Dat blijkt uit een analyse van Rabobank Real Estate Finance (RREF).
Impact
De bank verwacht dat deze crisis goed het duwtje kan zijn dat de op hoge toeren draaiende vastgoedmarkt uit balans kan brengen. 'Gevoelsmatig zaten we al op een top van de markt en corona kan voor een kanteling van het sentiment zorgen.' Vanwege de sterke verwevenheid met de economie verwacht de bank dat de vastgoedmarkt mee zal gaan in de negatieve spiraal van de recessie.
'Rabobank verwacht dit jaar een lichte krimp van 0,2 procent van de economie, op basis van de uitgangspunten dat de coronacrisis in het tweede kwartaal normaliseert. Deze krimp zal ook op vastgoed zijn weerslag krijgen.' Daarmee schat de bank de situatie een stuk rooskleuriger in dan het centraal planbureau (CPB) dat maximaal uitgaat van een krimp van 7,7 procent.
Transacties vallen stil
Hoewel de beperkende maatregelen in eerste instantie nog nauwelijks effect hadden op de transacties in de afrondende fase, verwacht RREF dat het transactie- en investeringsvolume de komende tijd zal gaan dalen. 'Veel bedrijven en ondernemers hebben op dit moment andere zorgen dan het vinden van nieuwe huisvesting.'
Daarnaast denkt de bank dat beleggers een afwachtende houding zullen aannemen en niet snel zullen overgaan tot het doen van nieuwe investeringen. 'De focus gaat uit naar cash, werkkapitaal en winstgevendheid. Waar transacties wel tot stand komen, zaten deze al in de pijplijn, zoals bij nieuwbouw met afnameverplichting of er wordt gekozen voor zekerheid in core vastgoed of specifieke assets classes.'
Vastgoedwaarde gaat dalen
Als de huidige situatie aanhoudt, en gezien het toenemende aantal IC-opnames van coronapatiënten is verbetering nog ver weg, liggen waardedalingen van vastgoed voor de hand. De waarde van commercieel vastgoed hangt namelijk in grote mate af van de toekomstige huurinkomsten. 'Taxateurs zullen dit opnieuw gaan beoordelen,' verwacht de bank. Daarbij helpt het niet dat veel objecten nu niet gemakkelijk te betreden zijn.
Het meest urgent is de situatie voor retailvastgoed dat toch al onder druk stond. Voor kantoren en bedrijfsruimten verwacht RREF op langere termijn waardedalingen. Ook op de woningmarkt voorziet de bank prijsdalingen ondanks de schaarste. 'In het algemeen kunnen we voor nu zeggen dat als het consumentenvertrouwen daalt, de verkoop van woningen afneemt en de prijzen van (koop)woningen minder hard stijgen, dan raakt dat de waarde van huurwoningen. Zelfs als we tekorten hebben.'
Is er zicht op herstel?
Of de situatie zal normaliseren, hangt af van hoelang deze crisis duurt. Eerder gaf het CPB aan dat veel bedrijven een tijdelijke schok vanwege de reserves wel kunnen opvangen. De Rabobank sluit zich hierbij aan. 'Hoe snel de markt herstelt, hangt vooral af van de duur van de crisis en het effect van de maatregelen die door de overheid genomen worden. Er is in eerste instantie sprake van een gezondheidscrisis, maar wel één met duidelijke effecten in de economie.'
Wat kunnen banken doen?
Roel van de Bilt, directeur van RREF, zei eerder in een interview met Vastgoedmarkt dat banken bedrijven zoveel mogelijk zullen ondersteunen om deze tijd door te komen. 'Het kan niet zo zijn dat een ondernemer met een gezond businessmodel door deze crisis omvalt,' aldus Van de Bilt. Ook in deze analyse herhaalt de Rabobank deze steunbetuiging. 'In NVB verband is besloten dat banken klanten tot 2,5 miljoen euro de mogelijkheid geven om de aflossing maximaal 6 maanden uit te stellen. Dit kan heel veel ondernemers lucht geven. Klanten moeten dit wel zelf aanvragen. Bij overige klanten wordt dit per geval bekeken. Dit gebeurt omdat de situatie in heel veel gevallen per klant totaal verschillend is. Dan is een maatwerkoplossing vele malen effectiever en vaak is het ook niet nodig.'
