Pas op de plaats, maar met het hoofd omhoog. Met die houding gaat Jaap van der Bijl het nieuwe jaar in. De genoemde megatrends beïnvloeden alle partijen op de vastgoedmarkt: gemeentes, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, corporaties en huurders. Met name de alom aanwezige schaarste speelt de vastgoed-wereld parten, aldus Van der Bijl. ‘Er is een tekort aan alles: mensen, materiaal en locaties. Terwijl we met z’n allen voor een enorme bouwopgave staan, namelijk in de periode tot en met 2030 circa 900.000 nieuwe woningen bouwen. Als je dat aantal wil bereiken, zou je dus 110.000 woningen per jaar moeten realiseren. Dat lijkt nu een onmogelijke opgave: afgelopen jaar zakte de bouwproductie in en werden 60.000 woningen gebouwd. De raming voor 2023 is nog lager: 42.000. We lopen achter. Er is dus sprake van een grote mismatch tussen vraag en aanbod. De snelheid om te bouwen is er een beetje uitgehaald, onder meer door de wet- en regelgeving. Er wordt meer tijd genomen om alle belangen af te wegen. En iedereen vindt dat er meer huizen gebouwd moeten worden, maar liever niet in je achtertuin. Inspraak en participatie is goed, maar halen wel de snelheid er uit.’
Koopmarkt minder bereikbaar
Daarbij komt: waar halen we het geld vandaan? Van der Bijl: ‘Een gemiddelde woning kost naar schatting zo’n 4 ton. Er is de komende acht jaar circa 360 miljard euro nodig om al die huizen te bouwen. Waar is dat geld? Tot voor kort was geld goedkoop en ruim voor handen, maar de rente is gestegen. Geld wordt dus ook duurder en schaarser. Neem een jong stel met een gezamenlijk inkomen van 60.000 á 70.000 euro, zeg anderhalf keer modaal: zij kunnen ongeveer 3 ton hypotheek lenen. Daarbij komen nog kosten om de woning in te richten (keuken, tuin en badkamer). De inbreng uit eigen middelen is dan meer dan een ton. Ik wil er mee aangeven dat de koopmarkt veel minder bereikbaar is geworden.’
Een stabiele rente is volgens Van der Bijl belangrijk voor projectontwikkelaars, bouwers en andere partijen in de vastgoedmarkt. ‘We weten nu niet waar de bodem van de markt ligt. Mijn stelling: als het rentebeleid van de ECB stabiel wordt, weet iedereen waar hij of zij aan toe is. Dat is echt cruciaal. Dat wordt pas in 2023 duidelijk. Daarom zie ik het nieuwe jaar als een balansjaar.’
Huren als alternatief
Altera belegt voor Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers (waaronder pensioenfondsen en verzekeraars) en heeft ruim drie miljard euro hoogwaardig en duurzaam vastgoed in eigendom: woningen 2.4 miljard en winkels 0.6 miljard. De vastgoedbelegger richt zich met het woningfonds op huurwoningen in het middensegment, met huurprijzen tussen 770 en 1.200 euro. Altera richt zich op alle doelgroepen: jongeren, gezinnen en ouderen. Samen met partners bouwt Altera momenteel zo’n 1.500 woningen. Van der Bijl: ‘Voor mensen die niet kunnen kopen, bieden wij een goed alternatief. In Almere hebben we daarvan een voorbeeld, project ‘t Groenewold, met betaalbare en duurzame eengezins-woningen, met oprit, voor- en achtertuin. Wie huurt, doet niet aan vermogensopbouw via de eigen woning. Maar je kan je afvragen of dat voor een grote groep mensen überhaupt nog een optie is.’
