De coronacrisis brengt wereldwijd een grote schok teweeg. Het plotselinge stilvallen van internationale waardeketens, van het openbare leven, het van de ene op de andere dag vernietigen van succesvolle verdienmodellen vraagt om een noodzaak te veranderen. Het vraagt om een andere kijk op hoe we onze omgeving inrichten, hoe we wonen, winkelen, werken, hoe we met elkaar en met onze gezondheid omgaan.
Leiderschap in crisistijden
Maar zetten leiders van nu wel in op die verandering? Aan welke eigenschappen moet een modern leider voldoen in tijden van crisis? Daarover gingen innovatie-expert Yuri van Geest, Jan Rotmans, hoogleraar Transitiekunde aan de Erasmus Universiteit, oud-bestuurder en eigenaar van Videres Wendy Verschoor, Jeroen Lokerse, directeur Cushman & Wakefield Nederland en Eduard Schaepman, eigenaar van flexkantoorverhuurder Tribes, met elkaar in discussie onder leiding van presentator Tom van ‘t Hek en co-host Servaas van der Laan.
Crisis potentie om te veranderen
De mens is geneigd om in tijden van crisis in de overlevingsstand te schieten. Maar dat alleen is niet genoeg, vindt Rotmans: ‘Ik hoor veel ondernemers zeggen dat ze noodzakelijke transities opzij schuiven en alles inzetten om te overleven. Dat snap ik, maar dat is geen leiderschap. Je moet juist nú veranderen.’ Daar sluit Jeroen Lokerse zich bij aan: ‘Wat ik boeiend vind, is dat een crisis als deze in potentie een enorme kans biedt om vooruit te kijken.’
Dat is volgens Rotmans hard nodig. ‘Ik voorzie een slagveld. Het gaat echt stormen.’ Innovatie-expert Yuri Van Geest denkt echter dat 80 procent van de leiders nog niet is aangesloten bij de nieuwe realiteit. ‘Deze tijd vraag echt om een hele andere manier van leiderschap. We gaan een systeemverandering krijgen. Dat vraagt om systematisch leiderschap.’ Maar Rotmans waarschuwt om niet al te veel naar boven te kijken. ‘Leiderschap zit in ieder van ons. Je moet er echt in de breedte naar kijken.’ Lokerse is het daarmee eens. ‘Als ik kijk naar onze organisatie dan gaan wij uit van total trust en total transparency.’
Modern leiderschap
Maar hoe moet die moderne leider er dan uitzien? Volgens Van Geest staat die in verbinding met zichzelf, met andere mensen en met de natuur. Alles goed en wel wat Rotmans betreft, maar ‘je moet als leider ook impopulaire maatregelen durven nemen’. Een spiegel kan volgens Lokerse ook geen kwaad. ‘Als je niet de persoon bent om bepaalde dingen te doen, moet je het ook niet doen.’
Lef onmisbaar voor leiderschap
Volgens Verschoor is lef een onmisbaar ingrediënt voor leiderschap. ‘Je moet het verschil durven maken en niet bang zijn daar kritiek op te krijgen. Maar je moet als leider ook weer niet te snel gaan. Als je te hard gaat, loop je het risico dat de troepen achter je zeggen dat ze een andere afslag nemen.’
Volgens Eduard Schaepman van Tribes ontbrak het de afgelopen maanden, op een enkeling na, aan lef in de vastgoedmarkt. ‘Ik hoor de branche nog te weinig. Als de regering zegt dat we allemaal thuisblijven, dan verbaas ik me erover dat iedereen braaf luistert. Je kunt nergens zo veilig werken als op een moderne kantoorverdieping. Die gesprekken hoor ik niet. In de andere landen waar wij actief zijn, bijvoorbeeld in Duitsland, zie je echt hele grote verschillen in de wijze van benadering.’
