Het is een doordeweekse ochtend, de zon schijnt in Sassenheim. CIO Erwin Wessels en projectmanager ESG Willem-Jan van de Water – beiden werkzaam bij Altera – staan op het Evert van Dijkpad. Links een watertje en veel openbaar groen, rechts de in de jaren tachtig gebouwde eengezinswoningen. Aan de buitenkant is er nauwelijks iets van te zien, maar BAM Wonen heeft al deze woningen – namens de vastgoedbelegger uit Amstelveen – pas geleden flink verduurzaamd.
De werkzaamheden bestonden uit het toepassen van dak- en bodemisolatie. Verder is het bestaande glas vervangen door triple glas en hebben de woningen een nieuw balansventilatiesysteem met warmteterugwinning (WTW-systeem) gekregen. Ook kregen de woningen een nieuwe voor- en achterdeur. Altera heeft de aanwezige zonnepanelen op de daken enkele jaren geleden al laten plaatsen. Dat heeft Altera overigens met álle grondgebonden woningen in de portefeuille gedaan, zegt Van de Water.
Het verder verduurzamen van de woningen is onderdeel van onze verduurzamingsstrategie”
Energetische maatregelen
Als projectmanager was Van de Water de spil tussen Altera en de aannemer. ‘Bij dit project zijn vooral energetische maatregelen uitgevoerd. Het klopt dat je aan de buitenkant geen grote verschillen ziet ten opzichte van de oude situatie, wel zijn er nieuwe energiezuinige deuren en draaiende delen geplaatst. Daardoor zijn onder meer ventilatieroosters vervallen en is het buitenaanzicht deels gewijzigd. Er is overwogen om de houten kozijnen te vervangen door kunststofkozijnen. Kunststof kozijnen hebben energetisch gezien betere isolatiewaarden dan de bestaande houten kozijnen. Vanuit duurzaamheid en circulariteit beredeneerd, is de keuze alsnog op behoud van bestaande en nog kwalitatief in goede staat zijnde houten kozijnen gevallen. We hebben de kozijnen wel voorzien van nieuwe draaiende delen met kierdichting.’
Comfortverbetering
De werkzaamheden in Sassenheim begonnen in oktober 2023, de oplevering vond plaats in maart 2024. De huurders aan het Evert van Dijkpad en het Parmentierpad hebben aangegeven dat de werkzaamheden soepel zijn verlopen en dat ze de comfortverbetering direct hebben ervaren. Van de Water: ‘Een bewoner kwam blij naar me toe en vertelde dat hij nu op sokken door de woonkamer kon lopen, zo aangenaam warm vond hij de vloer.’ Wessels: ‘Na de oplevering sprak ik een man die zei dat het ineens zo stil was in huis. Voor de verduurzaming hoorde hij vliegtuigen of het geluid van een buurtfeestje, maar daar was nu geen sprake meer van. Naast een lager energieverbruik en hierdoor een daling van de totale woonkosten is dat natuurlijk ook een vorm van een beter wooncomfort.’
Verduurzaming onderdeel van de strategie
Altera staat bekend om een beleggingsstrategie met geïntegreerde ESG-aanpak; alleen op die manier krijg je duurzaam en toekomstbestendig vastgoed, zo is de overtuiging. Het vastgoed van Altera is al bovengemiddeld duurzaam. Sterker, het Altera Woningfonds is al vier jaar op rij GRESB Real Estate Global Sector Leader. GRESB is een benchmark binnen de wereldwijde vastgoedsector voor de mate van ESG. ‘Het verder verduurzamen van de woningen is onderdeel van onze verduurzamingsstrategie’, aldus Wessels.
Continu optimaliseren
Wessels, Van de Water en hun collega’s hebben allemaal de intrinsieke motivatie om het vastgoed continu te optimaliseren op weg naar Paris Proof. Het is een no-brainer dat bij acquisities wordt gekeken naar energieverbruik, klimaat, natuur, grondstoffen, gezondheid, veiligheid en goed ondernemingsbestuur. Duurzaamheid is onderdeel van ESG en wordt vooral gedomineerd door minder kilowatt en minder CO2, maar het gaat ook om betaalbaarheid, beschikbaarheid en toekomstbestendigheid.
Wessels: ‘Enkele jaren geleden hebben we, samen met onze aandeelhouders, besloten om onze portefeuilles versneld Paris Proof te maken. Niet alleen het woningfonds, maar ook het winkelfonds. Wij verwachten dat de druk op capaciteit – denk aan materialen en vakkrachten – immens groot gaat worden en ten gevolge hiervan de prijzen gaan stijgen. Ook kun je beter afspraken maken om de capaciteit die we heel hard nodig hebben, te borgen.’
