Hoe heeft Pritchard, Head of Country en managing director Investment van Savills de afgelopen twaalf maanden beleefd? ‘De coronapandemie is een gamechanger op persoonlijk en zakelijk vlak. Alles wat we tot februari 2020 gewoon vonden, werd ons plots ontnomen. Dat zet mensen aan het denken en biedt ruimte voor verandering. Mijn reactie was om flink te gaan sporten en gezonder te eten. Sinds corona ben ik 5 kilo afgevallen. De zakelijke impact zal post-corona duidelijk worden. Willen we nog naar kantoor, naar die vastgoedbeurs of op zakenreis? Persoonlijk vind ik thuiswerken en online meetings vreselijk. Ik mis het contact met collega’s en klanten enorm. Gezellig de week doornemen met een biertje, met een relatie wat eten in een restaurant. Maar of ik de Expo in München of de Mipim in Cannes mis? Na covid-19 zie ik niet meer de hele vastgoedwereld afreizen naar Zuid-Frankrijk. Internationaal zakenreizen zal niet meer zijn wat het was. Vanuit ons hoofdkantoor moet je een verdomd goede reden hebben om nog te mogen vliegen. Waar de countrymanagers pre-corona vier keer per jaar vergaderden in Londen, zal dat nu nog één keer zijn. Zelf pak ik niet meer het vliegtuig naar Londen maar de trein.’
Duitse beleggers
Voordat Clive Pritchard in 2006 het investments team van Savills Nederland oprichtte, had hij al een lang vastgoedleven achter de rug. ‘Mijn jeugd heb ik doorgebracht op een boerderij op het platteland van Manchester. Het was een mooi leven vol natuur, hard werken en veel rugby. Op mijn zestiende vertrok ik al naar The City in Londen voor een RICS-opleiding. Ik wilde geen snelle vastgoedjongen worden, maar een landmeter of veilingmeester in mijn eigen regio. Het liep echter anders. Eind jaren tachtig maakten Duitse pensioenbeleggers als Deka, RREEF en Union de Londense kantorenmarkt. We hadden een klik en ik werd hun vastgoedadviseur, onder de vlag van Muller, de grootste Duitse vastgoedadviseur van dat moment. Het was een mooie tijd, ’s ochtends voor werk roeide ik over de Thames. In 1990 stond de rente op 14 procent, en kon je goede kantoor-gebouwen kopen voor tien keer de huur. In 1993, daalde de rente naar 6 procent en de aanvangsrendementen naar 5 procent. Mijn opdrachtgevers stapten uit met een hele mooie winst. Hun volgende bestemming was Amsterdam. Ik ben met ze meegegaan en nooit meer vertrokken.’
Thuiswerken wordt helemaal niet het nieuwe normaal”
Crisislessen
De Savills-directeur heeft de afgelopen decennia elke vastgoedcyclus doorlopen. Zijn grootste les: diversifiëren. ‘Na de kredietcrisis van 2008-2009 hadden wij het ook zwaar. Savills had een te grote transactionele focus. Na 2010 zijn we ons werkveld steeds meer gaan verbreden en verdiepen. Onze klanten hebben die les ook geleerd. Elke belegger had zijn eigen specialisme. Nu zijn beleggers geïnteresseerd in elk segment. Waar Duitse beleggers voorheen enkel in Nederlandse kantoren investeerden, zijn ze nu ook groot in woningen en logistiek. Anno 2021 wil Savills niet per se de grootste maar wel de beste adviseur zijn voor zijn klanten. Een andere belangrijke crisisles is dan ook: focus op je vaste relaties. Savills is behalve een adviseur ook een partner van zijn klanten. Zo zijn mijn Duitse klanten al sinds mijn komst bij Savills in 2006 bij mij gebleven. Deze strategie betaalt zich uit; in coronajaar 2020 hebben we dankzij een evenwichtige spreiding tussen trans-acties, beheer, taxaties en consultancy een goede omzet gedraaid.’
Nieuwe normaal
De vraag die elke vastgoedprofessional bezighoudt, is hoe en of de kantorenmarkt weer opveert na de coronacrisis. Pritchard claimt niet de waarheid in pacht te hebben, maar heeft niettemin waardevolle observaties. ‘Corona heeft ons de afgelopen twaalf maanden geleerd dat een bedrijf vanuit huis is te runnen. Maar het brengt ernstige beperkingen met zich mee. Vanuit huis is het onmogelijk om een bedrijfs-cultuur op te bouwen, innovatie te creëren en jonge werknemers op te leiden. Bovenal is het gewoon niet leuk. Voor jonge collega’s van wie het sociale leven zich grotendeels op werk afspeelt, moet het nog veel erger zijn dan voor mij. Daarom ben ik er ook heilig van overtuigd dat het kantoor na corona een enorme comeback maakt. De Goldman Sachs-topman zei laatst dat thuiswerken helemaal niet het nieuwe normaal wordt. Daar sluit ik me volledig bij aan.’
Hoe het kantoor post-corona wordt ingericht, of bedrijven ruimte afstoten of juist bijhuren? Volgens de Savills CEO valt daar nog niets zinnigs over te zeggen. ‘Bedrijven kunnen zich er nog geen voorstelling van maken, omdat bijna alle kantoren nog leeg zijn. Zodra de kantoren weer vollopen, zal zich dat uitkristalliseren. Het is echter glashelder dat de personeelsvraag leidend is. Geeft een bedrijf geen mogelijkheid om op kantoor te werken, zullen veel jongeren niet voor dat bedrijf willen werken. Dan verlies je de ‘war on talent’. Andersom kan ook. Veel werknemers in de Londense City willen niet meer naar kantoor. Velen zijn per dag drie tot vier uur kwijt met forenzen in overvolle metro’s. Naar die situatie willen ze niet meer terug. In Nederland speelt dat minder; hier is de reistijd veel korter.’