Rol van kantoor
Los van discussie over het nut van het thuiswerken bij de bestrijding van corona vindt ook Verschoor dat leiders moeten nadenken over de functie van kantoor. ‘Misschien leidt dit ertoe dat er meer ruimte nodig is. Maar ik denk dat het aantal vierkante meters drastisch omlaaggaat.’ Lokerse denkt ook dat markt zich nadrukkelijker bewust moet zijn van de rol en waarde van kantoren. ‘Het belangrijkste kapitaal van een kantoor zijn de mensen.’
Verschoor: ‘Toch hoop ik dat mensen zich er ook bewust van zijn dat thuiswerken best kan.’ Van der Laan van Vastgoedmarkt voegt daar aan toe: ‘Het zou zonde zijn als we straks allemaal weer in de file gaan staan.’
Meer diversiteit nodig
Meer diversiteit in leiderschap is volgens Verschoor een belangrijke voorwaarde voor verandering in vastgoedland. ‘En dat is dan niet een pleidooi voor meer vrouwen, maar voor diversiteit in brede zin. Daarvoor heb je verschillende mensen nodig, ook van buiten de sector. We hebben nu nog te veel de neiging om in de bubbel te blijven.’
Schaepman: ‘Cultuur en cultuurverandering brengen ook met zich mee dat niet iedereen mee kan in die verandering. Je geeft aan dat we samen de crisis moeten aanpakken en vraagt wie er mee doet. Met de meeste mensen zijn wij gewoon doorgegaan en van een enkeling moet je dan toch afscheid nemen.’
Toekomst van winkels
Waar bij de eerste talkshow over leiderschap corona als een ‘gamechanger’ werd gezien, was de toon bij de tweede talkshow over de toekomst van het retaillandschap een stuk genuanceerder. De noodzaak tot veranderingen in het spel van winkeliers en vastgoedeigenaren is er al heel wat jaren. Volgens de deelnemers aan de Talk of the Town-talkshow is die noodzaak door corona alleen maar wat groter geworden.
Dichtbij is het nieuwe normaal
Retailer Michiel Witteveen (Blokker) heeft het primaat van winkels in coronatijd zien verschuiven van stadscentra naar buurtwinkelcentra. ‘Ik denk niet dat alles weer teruggaat naar normaal. De consument is erg veranderd. Dichtbij is het nieuwe normaal. Dat blijft zo. Daarnaast denk ik dat het herstel in bepaalde branches, zoals de reisbranche, nog jaren zal duren.’
Blokker wist met minder bezoekers toch de omzet redelijk op peil te houden. Witteveen: ‘Mensen kopen meer wat ze nodig hebben. Bij niet noodzakelijke aankopen zie je echt een kaalslag.’ Die drastische verandering is voor hem reden om nogmaals te verkondigen dat er wat hem betreft een significante verlaging van de huur van winkelpanden aankomt.’
Winkelen gaat om beleving
Vastgoedbelegger Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep) ziet vanzelfsprekend weinig in de draai die Witteveen wil maken naar lagere huren. De winkelmarkt had zich in zijn ogen al veel eerder moeten herontdekken. ‘Het gaat om beleving. Wat heb je te doen in een binnenstad? Daarbij bepaalt marktwerking de huurprijs.’ Witteveen houdt echter zijn poot stijf. ‘Alle huurcontracten die in 2022 aflopen gaan we heronderhandelen.’ Bamberger: ‘Dat deed je al.’
Banken onderdeel van oplossing
Volgens Gijs Bessem –‘wij zijn de Haarlemmerolie’– partner bij winkelvastgoedadviseur KroesePaternotte, zitten winkeliers en vastgoedeigenaren totaal verschillend in de wedstrijd. ‘Een winkelier heeft een kortetermijnvisie. De eigenaar van een pand heeft een langetermijnvisie.’ Erik Steinmaier, directeur van ABN Amro Real Estate denkt dat banken voor die korte termijn een oplossing kunnen bieden. ‘In tegenstelling tot de vorig crisis zijn we nu onderdeel van een oplossing. We staan er financieel een stuk beter voor. Retailers hebben vooral liquiditeit nodig om te overleven. Daar kunnen wij een rol spelen.’
