Buitenlandse investeerders zijn al jarenlang betrokken bij Nederlandse vastgoedprojecten. Denk aan woningbouw, kantoren, winkels en andere asset classes. ‘Nederland is lange tijd een land geweest waar het rustig was, waar het betrouwbaar was en een land dat als veilig werd bestempeld. Ondanks wisselingen van regeringen’, vertelt Karreman. Hij is managing director van APF International. Een onafhankelijke investmentmanager en vastgoedontwikkelaar. ‘De laatste tijd is daar wel wat verandering in gekomen door wetswijzigingen die woningbouw onaantrekkelijker maken en de fiscale wijzigingen.’
Karreman stipt de earningsstrippingsregeling aan. ‘De verdere beperking van de renteaftrek vormt een belemmering voor beleggers om een fatsoenlijk rendement te halen. Als je het vergelijkt met andere Europese landen, is Nederland streng en hanteert het de regel strikter dan vanuit Europa wordt wettelijk voorgeschreven. Dit werpt een hoge drempel op voor buitenlandse beleggers om hier te investeren.’
Vergrootglas
Vermeeren is managing director en head of asset management Duitsland van Patrizia. Een van oorsprong Duitse investeerder, maar inmiddels acterend in meerdere Europese landen. Dit jaar viert Patrizia haar tienjarig bestaan in Nederland. Hij merkt op dat buitenlandse investeerders zich steeds minder welkom voelen in Nederland. ‘We merken dat we steeds meer onder een vergrootglas komen te liggen en dat we negatief worden benaderd. We moeten constant uitleggen en toelichten wat we aan het doen zijn. Terwijl we juist zouden moeten kijken welke partijen we kunnen betrekken om de verschillende uitdagingen die er liggen aan te pakken. Kantoren moeten we flink verduurzamen. Het winkelbestand heeft als gevolg van de coronacrisis en de online retail behoorlijke klappen gehad. En dan hebben we ook nog de woningopgave. Deze problemen lossen we niet op met alleen Nederland kapitaal, maar het wordt buitenlandse investeerders steeds moelijker gemaakt om in te stappen.’
Het is niet realistisch om te denken dat alle kapitaalbehoeften opgehoest kunnen worden door alleen Nederlandse partijen”
Transparantie ontbreekt
Er bestaat een beeld van de buitenlandse investeerder. Het zijn partijen die komen en gaan, schetst Karreman. ‘Het klopt dat wij soms maar twee of drie jaar eigenaar van een pand zijn, maar dat doen we al jaren. In deze jaren zorgen we dat de gebouwen weer aan de eisen van de huidige tijd voldoen en brengen we ze op de markt voor verhuur. Met alle bijbehorende risico’s. Daarna verkopen we het aan een belegger met een andere risicoprofiel. Dat is onze manier van werken. Ik denk dat in de vastgoedwereld een stuk transparantie ontbreekt. Daar is meer behoefte aan. Dat we van elkaar weten op welk moment welke partij aan zet is. Op welk moment kan een partij een bepaald risico nemen en wat voor rendement hoort er bij een bepaald risico? Als je een eindbelegger bent, kun je tevreden zijn met een lager rendement dan op het moment dat er veel risico wordt genomen. Dat wordt niet altijd door iedereen herkend. Iedereen focust altijd op de eindsituatie, terwijl de weg ernaartoe meer toelichting behoeft.’
De Nederlandse vastgoedsector kan niet zonder de inmenging van buitenlands kapitaal, benadrukt Vermeeren nogmaals. ‘Het is niet realistisch om te denken dat alle kapitaalbehoeften opgehoest kunnen worden door alleen Nederlandse partijen. Bovendien worden ook die Nederlandse partijen niet enkel gevoed door Nederlands kapitaal. De kapitaalbasis wordt steeds internationaler en dat extra kapitaal hebben zij ook nodig. Hetzelfde geldt voor Nederlandse investeerders en Nederlandse pensioenfondsen. Die kunnen en willen niet alleen in de Nederlandse markt investeren. Dus omgekeerd geldt hetzelfde. Wij zijn een bijzondere sector. Er zijn maar weinig sectoren waar zo naar de oorsprong van kapitaal wordt gekeken als de vastgoedsector op dit moment.’
Beter profileren
Vermeeren vindt dat de vastgoedsector te veel bezig is met de waan van de dag. ‘Ik vind dat wij onszelf beter kunnen profileren en het contact op kunnen zoeken met overheden. We moeten uitleggen wat we doen, namens welke partijen we optreden en wat onze beleggingshorizon is. Die horizon kan namelijk variëren. Er zijn partijen die zich richten op de korte termijn vanwege directe marktuitdagingen. De noodzaak om bepaalde projecten te verbeteren komt vanuit de markt zelf. Die creëren wij niet. Vanwege het specifieke rendements- en risicoprofiel zijn deze vaak interessant voor buitenlandse investeerders. Anderzijds vertegenwoordigen wij ook veel partijen die een lange termijn beleggingshorizon hebben.’
Die uitgangspunten moeten volgens Vermeeren beter voor het voetlicht worden gebracht. ‘Ik merk dat op het moment dat we met elkaar in gesprek gaan, we zeker raakvlakken hebben. Buitenlandse investeerders kunnen een grote bijdrage leveren aan de vastgoedopgave. Er zijn winkelcentra in Nederland die van internationaal niveau zijn. Ik durf te beweren dat zonder de inbreng van kennis en ervaring van buitenlandse partijen, het niet op hetzelfde niveau was geweest. Buitenlandse investeerders nemen dus niet enkel kapitaal mee, maar ook kennis, kunde en ervaring. Omgekeerd nemen wij ook voorbeelden uit Nederland mee naar het buitenland. Dan gaat het bijvoorbeeld om kennis over stedenbouwkundige opzet.’
We praten veel met elkaar in onze sector, maar te weinig met de partijen met wie we mogelijk samen kunnen werken”
Witboek
Karreman vindt dat buitenlandse investeerders zichzelf meer mogen profileren in het Nederlandse vastgoedlandschap. ‘Breder dan alleen vastgoed zijn buitenlandse investeerders ook betrokken geweest bij de realisatie van de Coentunnel en de Afsluitdijk. Dergelijke betrokkenheid laten we niet altijd goed zien aan de buitenwacht. We houden veel dingen voor onszelf. We praten veel met elkaar in onze sector, maar te weinig met de partijen met wie we mogelijk samen kunnen werken. Lees overheden.'
'Binnen het netwerk van Holland Property Plaza, waar wij beiden lid van zijn, zijn we een inventarisatie gestart om te polsen waar buitenlandse investeerders behoefte aan hebben in gesprekken met Nederlandse opdrachtgevers en overheden. Ook willen wij in kaart brengen waar zij last van hebben in de contacten die er al liggen. Dat vatten wij samen in een witboek, dat we overhandigen aan de overheid. Daarmee willen we laten zien dat wij een groot gedeelte van het beleggingskapitaal vertegenwoordigen en een luisterend oor bieden voor wat er speelt. Daarin vertellen we precies wat we aan het doen zijn en waarom we dat doen. Hierbij gaan dingen soms minder goed, maar er gaat veel meer wel goed. Middels een positieve noot, een witboek, benadrukken wij onze rol.’
Dit artikel is gesponsord door Holland Property Plaza.