Generaties Y en Z
Volgens Pritchard gaan generatie-Z en millennials (Y) het speelveld steeds meer bepalen. ‘Wat we zeker weten is dat hun percentage in bedrijven steeds groter wordt, de beroepsbevolking zal in 2024 voor 75 procent bestaan uit millennials. Voor deze generatie moet de werkomgeving van toegevoegde waarde zijn op hun leefkwaliteit. Ook is dit de generatie die actie voert tegen klimaatopwarming. Dit zijn dus gebruikers die de voorkeur geven aan een gezonde en duurzame kantooromgeving. Een andere ontwikkeling is de steeds grotere druk van overheden, pensioenfondsen en financiers om duurzaam te ondernemen. Beleggers die hun vastgoed niet vergroenen, krijgen straks geen financiering meer of mogen hun bezit niet meer verhuren. Corporate gebruikers worden afgerekend op hun groene prestaties. Ze komen niet meer weg met greenwashing. Het is evenmin een keuze tussen minder winst of minder groen. Op korte termijn zal er weliswaar fors moeten worden geïnvesteerd en zal het rendement lager zijn, maar op lange termijn des te hoger.’
Energieteam
De vraag naar gedegen, onafhankelijk duurzaam advies is enorm, constateert de Savills-directeur. ‘De eerste prioriteit van onze klanten is of het vastgoed een hoog Breeam-certificaat heeft. Zelf heb ik de laatste tijd nog nooit zoveel Environmental, Social & Governance-specialisten aangenomen zien worden. Savills sluit aan op deze duurzame reis van onze klanten, of het nu om financiering, projectontwikkeling, kantoorinrichting, hernieuwbare energie of beleggingstransactie gaat. Ons advies beperkt zich niet tot één gebouw; we zorgen dat hele portefeuilles van beleggers Paris-proof worden. Zes jaar geleden heeft Savills Nederland een duurzame-energieteam opgezet. Dit energieteam adviseert klanten bij energie- en infraprojecten van ontwerp tot constructie. Zo hebben we al 150 voetbalvelden aan zonneparken in ontwikkeling of gerealiseerd, en nog eens 1400 voetbalvelden (700 hectare) op dit moment onder optie. Naast grondgebonden zonneparken adviseren wij ook bij dakgebonden zonnepanelen. Na Australië heeft Nederland relatief gezien het hoogste aantal zonnepanelen op huizen, maar slechts 10 procent van de daken van commercieel vastgoed worden op dit moment ingezet voor het opwekken van zonne-energie, dus we hebben nog een lange weg te gaan.’
Duurzame kartrekkers
De duurzame kartrekkers bij Savills hebben een intrinsieke belangstelling voor duurzaamheid, legt hij uit. ‘Zo is ons Head of Leasing Amsterdam IJsbrand Brunger een specialist én pleitbezorger van houtbouw. Martijn Onderstal, director Valuation, werkt met de Dutch Green Building Council hard aan een pilot voor een duurzaamheidsmodel in taxatieplatform KATE. Binnen het internationale team van Savills gooien wij ook hoge ogen. Dat komt ook door de voorlopersrol van Nederlandse institutionele beleggers. Grote pensioenbeleggers als PGGM en APG behoorden mondiaal tot de eersten die strenge duurzame eisen oplegden.’
Zonnige toekomst
Het lege Amsterdam zonder toeristen was voor Pritchard het afgelopen jaar een aparte gewaarwording. De grootste horeca-, retail- en congresstad van Nederland, is met regio Schiphol duidelijk het grootste economische slachtoffer van corona. De stad die hij de afgelopen 27 jaar tot zijn nieuwe thuis heeft gemaakt, ligt hem na aan zijn hart. Maar hij ziet de nabije toekomst van de stad zonnig in. ‘Zeker, de toeristenmarkt is keihard geraakt. Amerikaanse en Chinese toeristen komen voorlopig niet terug. De komende drie à vier jaar zal Amsterdam teveel hotelkamers hebben. Maar het gewicht van de toeristensector is in het gezamenlijke bbp van Nederland gering. Het lot van de Amsterdamse én Nederlandse economie wordt bepaald door het bedrijfsleven. En op dat gebied zie ik alleen maar goede ontwikkelingen.’
Amsterdam komt sterker uit de coronacrisis”
Hij somt op: ‘Amsterdam is een van de belangrijkste startup-hoofdsteden van Europa met steeds meer techbedrijven. Deze ondernemingen zijn in coronatijd enorm gegroeid en nog innovatiever geworden. Dat leidt tot de komst van meer expats en internationale studenten. Ook zullen ze meer kantoorruimte nodig hebben, zelfs als we meer gaan thuiswerken. Bovendien staat Amsterdam bij in het VK gevestigde bedrijven zeer hoog op de brexit-lijst. Steeds meer bedrijven kiezen voor een beursnotering aan Euronext Amsterdam. Ook blijkt Euronext een gewilde locatie voor SPAC-beursgangen. Deze Special Purpose Acquisition Companies halen eerst geld op om daarna pas een bedrijf op te richten. Na de komst van het Europese Medicijnen Agentschap naar de Zuidas, heeft Amsterdam bovendien een magneetwerking op bedrijven uit de life science-sector. Verder staat het juridische en fiscale klimaat van deze stad en dit land nog steeds hoog aangeschreven. Ik zie Amsterdam dus wel sterker uit de coronacrisis komen.’
Dit artikel is gesponsord door Savills.
