Dit heeft verstrekkende financiële gevolgen voor de gemeente, eigenaren en zakelijke gebruikers van vastgoed op erfpacht in Amsterdam. De uitspraak werd gedaan op 7 december 2018 in een proefproces waarin een particuliere eigenaar zich verzette tegen de door de gemeentelijke heffingsambtenaar berekende WOZ-waarde van zijn woning aan de Amsterdamse Lisdoddelaan. In het vonnis bepaalt de bestuursrechter dat de gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie ondeugdelijk is.
De erfpachtcorrectie dient om de waarde te bepalen van het object alsof het op eigen grond staat. Dat is namelijk het uitgangspunt in de Wet onroerende zaakbelasting. Bij de berekening baseert de gemeente zich op een intern rapport uit 1996 waarin externen (Francke en Wilders) en medewerkers van de eigen belastingdienst een onderzoek deden naar het verschil in woningprijs op erfpacht en eigen grond.
Het vonnis bepaalt dat de gehanteerde methode voor de erfpachtcorrectie ondeugdelijk is”
De rechtbank vindt het aantal van 25 prijsvergelijkingen in het rapport te mager. Bovendien is het rapport alleen gebaseerd op de situatie in de stadsdelen Noord en Zuid-Oost. Ook constateert de rechter dat de marktomstandigheden sinds 1996 ingrijpend zijn veranderd. Daarom oordeelt de rechter dat het rapport 'onvoldoende basis biedt voor de berekening van de erfpachtcorrectie'.
Rechtbank citeert Van Gool
In het vonnis citeert de rechtbank het artikel over de Amsterdamse erfpachtcorrectie van vastgoedhoogleraar Peter van Gool dat in de november-editie van Vastgoedmarkt werd gepubliceerd. Daarin betoogt hij dat de rekenmethode aan herziening toe is. In die opinie wordt de vastgoedexpert door de rechtbank gesteund.
Volgens hoogleraar Van Gool heeft de uitspraak verstrekkende gevolgen voor de gemeente en de erfpachters. 'Begin 2019 zou de gemeente de nieuwe WOZ-aanslagen gaan verzenden. Nu moet de gemeente eerst meer actuele berekeningen gaan maken op basis van nieuw onderzoek naar het verschil tussen woningen op erfpacht en die op eigen grond.'
Voordelig voor erfpachters
De berekeningen vallen waarschijnlijk nadelig uit voor de gemeente en voordelig voor de erfpachters. 'De erfpachtcorrectie komt vermoedelijk lager uit dan voorheen. Dat kan leiden tot een geringere bijtelling voor de erfpachters en voor de zakelijke gebruikers.'
Daarnaast moet de gemeente volgens hem ook gaan werken met actuele parameters voor bijvoorbeeld de rente. Alle aanslagen moeten opnieuw worden berekend. 'Kortom een forse klus in zo’n korte tijd. Gelukkig is Amsterdam een heel capabele gemeente.'
Haaks op residuele berekening
Voorzitter Koen de Lange van de Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (Seba) is bij met de uitspraak in het proefproces waarvoor zijn belangenvereniging het initiatief nam. 'Voor het eerst hebben wij nu een duidelijke uitspraak over hoe je vastgoed op erfpacht moet taxeren. De rechter stelt klip en klaar dat je de vergelijkingsmethode moet gebruiken en de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen. Dat staat haaks op de residuele berekeningen van de gemeente Amsterdam tot nu toe.'
De uitspraak is munitie in ruim 250 vergelijkbare zaken die Seba begeleidt en ook in een civiele procedure die sinds 2010 loopt tegen een canonherziening. 'We werken nu aan een grootschalige claimprocedure tegen de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, waarbij al ruim honderd mensen zich hebben aangesloten. De gemeente krijgt het dus druk.'
Overstapregeling: stikken of slikken
De kern van het bezwaar tegen de overstapregeling is dat erfpachters een gemeentelijke aanbieding krijgen die zij slechts kunnen accepteren of afwijzen, bezwaar maken of onderhandelen is geen optie. 'Wij willen een mogelijkheid tot bezwaar, waar we een mogelijkheid aan willen toevoegen de waarde door een onafhankelijk taxateur te laten bepalen. De WOZ-waarde dient als basis voor de gemeentelijke aanbieding. Tot nu toe zegt de gemeente: het is slikken of stikken.'