Hoge scores
Altera streeft met vastgoed vooral naar een duurzamere samenleving. Het Altera woningfonds is voor het derde jaar op rij uitgeroepen tot meest duurzame woningfonds ter wereld, zo heeft het toonaangevende GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark onlangs bekendgemaakt. Ook het Altera Winkelfonds – gericht op food & convenience – doet het goed, als nieuwe nummer één in Nederland en een tweede plek wereldwijd. GRESB is een onafhankelijke benchmark die vastgoedfondsen en -portefeuilles wereldwijd beoordeelt en vergelijkt op hun duurzaamheidsprestaties. Van der Bijl en zijn collega’s hebben allemaal de intrinsieke motivatie om vastgoed duurzaam te houden en te optimaliseren. De beleggingsstrategie met geïntegreerde ESG aanpak levert een duurzaam rendement op. Wanneer Altera vastgoed koopt, wordt gekeken naar energieverbruik, klimaat, natuur, beschikbaarheid grondstoffen, gezondheid, veiligheid en goed ondernemingsbestuur. Met deze strategie voldoen beide portefeuilles aan de meest actuele eisen op het gebied van duurzaamheid.
Roadmaps
Met het Klimaatakkoord van Parijs 2050 in het achter-hoofd wil Altera dat de complete vastgoedportefeuille eerder aan de eisen voldoet dan de wet- en regelgeving voorschrijft. Voor elk object is een Paris Proof roadmap gemaakt: hierin staat beschreven in welke tijdsvolgorde welke verbeteringen aangebracht worden op het gebied van duurzaamheid en energie-efficiëntie. Denk aan voldoende isolatie aanbrengen of PV-panelen op daken leggen. Het adagium luidt: first things first. Daarbij wordt gekeken naar CO2-uitstoot en energieverbruik per vierkante meter. Van der Bijl toont graag climate action leadership.
Puntenstelsel WWS
Zo voldoet Altera als belegger ruimschoots aan alle wet- en regelgeving op het gebied van duurzaamheid. ‘Hugo de Jonge is bezig met herziening van het woningwaarderingsstelsel, de WWS. Een deel van de vrije sector gaat waarschijnlijk ook onder de huur-regulering vallen. Het idee is om ook duurzaamheid mee te nemen in de puntentelling. En daar ben ik het helemaal mee eens. Ook taxateurs moeten veel meer rekening gaan houden met de component duurzaamheid in hun taxaties. Dat gebeurt nu nog niet. Niemand mag denken: het zal mijn tijd wel duren. Laten we de lat echt hoog leggen en alles label A én beter maken. Een toekomst bouw je samen.’
Energiecoaches
Door de inflatie gaan de huurprijzen omhoog, terwijl Van der Bijl ook ziet dat veel mensen moeite hebben met de hoge energiekosten. Altera zet voor haar huurders energiecoaches in om te werken aan het zo laag mogelijk houden van de energierekening. De belegger levert maatwerk aan energie-intensieve winkeliers, denk aan stomerijen, bakkers en slagers. ‘We kunnen als verhuurder de huren met inflatie verhogen maar via maatwerk kan mogelijk worden voorkomen dat een retailer vanwege hoge lasten (energie, grondstoffen en huur) zou moeten stoppen.’
Winkels, met name in woonwijken, spelen volgens Van der Bijl een belangrijke rol in de maatschappij. Altera ziet vergrijzing en lokaal winkelen als positieve ontwikkeling voor winkelbeleggingen gericht op food & convenience. Een goede winkelbelegging voorziet dan ook in een duidelijke behoefte en is een verrijking voor de buurt. ‘Mensen doen er hun dagelijkse boodschappen, maar vaak zit er ook een apotheek en gezondheidscentrum. Een wijkwinkel-centrum fungeert als het sociale hart van de wijk.’
Stick to the plan
Altera – en andere partijen in de vastgoedmarkt – staan voor een aantal interessante uitdagingen, inclusief een nieuw pensioenstelsel voor een groot deel van onze aandeelhouders. ‘Stick to the plan’, concludeert Van der Bijl. ‘Wij houden vast aan onze strategie: goede, duurzame en betaalbare woningen bouwen en investeren in convenience winkelcentra . Met duurzaamheid als hoeksteen. We hebben oog voor de belangen van de belegger, de bewoner, de winkelier en de maatschappij. Vooruit denken, vooruit doen. Een negatieve kijk brengt je niet voorwaarts.’
Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed
Bezoek ook het partnerdossier op Vastgoedmarkt.nl.
