Met de lage rente circuleert er veel geld van particuliere en institutionele beleggers die ze in vastgoed willen steken. “Wij investeren in winkels, woningen en parkeergarages. Die markt is booming. Er is een enorme vraag naar beleggingen in deze segmenten. Voor ons is het dan ook meer de uitdaging om voldoende producten te sourcen. Dat is waar ons investmentteam de hele dag mee bezig is.” In 2020 investeerde de Holland Immo Group ongeveer 270 miljoen euro en desinvesteerde het 120 miljoen euro. Deed corona af aan de resultaten? Kühl zegt van niet. “De eerste week na de uitbraak was het spannend en zag je dat kapitaalmarktrentes opliepen door paniek op de obligatiemarkt. Maar dat vlakte na een week weer af. We hebben vervolgens geen last gehad van corona. Sterker nog: de rente is verder gedaald en beleggers zijn meer dan ooit op zoek naar rendement. De vraag naar ons vastgoed is alleen maar toegenomen en daar varen wij wel bij.”
Prijs moet niet te hoog zijn
“Data is belangrijk bij het beoordelen van proposities”, vervolgt Kühl. “We zijn bezig met het maken van koopvoorstellen. Dan moeten we weten of we wel marktconform bieden en niet te veel betalen. De prijs moet niet te hoog zijn, maar, zeker in tenderachtige situaties, ook niet te laag. Want dan win je niet. De grote kunst is om met behulp van de informatie, de data dus, het optimale punt te bereiken. Bij data gaat het dan bijvoorbeeld om marktreferenties van soortgelijke vastgoedobjecten, referentieyields en de huurprijs per vierkante meter. Er zijn altijd referenties, maar we moeten uit de data de juiste referentie bij het object dat we willen aanschaffen kiezen. Heb je wel de juiste kwaliteit te pakken die past? We zijn ook lid van de Stichting Vastgoeddata. Daar worden alle transacties van Nederland bij elkaar gebracht en geanalyseerd. We halen daar heel veel informatie vandaan, ook over de duurzame aspecten van gebouwen waar we in willen investeren.”
Vastgoedproduct beter vormgeven
Holland Immo Groep kijkt vanuit twee invalshoeken naar data. “Vanuit investment naar de toekomst. Wat gaan prijzen doen? Waar kunnen we het beste onze slag slaan? De andere kant is asset management. Wat hebben we zelf in de portefeuille, wat willen we erbij en sluit dat aan bij prijsniveaus in de markt en bij het prijsniveau van wat we hebben? Is het gerechtvaardigd in een bepaalde markt een stap te zetten omdat we denken dat de waarde van vastgoed in een segment gaat toenemen?” Afdalend naar het vastgoed zelf, ziet Kühl een goede mogelijkheid om met data de behoefte van gebruikers te meten. “Vanuit de doelgroep die je zelf formuleert, kun je dan het vastgoedproduct beter vormgeven. De data gaat bijvoorbeeld over bezoekersstromen, maar ook over de attitude van bewoners in een stad. Wat is hun inkomensniveau? Wat zijn ze bereid te besteden? En: zijn ze uitbundig in hun levensstijl of juist niet? Dat is per regio verschillend. Inwoners uit Noord-Brabant verschillen aspect van mensen uit de Achterhoek. Dan kan het zijn dat je en co-living-concept in de ene regio minder uitbundig maakt dan in een andere. Je moet je concept op de aspecten van de regio aanpassen.”
Zichtrecht geven
In hoeverre is Holland Immo Group in de operatie gedigitaliseerd? “Eigenlijk gaan al onze processen digitaal. Van client onboarding tot aan investment management… Maar ook de UBO-registratie en het know your customer-principe. In het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme hebben we dusdanige compliance-eisen dat we deze niet anders dan digitaal kunnen oppakken. Maar het gaat ook verder dan dat met een digitaal boekhoudsysteem, een digitaal betalingssysteem en een compliance-systeem. Als we gecontroleerd worden door de Autoriteit Financiële Markten, dan moeten we kunnen laten zien dat de processen zoals we die in het zogenoemde handboek hebben beschreven, ook daadwerkelijk in de praktijk zo werken. Dat doen we gedigitaliseerd, met de mogelijkheid om te zien wie wat wanneer heeft bewerkt en bekeken. Oftewel, met een audit trail. Toezichthouders, accountants en banken kunnen we vanuit die systemen zichtrecht geven zodat ze die data in kunnen zien. Door digitalisering zijn die processen veel beter te achterhalen en te volgen, ook door externe partijen.”
Probleem in middensegment
Tot slot: hoe kijkt Kühl tegen de krapte op de woningmarkt aan waar zijn vastgoedbedrijf ook investeerder in is? “Het probleem is vooral het middenssegment. Daarin wordt veel te weinig gebouwd en daardoor is er aan de onderkant, het sociale segment, geen doorstroming naar het midden. Alles zit vast. Daarom hebben we driehonderdduizend woningen te weinig. En moeten er de komende tien jaar er ongeveer een miljoen woningen gebouwd worden. De politiek zegt ook dat er in 2030 een miljoen woningen moeten komen, maar ik zie daar nog tegenwerking. Zoals het reguleren van het middensegment en het reguleren van de huurstijging. Uiteindelijk maken die aspecten de realisatie van die woningen moeilijker. Een groot deel van het kapitaal dat geïnvesteerd moet worden, komt van institutionele beleggers. Die willen graag instappen, maar ze hebben wel minimale rendementseisen. Als je aan de onderkant de kosten ziet stijgen door duurzaamheidseisen aan gebouwen en stijgende grondprijzen en de bovenkant de opbrengst beperkt, dan kun je het op een gegeven moment niet meer doorrekenen. Dan zeggen met name buitenlandse beleggers ‘we gaan naar een ander Europees land’. Kortom, zit de belegger niet te veel in de weg want die hebben we nog hard nodig.”
Bekijk ook de aflevering 5e aflevering van Yardi Proptech Insights
Boudewijn Ruitenburg van EDGE Technologies
Bekijk ook de aflevering 4e aflevering van Yardi Proptech Insights
Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield Nederland
Bekijk ook de 3e aflevering van Yardi PropTech Insights
Met Bart van Twillert van Unibail Rodamco Westfield
Bekijk ook de 2e aflevering van Yardi PropTech Insights
Met Mark Kuijpers van Greystar
Bekijk ook de 1e aflevering van Yardi PropTech Insights
Met Richard Gerritsen van Yardi Systems
Dit artikel is gesponsord door Yardi
Bezoek ook het partnerdossier op Vastgoedmarkt.nl
