Een nieuw decennium. Deze eerste maand van 2020 is een goed moment voor een vooruitblik naar wat ons te wachten staat op juridisch gebied. In deze bijdrage staan we kort stil bij een aantal wijzigingen in wet- en regelgeving die er dit jaar aankomen en die relevant zijn voor de commerciële vastgoedwereld. We maken daarbij een selectie van de belangrijkere onderwerpen en gaan vooral in op wat nu (bijna) zeker is. Alles wat boven de markt hangt maar waarvan we nu nog niet weten of, en zo ja wanneer, dat laten we gemakshalve buiten beschouwing.
Er staan geen hele grote wijzigingen voor de deur dit jaar, maar er gebeurt vooral het een en ander op het gebied van milieu. Uiteraard kunnen stikstof en PFAS niet ontbreken. Daarnaast signaleren we wetgeving die van kracht wordt op het gebied van energieprestatie en energielevering, namelijk de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (een regeling met de naam ‘BENG’) en wederom wijzigingen aan de toch al zo onoverzichtelijke Warmtewet. Verder blikken we alvast kort vooruit op de introductie van de Omgevingswet (die moet u goed in de gaten houden) en sluiten af met enkele aandachtspunten uit de gewijzigde Amsterdamse Huisvestingsverordening.
Het klinkt wellicht als enigszins taaie kost voor de niet-jurist (en dat is het helaas ook wel een beetje), maar het goede nieuws is dat u na het lezen van dit artikel weer voor het hele jaar bij bent.
Stikstof – Spoedwet aanpak stikstof
Stikstof heeft de vastgoedmarkt in 2019 flink in zijn greep gehouden. Per 1 januari 2020 is de Spoedwet aanpak stikstof in werking getreden. De Spoedwet voorziet in een aantal maatregelen om de stikstofuitstoot te verminderen en het natuurherstel te versnellen. De maatregelen zijn er verder op gericht om toestemmingsverlening voor verschillende activiteiten, waaronder bouw, op korte termijn weer mogelijk te maken. Deze wet introduceert onder andere, een afwegingskader voor drempelwaarden waaronder activiteiten (bijvoorbeeld bouwprojecten) vergunningsvrij zijn, een stikstofregistratiesysteem en alleen een vergunningplicht voor projecten die significante gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden.
Er is nogal wat te doen geweest om deze Spoedwet. Volgens de Raad van State ontbreekt inzicht in de werking en de verwachte effecten van de verschillende maatregelen. Daardoor is het niet inzichtelijk wat nodig is om de stikstofproblematiek op te lossen. Introductie van drempelwaarden acht de Raad van State in veel gevallen moeilijk, zeker op korte termijn. Drempelwaarden zijn alleen mogelijk als daartegenover voldoende maatregelen staan voor natuurherstel. Over dat pakket van maatregelen is advies gevraagd aan het Adviescollege Stikstofproblematiek. Ook zijn verscheidene brancheorganisaties voor vastgoed kritisch over de Spoedwet (‘slechts een eerste stap die erg laat komt’). In mei 2020 wordt het advies van het Adviescollege Stikstofproblematiek verwacht. Hierover zal het kabinet vervolgens moeten besluiten. We houden het in de gaten.
PFAS – nieuwe drempelwaarden
Naast stikstof is PFAS de afgelopen tijd doorgedrongen tot de voorpagina’s. PFAS is een verzamelnaam voor een groep chemische stoffen (gebruikt in onder andere blusschuim en antiaanbaklagen in pannen) die door emissies in het milieu terecht zijn gekomen. PFAS komt voor in bodem, bagger en water, en wordt op veel plaatsen in Nederland in te hoge concentratie gemeten. Met PFAS vervuilde grond mag (kortweg) niet afgegraven of verplaatst worden met als gevolg stagnatie in de relevante sectoren.
Het ‘Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie’ beoogt die stagnatie op te heffen. Het kader introduceert voorlopige toepassingsnormen voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie. Daarnaast hebben bevoegde overheden de mogelijkheid om in hun eigen bodembeleid beargumenteerd af te wijken van de landelijke normen. Op 10 januari 2020 is het Model Beleid toepassen PFAS-houdende grond voor gemeenten uitgebracht. Het model dient ter ondersteuning voor gemeenten die het lokale beleid voor hergebruik van grond en de bodemkwaliteitskaart willen aanvullen met beleid voor PFAS. Aan de ene kant bevat het model een afwegingskader voor de onderzoeks- en beleidsfase bij het aanvullen van een bodemkwaliteitskaart met PFAS, aan de andere kant bevat het concrete modelteksten die gebruikt kunnen worden als aanvulling bij de nota bodembeheer. Naar verwachting wordt - na afronding van alle onderzoeken - eind 2020 een definitief handelingskader voor PFAS opgesteld. Ook dit onderwerp zal dus nog worden vervolgd dit jaar.
BENG
Op 24 december 2019 zijn de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) gepubliceerd. De nieuwe eisen worden doorgevoerd in het Bouwbesluit 2012 en zien op bijna energie-neutrale nieuwbouw. BENG past in Europees beleid en stelt drie eisen aan gebouwen, namelijk aan de energiebehoefte, aan het primaire fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. De eisen zijn een aanvulling op het al geldende Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC), die geen eisen stelt aan de buitenkant van een gebouw. Ook wordt het aandeel hernieuwbare energie meegenomen, waardoor bijvoorbeeld een matige isolatie gecompenseerd kan worden door zonnepanelen.
Oorspronkelijk was het plan om de BENG-eisen per 1 juli 2020 te laten ingaan, maar de Minister heeft op 9 januari 2020 aan de Tweede Kamer laten weten deze datum op te schuiven naar 1 januari 2021.