Bessem erkent het nut van die overbrugging, maar voorziet wel problemen op de langere termijn. ‘Consumenten kunnen hun euro maar op één manier besteden. Dat wordt nog wel een uitdaging.’
Online geen bedreiging
Volgens Kitty Koelemeijer, retailhoogleraar aan Nyenrode Business University, is er al heel lang ‘van alles’ aan de hand in winkelland. ‘Winkels hebben nog steeds een belangrijke sociale functie. Ze hebben echter veel minder de zoekmachinefunctie die ze vroeger hadden. De vanzelfsprekendheid van een locatie is ervan af. Maar het feit dat consumenten meer op internet doen, betekent niet dat winkels volledig weggaan.’
Witteveen ziet online niet per se als de grote bedreiging van bestaande winkels. ‘Sowieso moet er voor alles onder de 20 euro geld bij. Ik noem geen namen, maar er zijn internetbedrijven in de modebranche die nog nooit geld hebben verdiend.’
Inefficiëntie online bestellen
Als voorbeeld van inefficiëntie noemt Bamberger de tafeltennisballetjes die hij een tijdje terug bestelde en die in een veel te grote doos werden bezorgd. Al erkent hij tegelijkertijd dat zijn dochters veel kleding online kopen, passen en eventueel weer terugsturen. Volgens Koelemeijer staan we nog maar aan het begin van online winkelen. ‘Natuurlijk zijn al die praktisch lege vrachtwagens en die grote verpakkingen raar. Maar dat gaat veranderen.’
Gevraagd naar het winkellandschap over vijf jaar voorziet Witteveen een significante afname van niet noodzakelijke winkels, ook door internet, maar ziet hij tegelijkertijd dat het lokale winkelen belangrijker zal worden. ‘Blokker gaat deze crisis zeker overleven.’
Flexibele regelgeving
Flexibiliteit in regelgeving is wat Bamberger betreft een voorwaarde voor het behouden van aantrekkelijke winkelstraten met beleving. ‘Daarmee wordt het voor mij ook mogelijk om iets voor twee jaar te verhuren. Als ik vervolgens zie dat de markt zich weer aanpast, pas ik ook het huurcontract weer aan.’
De gasten zijn het erover eens dat gemeenten meer de regie moeten grijpen. Bamberger: ‘Dit is het moment om te veranderen. Er moet geen meter winkelruimte meer bij. Op veel plekken moeten er gewoon vierkante meters af.’
Herinrichting van Nederland
Bij de derde talkshow over de herinrichting van Nederland ging het vooral over de grootste uitdaging: het woningtekort. Volgens Barbara Baarsma, hoofdeconoom van de Rabobank, dreigt het woningtekort een bron te worden van populisme en instabiliteit.
Geen keuzevrijheid
‘Op dit moment is er helemaal geen keuzevrijheid voor mensen die willen wonen in een grootstedelijk gebied. Een relatief klein gedeelte van de woningen bestaat uit het middensegment van de huurmarkt. Terwijl een groot deel van de Nederlandse populatie zich qua inkomen in dat middensegment bevindt. Die middengroepen worden verdrongen en zijn aangewezen op het ommeland.’
De directievoorzitter van Rabobank Amsterdam wees op de ontevredenheid die deze verdringing op grootstedelijke woningmarkten teweegbrengt. ‘Mensen willen zelf kunnen bepalen waar ze wonen. Het gevoel geen grip op het eigen leven te hebben, leidt tot ontevredenheid en grotere vatbaarheid voor populistische attitudes.’
‘De logica is niet ver te zoeken’, zei Desirée Uitzetter, voorzitter van de Neprom. De vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars stuurde vorige maand een breed pleidooi voor centrale regie naar de Tweede Kamer. ‘Het Rijk moet nu eindelijk regie tonen bij het op gang brengen van de woningbouw.
Investeringsstrategie nodig
De zaak bij de markt neerleggen gaat niet meer, gezien de omvang van de opgave. Dit bij lokale overheden neerleggen, werkt ook niet. We hebben echt een investeringsstrategie nodig vanuit het Rijk om de woningmarkt aan te jagen.’
