In dit artikel:
1. Consumenten vluchtten tijdens corona naar online
2. Aantal winkels neemt af
3. Overheden komen in actie tegen leegstand in winkelgebieden
4. Reguliere detailhandel gemakkelijker geweerd uit periferie
5. Marktpartijen kiezen voor functiemenging
6. Transformatie biedt nieuwe kansen in winkelgebieden
1. Consumenten vluchtten tijdens corona naar online
Zelfs oudere generaties hebben het online winkelen ontdekt. Daardoor loopt de leegstand in middelgrote steden in 2021 op naar bijna een op de vijf winkels. Dat meldde vastgoedadviseur Colliers International in juni 2020. Volgens de meeste deelnemers aan de rondetafel retail tijdens Provada 2020 is e-commerce geen vetpot. Maar wel degelijk een bedreiging voor de fysieke retail. Unctad (United Nations Conference and Development) meent dat de opkomst van e-commerce niet te stuiten is. ‘De covid-19-pandemie heeft het gedrag van online winkelen voor altijd veranderd.’
2. Aantal winkels neemt af
De retailvastgoedmarkt zal langzaam en niet volledig herstellen van de coronacrisis, zegt Gerard Zandbergen, ceo van retailadviesbureau Locatus. 'De enige beweging die ik onder retailers zie, is terugtrekken.' Een grote internationale retailer als H&M doet een stap terug uit de winkelstraten. De Zweedse modeketen is in Nederland niet de enige detailhandelaar die dat doet. Het aantal fysieke winkelvestigingen in Nederland daalde in 2020 met 900, zo maakte het Centraal Bureau voor de Statistiek bekend.
De afname ligt volgens het CBS in lijn met de gemiddelde daling sinds 2010, zodat een duidelijke invloed van de coronacrisis vooralsnog niet zichtbaar is. Maar blijft dat zo? Vastgoedbeleggers liepen tijdens de tweede lockdown in de winter van 2020/2021 aan tegen de grenzen van hun mogelijkheden om huurkortingen te geven aan noodlijdende retailers, zo gaf bijvoorbeeld Kroonenberg Groep aan. Mogelijk neemt het aantal faillissementen toe wanneer de steunmaatregelen wegvallen.
3. Overheden komen in actie tegen leegstand in winkelgebieden
Centra van kleine, middelgrote en zelfs grote steden staan aan de vooravond van een forse sanering, stelt Cees-Jan Pen, lector De ondernemende regio aan Fontys Hogescholen. Wat Gerard Zandbergen (Locatus) betreft mag die herstructurering minder vrijblijvend dan ze in het verleden was: overheden mogen best wat meer regie pakken. Op lokaal niveau gebeurt dat ook. Zo kocht de gemeente Oosterhout een winkelcentrum om het te transformeren en presenteerde Assen een plan voor een compacte binnenstad. Ook de rijksoverheid komt in actie. Het ministerie van Economische Zaken stelt 100 miljoen euro ter beschikking om de aanpak van winkelgebieden te versnellen.
4. Reguliere detailhandel gemakkelijker geweerd uit periferie
Op veel plaatsen in Nederland doen gemeenten hun best om het centra vitaal te houden door reguliere detailhandel op perifere locaties te weren. Begin 2018 leek het erop dat gemeenten daar niet zonder mee door konden gaan. Het Europese Hof van Justitie oordeelde dat detailhandel een dienst is waarvan de vrijheid niet zomaar belemmerd mag worden. Maar in juli 2019 oordeelde de Raad van State dat de gemeente Appingedam reguliere detailhandel mag weren van de perifere locatie Woonplein.
Sterker nog: het weren van reguliere winkels op perifere locaties wordt vanzelfsprekend. De gemeente Halderberge, die zo'n besluit kenbaar maakte zonder belangenafweging of argumentatie, komt daarmee weg bij de Raad van State.
5. Marktpartijen kiezen voor functiemenging in winkelgebieden
Van gatenkazen naar vitale binnensteden. Na jaren van pappen en nathouden, komt die transformatie van winkelharten op gang. ‘De coronacrisis brengt de transformatie van binnensteden in een stroomversnelling’, menen veel deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy.
Retailvastgoedbeleggers kiezen eieren voor hun geld. Vastned laat de focus op retail los. Wereldhave transformeert zijn winkelcentra tot full service centers. Omdat het krappe tijden zijn, maakt Wereldhave voor die transformatie cash vrij via de verkoop van winkelcentra die niet zo goed in de nieuwe strategie passen zoals Koningshoek in Maassluis en een deel van In de Bogaard in Rijswijk.
Functiemenging is het nieuwe adagium bij de aanpak van binnensteden. Reden voor de Nederlandse Raad voor Winkelcentra om verder te gaan als Kern. ‘Groei is vervangen door krimp en de behoefte aan transformatie is toegenomen', aldus Marrit Laning, bestuursvoorzitter van Kern. Maar Hans van Tellingen, mede-eigenaar van onderzoeksbureau Strabo, waarschuwt de vereniging om niet te overdrijven met die transformatie. 'Prima om er functies als gezondheidscentra aan toe te voegen, maar winkelen blijft de kern.'
6. Transformatie biedt nieuwe kansen in winkelgebieden
Ook nu is het mogelijk om succes te hebben op de retailmarkt, betoogt Jeroen Lokerse, ceo van vastgoedadviseur Cushman Wakefield. 'De behoefte in binnensteden verschuift gedeeltelijk van winkelen naar wonen en werken. Die transitie kan ingewikkeld zijn. Wat voor investeringen horen daarbij?'
Om die transformatie van winkelharten te versnellen onderzoeken René Vierkant (Vierders) en Peter de Haas (De Haas Real Estate Advisory) de mogelijkheden voor een beleggingsfonds van 1 miljard euro. Ook NIBC ziet kansen. De zakenbank NIBC zet een forse stap de markt voor de financiering van de transformatie van winkelvastgoed naar woningen.
Wie aan de slag wil met de transformatie van winkelgebieden, krijgt te maken met regelgeving. Die heeft Vastgoedmarkt op een rij gezet.
