Als jong proptechbedrijf is PriceHubble verrassend groot. In 2016 ontstaan uit een samenwerkingsverband tussen de Zwitserse hypotheekverstrekker MoneyPark en de universiteit van Zürich opereert PriceHubble al in negen Europese landen en Japan. Engeland en andere Europese en Aziatische landen volgen dit en volgend jaar. Deze snelle uitrol was al beoogd bij het ontwerp, verklaart de directeur van de Nederlandse tak Gerard van Tilburg. ‘MoneyPark wilde graag een datamodel dat inzetbaar zou zijn in elk land. De universiteit, een gerenommeerde onderzoeker naar kunstmatige intelligentie en zelflerende computers, ontwikkelde de scripts en de statistische modellen dienovereenkomstig.’
Voorspellingsalgoritmen
Vorig jaar deed PriceHubble zijn intrede op de Nederlandse markt met de opening van een kantoor in Amsterdam. ‘We hadden ons oog al eerder op Nederland laten vallen. Nederland is een van de meest aantrekkelijke woningbeleggingsmarkten van Europa. De afgelopen twee jaar hebben we veel data vergaard. Zo konden we een database opbouwen die vanuit 450 datapunten inzicht biedt op de residentiële vastgoedmarkt. Deze big data hebben we met kunstmatige intelligentie en machine learning geanalyseerd en omgezet in voorspellingsalgoritmen. PriceHubble is nu in staat de markt(huur)prijs van een woning op elke denkbare locatie in Nederland binnen enkele seconden te bepalen. Met deze tool kunnen alle actoren op de Nederlandse markt hun voordeel doen - van makelaars, banken en toezichthouders tot projectontwikkelaars, institutionele beleggers en wealth managers.’
Geen monopolist
PriceHubble streeft niet naar een marktmonopolie. ‘We willen de markt openbreken en transparanter maken met nieuwe technologieën. Zo kunnen we de eindgebruiker het beste van dienst zijn. Onderzoek heeft bovendien uitgewezen dat als de markt wordt bepaald door een monopolist innovatie wordt geremd. Dat is precies wat de dominantie van een partij als Funda in Nederland tot gevolg heeft gehad. Wij willen vooral dienstbaar zijn aan de woningsector en samenwerken met alle relevante partijen. Pricehubble is simpelweg een tool die de woningmarkt toegankelijker en transparanter kan maken. Opdrachtgevers hoeven ook hun computersystemen niet te veranderen. Ze kunnen onze tool integreren in hun eigen bedrijfsvoering, zelf verdwijnen we naar de achtergrond.’
Building Simulator
De eerste samenwerkingsverbanden heeft PriceHubble al gesloten, vertelt Van Tilburg. ‘We zijn een partnerschap aangegaan met het Nederlandse Reasult. De forecasting software van Reasult hebben we gekoppeld aan onze waarderingsmodules. Met onze Building Simulator zien projectontwikkelaars in een oogopslag hoeveel hun woningplan kost en wat de meest waarschijnlijke opbrengst is. Deze waardes worden continu in real time bijgewerkt tijdens het hele ontwikkelproces. Ook voor woningbeleggers is PriceHubble een uitkomst. Met een paar klikken kunnen kopers hun due diligence doen en eigenaren hun portefeuille met duizenden woningen taxeren en analyseren. Met die kennis kunnen ze op feiten gebaseerde beslissingen nemen over hun vastgoed.’
Conservatief
De Nederlandse markt is niettemin nog huiverig voor digitale vastgoedwaardering. Dat gaat snel veranderen, voorziet de PriceHubble-directeur. ‘Opdrachtgevers kunnen en willen niet meer blindvaren op het fingerspitzengefühl of de marktkennis van de makelaar of taxateur. In Zwitserland en Duitsland is het Automated Valuation Model (AMV) al gemeengoed onder financiële instellingen. BNP Paribas en Credit Suisse hebben ons model al volledig geïntegreerd. PriceHubble werkt in Zwitserland zelfs samen met de toezichthouder. Nederland is conservatiever. Banken eisen meestal nog een fysieke taxatie. De toezichthouder buigt zich nog steeds over het AMV. Toch schat ik dat binnen drie jaar het modelmatige woningwaardering standaard is. Een mens kan niet in 24/7 450 datapunten volgen.’
Betrouwbaarheidsscore
Is de marktkennis van een taxateur wel vervangbaar? ‘De taxateur en de computer zullen intensiever samenwerken, maar de software wordt leidend. Ons model houdt niet alleen rekening gehouden met kerngegevens van de woning maar ook met sociaaleconomische buurtgegevens, infrastructuurcijfers, bereikbaarheid, vergelijkbare panden, bestemmingsplannen en nabijgelegen bouwprojecten. Onderzoek heeft aangetoond dat meer dan 60 procent van de marktwaarde van een woning wordt bepaald door deze niet-traditionele kenmerken. PriceHubble heeft bovendien een betrouwbaarheidsscore in het model ingebouwd. De marktprijs moet zo min mogelijk afwijken van de huur- en vastgoedwaarde die uit onze modellen rollen. Hoe meer gegevens in het model zijn verwerkt en hoe meer vastgoed getaxeerd, des te nauwkeuriger het wordt.’
Energielabel
De proptech-scaleup denkt eveneens een rol te kunnen spelen bij de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt. ‘PriceHubble weet nu ook wat de invloed van het energielabel op de woningwaarde is. Uit ons net gepubliceerde onderzoek over de Duitse woningmarkt blijkt dat de vierkantemeterprijs van een woning gemiddeld 7 procent stijgt per 100 kilowattuur bespaarde energie. Zo is een woning met energielabel A gemiddeld 226 euro per m2 meer waard dan met een C-label. Voor A+ bedraagt het prijsverschil met een C-label zelfs 348 euro per m2. Ook in Nederland hebben we het energielabel toegevoegd aan onze dataset. In juni publiceren we onze bevindingen. Wij willen de uitkomst met iedereen delen. Hoe meer bekendheid, hoe sneller eigenaren hun woningbezit zullen verduurzamen.’
Provada
Heeft de markt PriceHubble al omarmd? ‘Zo snel gaat dat niet. De proptechmarkt is bovendien druk en voor veel marktpartijen onoverzichtelijk. Maar ik ben ervan overtuigd dat kwaliteit zal bovendrijven. Ons doel is een wezenlijke rol in Nederland te spelen. Een aantal verhuurmakelaars is al met ons in zee gegaan. Dat zijn gevestigde partijen maar ook nieuwe online spelers die de markt willen opschudden. We doen een pilot met een grote institutionele belegger. Ook zijn we in vergevorderde onderhandelingen met een grote ontwikkelende belegger en een van de grootste banken. Anderen kunnen op vastgoedbeurs Provada met ons kennismaken. We staan op het Futureplein en op 14 juni zit ik met partijen als Savills in een panel over de digitale versnelling in de vastgoedsector post-corona.’
Dit artikel is gesponsord door Pricehubble.