‘Iedereen vindt de woningbouwopgave een prioriteit’, aldus René Buck van adviesbureau Buck Consultants International (BCI). ‘Maar dat betekent niet dat het Rijk zich moet gaan bemoeien met wat er achter het station in Eindhoven moet komen.’ Hoe dan wel? ‘Het Rijk moet tegen de regio’s zeggen: ‘Ik wil een plan hebben dat uitvoerbaar is. Met handtekeningen eronder van wie het gaat doen. En wordt dat niet geleverd, dan is er binnen een bepaalde tijd een bepaling vanuit Den Haag.’
Integraal plan
Daan Zandbelt pleit wel voor een integraal plan. De Rijksadviseur voor de Fysieke Leefomgeving wijst op de vervoersstromen die het gevolg zijn van de verdringing van middengroepen uit grootstedelijke gebieden. ‘Als je op afstand van de grote stedelijke agglomeraties woningen bouwt, bijvoorbeeld in Almere, dan legt het Rijk de infrastructuur aan. Maar een gebiedsontwikkeling dichter bij een gebied met veel werkgelegenheid, daar helpt het Rijk niet bij. Terwijl mensen daar gewoon op de fiets naar hun werk kunnen.’
‘We slagen er al vijftig jaar niet in om gebiedsontwikkeling waar dan ook in Nederland gelijk te laten oplopen met openbaar vervoer’, aldus Buck. ‘De Nationale Omgevingsvisie hangt aan elkaar van mooie ambities en uitvoeringsagenda’s en roadmaps en ga zo maar door. Van de inpassingsbevoegdheid – op deze plek moet dit gebeuren – maakt het Rijk nooit gebruik. Je moet wortel en stok combineren. Waarbij de wortel is dat je de infrastructuur en het openbaar vervoer gaat aanleggen.’
Toekomst wonen en werken
Ook in de vierde talkshow over de toekomst van wonen en werken stond het woningtekort in de steden centraal. ‘Het is een oud probleem dat we werken in steden en dat je daar nu eenmaal niet allemaal kunt wonen’, zegt Rianne Appel. De universitair hoofddocent Corporate Real Estate & Workplace aan de TU Eindhoven is niet bekend met onderzoek dat dit probleem kan oplossen.
Volgens Mark Kuijpers verandert de coronacrisis daar niets aan. De algemeen directeur van vastgoedbelegger Greystar Nederland ziet corona als een incident waar een vastgoedpartij niet te veel conclusies uit moet trekken. ‘Bij verstedelijking moet je naar de lange lijn kijken.’
Enige oplossing is bouwen
Fleur Spijker hoeft voorlopig dus geen verlichting te verwachten in haar stad. Spijker (D66) is wethouder Ruimte en Wonen van de gemeente Leiden. ‘Er is in onze stad zo’n tekort aan woningen’, zegt ze. ‘We zeggen dat Leiden een stad voor iedereen moet blijven. Maar dat doel staat onder druk op het moment dat je onvoldoende woningen hebt. Ik zie de vraag nu niet naar beneden gaan. De prijs voor een woning is hoog. De enige oplossing is bouwen. Op de juiste plek, met de juiste functies, duurzaam en groen.’
Investeringsgeld genoeg
Aan de beschikbaarheid van investeringsgeld ligt het niet. Weliswaar hebben opportunistische beleggers volgens Kuijpers nu even de blik van Nederland afgekeerd. ‘Je ziet kapitaal nu vloeien naar markten die naar beneden gaan. De strategie daarbij is om dan de weg omhoog te pakken.’ Maar dat ziet hij juist als een teken van kracht. ‘Nederland is eigenlijk iets te stabiel voor die investeerders.’