Deze wijziging van het Bouwbesluit past in lijn dat alle kantoorpanden vanaf 2023 een energielabel C of beter moeten hebben. Zo niet dan mag het pand niet meer als kantoorgebouw worden gebruikt. Dit geldt – anders dan BENG – ook voor bestaande kantoorpanden. En voor de partijen die het energielabel C onder controle hebben kunnen zich vast opmaken voor 2030. Dan moeten alle kantoorpanden minimaal energielabel A hebben.
Warmtewet
De Warmtewet is al een paar jaar een moeizame en voor verwarring zorgende regeling. Per 1 juli 2019 is de reikwijdte van de Warmtewet al gewijzigd door onder meer verhuurders in veel gevallen uit te sluiten van het bereik van de wet. Per 1 januari 2020 is een set nieuwe wijzigingen van de Warmtewet in werking getreden.
Vanaf 1 januari 2020 omvat is het begrip ‘verbruiker’ gewijzigd ter bescherming van de doorleverancier, waarbij wordt voorkomen dat deze doorleverancier zelf geen beroep kan doen op de Warmtewet (bijvoorbeeld als verhuurder) maar door huurders wel hierop kan worden aangesproken. Partijen bij een al afgesloten warmteleveringsovereenkomst (wat onder de Warmtewet moest) moeten wel opletten, omdat de wetswijziging deze overeenkomsten mogelijk niet aantast.
Daarnaast is de tariefregulering door de ACM ook gewijzigd en komt er ook een maximumtarief voor koude als de levering van koude noodzakelijk is voor de levering van warmte (denk aan een WKO). Als er sprake is van vrijwillige afname van koude, dan geldt dat deze prijs niet is gereguleerd. Ook worden de kosten voor afsluiting, de kosten voor het beschikbaar stellen van afleversets en de eenmalige aansluitingsbijdrage gereguleerd.
De huidige Warmtewet geldt totdat er een geheel nieuwe is. Deze ‘Warmtewet 2.0’ zou op 1 januari 2022 in werking moeten treden. Volgens de Minister is deze planning ‘uiterst ambitieus’, dus het kan nog wel even duren.
Omgevingswet
Op 1 januari 2021 is de inwerkingtreding van de Omgevingswet gepland. Deze wet bundelt en vereenvoudigt 26 wetten, diverse algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen over de fysieke leefomgeving. De vereenvoudiging en samenvoeging van de regelgeving voor de fysieke leefomgeving heeft onder andere als doel meer ruimte te creëren voor projecten en deze sneller mogelijk te maken.
Er is veel discussie over de wenselijkheid en haalbaarheid van de invoering van de Omgevingswet. De NRC kopte op 27 november 2019 dat de Omgevingswet dreigt te stranden. Gemeenten, softwareleveranciers en Eerste Kamerleden hebben grote twijfels over de uitvoerbaarheid van de Omgevingswet, met name op digitaal gebied. In het Nederlands Juristenblad van 13 december 2019 is zelfs een pleidooi gehouden om te stoppen met de invoering van de Omgevingswet. De Omgevingswet is volgens dit artikel geen vereenvoudiging van het omgevingsrecht.
Niettemin schrijft de minister voor Milieu en Wonen in haar brief van 29 november 2019 dat de inwerkingtreding per 1 januari 2021 haalbaar is. In de voortgangsbrief over de Omgevingswet staat dat het de bedoeling is dat alle regels rond de zomer van dit jaar zijn gepubliceerd. Eind 2019 konden overheden hun systemen aansluiten op het Digitaal Stelsel voor de Omgevingswet. Volgens de minister is dit jaar een ‘oefenjaar’ waarin alle organisaties ervoor zorgen dat ze op 1 januari 2021 klaar zijn voor de invoering van de Omgevingswet. Kortom, ook dit onderwerp wordt vervolgd.
Huisvestingsverordening
Specifiek voor Amsterdam nog het volgende. Per 1 januari 2020 is de Amsterdamse Huisvestingsverordening gewijzigd. Er is nog steeds een omzettingsvergunning nodig om zelfstandige woonruimte om te zetten naar onzelfstandige woonruimte. Er worden per 1 april 2020 quota ingevoerd per wijk. Maximaal 5 procent van de woningen mag bestemd zijn voor kamerverhuur, en in een complex mag maximaal 25 procent bestemd zijn voor kamerverhuur. Iedere kamerhuurder krijgt een individueel huurcontract. Het systeem met een hoofdhuurder met onderhuurder(s) is niet meer mogelijk, althans daar staat een sanctie op. Ook hoeven onderhuurders niet meer te vertrekken indien de hoofdhuurder de huurovereenkomst beëindigt, waardoor zij meer bescherming hebben.
Verder zijn er nog wijzigingen die zien op een verbetering van woongenot, bijvoorbeeld door de eisen van geluidisolatie in woningen van voor bouwjaar 1970 aan te scherpen, een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts, en de mogelijkheid voor het College van burgemeester en wethouders om gebieden aan te wijzen waar een verbod op vakantieverhuur gaat gelden. De ervaring leert dat steden elkaars huisvestingsverordeningen als voorbeeld gebruiken, dus het kan zijn dat de genoemde maatregelen ook binnenkort elders opduiken.
Door Wendela Raas, Jan Jakob Peelen en Bas van der Reep, allen advocaat bij Dentons (voorheen Dentons Boekel). Raas (managing partner) en Reep (advocaat-medewerker) zijn gespecialiseerd in met name huurrecht bedrijfsruimte. Peelen (partner) is hoofd van de energiepraktijk.
