Deloitte gevestigd is, heeft zelfs de hoogste Breeam-scores van heel Nederland. ‘En dat is ook een compleet smart building’, legt Kepel uit.
‘Smart’ lijkt hét codewoord bij verduurzaming van vastgoed. ‘In dit pand schakelen we het licht nog met behulp van knoppen, maar in een smart building registreren sensoren de stand van de zon, de aanwezigheid van mensen en zelfs persoonlijke voorkeur van mensen. Op basis daarvan wordt het licht geschakeld. Hetzelfde geldt voor de verwarming of koeling. Deze vergaderruimte is geschikt voor zes mensen, maar we zitten hier maar met drieën. Misschien is het wel te koud. Smart omgaan met licht en warmte heeft als het één persoon betreft misschien weinig invloed op het energieverbruik. Maar als je het doortrekt naar vijfduizend gebruikers, zet het behoorlijk zoden aan de dijk. Bovendien verhoogt het het comfort van de huurders.’ Het pand waarin Savills gevestigd is, genoemd naar de Argentijnse architect Rafaël Viñoly, dateert uit 2005.
C-label is aan de Zuidas geen probleem
‘Wij adviseren de eigenaren om hun gebouwen smart te maken, iets wat in fasen kan worden uitgevoerd’, zegt Van Niekerken. Volgens hem zijn huurders ook bereid om voor extra comfort extra te betalen. In 2023 moeten alle Nederlandse kantoren minimaal een ‘C’ scoren op de EPC-certificering, maar dat levert voor geen van de kantoren op de Zuidas een probleem op. ‘Energie is echter zeker niet de enige factor van een smart building’.
De groeiende aandacht voor ‘smart buildings’ blijkt onder meer uit het succes van het Well Building Institute. Deze in 2014 opgerichte Amerikaanse instelling certificeert gebouwen aan de hand van criteria die betrekking hebben op het welzijn van de gebruikers. In Nederland werd in 2015 een vergelijkbare organisatie opgericht, het Blue Building Institute. ‘Duurzaamheid richt zich niet meer alleen op het gebouw maar ook op haar gebruikers, een trend waarvan wij verwachten dat die de komende jaren alleen nog maar verder zal toenemen. In de strijd om werknemers is comfort en een goede werkomgeving steeds belangrijker. En dat mag voor de bedrijven die young professionals/millenials aan zich willen binden best wat kosten.’
Leefbaarheid moet wel worden verbeterd
Een ander aspect van duurzaamheid is de toekomstbestendigheid van vastgoed, waarbij Van Niekerken en Kepel wijzen op de omgevingsfactoren van de Zuidas. ‘Als het avond wordt, kun je hier een kanon afschieten. Er is niemand meer’, zegt Van Niekerken. Volgens hem zou de gemeente met de eigenaren van de kantoortorens om de tafel moeten gaan zitten, om daar in de toekomst verandering in te brengen. De nieuwe appartementencomplexen en de komst van een supermarkt zijn een goed begin, maar nog niet voldoende. ‘Om te zorgen dat dit gebied Amsterdam met Amstelveen verbindt, wat mogelijk is zodra de ondertunneling van de A10 een feit is, moet gezorgd worden dat mensen na werktijd niet meteen wegvluchten. Er moet leven komen. Er zijn wel pleintjes en waterpartijen, maar de leefbaarheid zou in de toekomst verbeterd moeten worden. Met de ondertunneling van de A10 wordt volgend jaar begonnen en we zijn erg benieuwd welk effect dit zal hebben op het gebied.’
De gemeente zou volgens het tweetal ook een positieve rol kunnen spelen bij het coördineren van bijvoorbeeld energie-uitwisseling. De torens met al hun verschillende eigenaren staan nu nog te veel op zichzelf. ‘Kantoren hebben overdag veel energie nodig, terwijl hotels en woningen juist ’s avonds meer energie vragen’, zegt Van Niekerken. ‘Een beter afstemming daarvan zou enorme voordelen bieden.’ Ook Savills, dat pakweg de helft van de torens in het gebied onder beheer heeft, zou daar een rol in kunnen spelen.
'Bij file op de A10 sta je al in de parkeergarage stil'
En dan is er tenslotte nog het file-probleem. ‘Als er file op de A10 staat, kom je hier beneden de parkeergarage al niets eens uit’, zegt Kepel. ‘Als hier meer mensen komen wonen, neemt dat probleem alleen maar toe. Er zal aandacht besteed moeten worden aan de bereikbaarheid met het OV. Het autovrij maken van de Zuidas zal niet gemakkelijk te realiseren zijn, maar zou het gebied wel een stuk aantrekkelijker maken. Een autovrij Central Business District, daar zouden we de Zuidas mooi mee op de kaart kunnen zetten!’
Over de auteur
René Bogaarts is freelance journalist.
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van april 2018.