Volgens Peter Helfrich, regional head SW Europe van belegger Patrizia, blijft Nederland dus meer dan interessant voor partijen die voor een duur van tien tot vijftien jaar investeren. Al veroorzaakt de coronacrisis nu wereldwijd een hapering in de investeringsstromen. ‘Als je kijkt wat er voor een geld klaarligt, is er wel even aan de noodrem getrokken. Maar dat geld is er en dat gaat ook wel weer terugkomen. De beleggingswereld kijkt alleen even om zich heen wat de consequenties hiervan zijn.’
Kennis en krachten bundelen
De gebruikersvraag naar woningen is er en partijen willen erin investeren, maar de hoge grondprijs is een gegeven. Hoe maak je een betaalbaar product? Vastgoedman van het jaar Daan van der Vorm ziet een deel van het antwoord in de samenwerking in de bouwkolom. ‘Onze sector is gefragmenteerd. Om de slag te maken moet je kennis en krachten gaan bundelen. Dat moet, om volumes te maken die aantrekkelijk zijn voor de markt, in prijs en kwaliteit’, aldus Van der Vorm.
‘We zijn inmiddels zelfs actief in software via een bedrijf dat parametrisch ontwerpt. We willen daar een Tinder-achtige oplossing voor maken om bedrijven te laten aanhaken die de noodzakelijke technologie hebben. Zodat we die kunnen verzamelen op één platform en er projecten mee kunnen doen’, vervolgt Van der Vorm.
Schaalvergroting voor modulaire bouw
Kuijpers pleit voor schaalvergroting. ‘Nu is niemand in staat om bijvoorbeeld modulair te bouwen. Zodra je het grootschaliger maakt, kun je meer. In Londen heeft de bouwkolom al langer problemen om de productie te halen. Mijn collega’s daar hebben de omschakeling gemaakt. 70 tot 80 procent is modulaire bouw geworden. Het betekent wel dat wij afhankelijk zijn van één bouwer. 90 procent van onze productie komt van deze partij. Die doet niets anders dan modulair bouwen. Daardoor kunnen we werkelijk in zes maanden tijd een hoge toren neerzetten waar mensen in kunnen wonen.’
Ook Van der Vorm ziet voordelen van schaalvergroting: ‘Wij schakelen altijd de installateur in, maar je kunt veel beter naar de fabrikant gaan en bijvoorbeeld zeggen: jij gaat alle warmtepompen in mijn project leveren. Je regelt maar dat het erin komt. En de installateur hoef ik dan niet meer aan te sturen. Dan moet je wel volumes hebben die het aantrekkelijk maken voor Siemens, Ito Daalderop of Philips om technische systemen te leveren.’
Samenwerking is de sleutel
‘In de Lammenschansdriehoek in Leiden worden wel vijfduizend woningen toegevoegd’, haakt Spijker in. ‘We zouden daar meer kunnen doen in de vorm van gezamenlijk inkopen en gezamenlijk partijen aansluiten. Bij de vorige crisis zag je ook dat de sleutel meer samenwerking was. Als je toch met elkaar in een gebied bezig bent, heb je wat meer massa om in te kopen. Zodat het ook bij de energietransitie, waar het om grote aantallen gaat, aantrekkelijk wordt om te investeren.’
Rekening houden met gebruiker
Hoe gaat Nederland eruitzien met veel buitenlandse investeringen in woningen en kantoren? Daar is Appel van de TU Eindhoven niet helemaal gerust op. ‘Ik denk dat ons land wat meer rekening houdt met de gebruiker. En wat meer gericht is op wat mensen willen. Als je mensen van verder weg laat investeren, krijg je meer die eenheidsworst waar juist het wonen en het werken niet mee geholpen is.’
‘Daar ben ik niet bang voor’, reageert Kuijpers. ‘Greystar is een mondiale speler met Amerikaanse wortels. Maar het team dat in Nederland zit is super-Nederlands. Wij maken echt Nederlandse woningen. Aan de westkust van de Verenigde Staten, in de regio San Francisco en Los Angeles, is het betaalbaarheidsprobleem nog veel groter dan hier in Nederland. Collega’s van ons komen daarvandaan bij ons kijken: hoe doen jullie dat in Nederland?