Wessels verwacht bovendien dat het overheidsbeleid zal worden aangepast als blijkt dat we met elkaar de gestelde normen niet halen. ‘Als iets niet loopt zoals het hoort te lopen, of wanneer bepaalde doelen niet worden gehaald, komt er meer wetgeving en worden de regels strenger. Wellicht gevolgd door een stelsel van heffingen wanneer niet wordt voldaan aan de minimale duurzaamheidseisen.’
Uitbesteding: niet op de klassieke manier
Altera heeft goed nagedacht over de manier waarop de verduurzaming van alle woningen uitbesteed zou moeten worden. Wessels: ‘De gebruikelijke manier zou zijn om per project vijf of zes aannemers te vragen met een prijs te komen. Maar dan hadden we dus 120 aanbestedingen moeten doen en 120 keer zes partijen vragen om een prijs. Dat vinden we geen goede strategie.’
Altera heeft gezocht naar partijen die niet alleen goed kunnen (ver)bouwen, maar die ook hebben aangetoond goed te kunnen overleggen met bewoners. Van de Water: ‘Een project kan pas uitgevoerd worden wanneer minimaal 70 procent van de bewoners akkoord gaat. Bewonersparticipatie en communicatie zijn dus heel erg belangrijk.’
Op de middenlange termijn verwachten wij dat de markt zichzelf zal aanpakken”
Samenwerkingen met vijf aannemers
Uiteindelijk heeft de vastgoedbelegger vijf gerenommeerde aannemers geselecteerd: BAM Wonen, Aalberts Bouw, Dura Vermeer, Van Wijnen en Hemink. Wessels: ‘Doelstelling is om een langdurige samenwerking met elkaar aan te gaan. Transparant, tegen eerlijke prijzen. Dat betekent dat deze vijf partijen met elkaar de portefeuille verduurzamen op weg naar Paris Proof.’
Met het Klimaatakkoord van 2050 in het achterhoofd heeft Altera voor elk object een Paris Proof roadmap gemaakt: hierin staat beschreven in welke tijdsvolgorde welke verbeteringen aangebracht moeten worden op het gebied van duurzaamheid en energie- efficiëntie. Daarbij geldt het adagium: first things first. Daarbij wordt gekeken naar CO2-uitstoot en energieverbruik per vierkante meter. Het belangrijkste doel van dat akkoord is dat de CO2-uitstoot in 2050 met 95 procent afgenomen moet zijn ten opzichte van 1990. Altera wil echter minimaal tien jaar eerder aan die eis voldoen. De investeringen die nu op het gebied van duurzaamheid gedaan worden, ziet Altera op korte termijn niet geheel in de waardering van het vastgoed terug. ‘Op de middenlange termijn verwachten wij dat de markt zichzelf zal aanpakken. De eerste tekenen hiervan zien we al binnen de taxatiebranche’, aldus Wessels.
Eerste project: Sassenheim
Altera is erg tevreden over de manier waarop BAM Wonen het project in Sassenheim heeft aangepakt, vooral ook vanwege de bewonersparticipatie en communicatie. Voorafgaand aan het project is een modelwoning gerealiseerd. Huurders hebben direct de voordelen kunnen ervaren en hebben positief bijgedragen aan de benodigde 70 procent. Wessels: ‘En op het moment dat de aannemer zou beginnen, stonden er ’s ochtends om 7 uur geen bouwvakkers met gereedschap voor de deur, maar met een ontbijt voor de bewoners. Het zijn die kleine dingen die gewaardeerd werden. Het resultaat is prachtig.’
Tweede project: Udenhout
Het tweede project uit de woningportefeuille van Altera is in Udenhout, waar 36 eengezinswoningen worden verduurzaamd. De bewoners hebben volgens Van de Water ingestemd met de verduurzaming, die eveneens door BAM Wonen wordt uitgevoerd. De werkzaamheden bestaan uit het isoleren van het dak, gevel en de vloer, bovendien worden de woningen voorzien van een WTW-installatie en worden er nieuwe energiezuinige buitendeuren geplaatst.
Wessels: ‘Onze missie is duidelijk: alle woningen vóór 2040 Paris Proof. Wij geloven er in, onze aandeelhouders geloven er in. ESG of duurzaamheid is geen hype, het gaat iedereen aan. En samen moeten we de wereld een beetje beter achterlaten.’
Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed.
