Erfpachtcorrectie Amsterdam is aan herziening toe

Inleiding en samenvatting

Dit artikel gaat over het betalen van belastingen en heffingen over de woningmarktwaarde in Amsterdam bij erfpacht. Deze gemeente hanteert namelijk een opslag op de gemeten marktwaarde, de zogeheten erfpachtcorrectie. Die is gebaseerd op een onderzoek uit 1996. Bij dit onderzoek zijn de nodige vraagtekens te zetten.

Belangrijker is de vraag of die onderbouwing nu nog geldt. Door het krapper worden van de woningmarkt in Amsterdam zou het kunnen zijn, dat de markt wel eens nog minder rekening is gaan houden met de consequenties van erfpacht dan in het verleden al het geval was. Nieuw onderzoek laat namelijk zien dat ‘de markt’ veel minder corrigeert dan de gemeente doet. Dit zou ceteris paribus tot minder bijtelling leiden. Het wordt tijd de erfpachtcorrectie te herijken.

De wet WOZ en de Amsterdamse erfpachtcorrectie

Elk jaar worden circa 250.000 eigenaren van erfpachtwoningen in Amsterdam aangeslagen voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Dat geldt ook voor gebruikers/huurders van bedrijfspanden. De hoogte van die belastingen is een percentage van de WOZ-waarde (dat is een marktwaarde met bepaalde ficties). Die WOZ-waarde wordt bij woningen bepaald door te kijken naar de gerealiseerde prijzen van vergelijkbare verkochte woningen. Omdat de meeste woningen in Amsterdam op erfpacht staan, worden derhalve vooral de prijzen van erfpachtwoningen in beschouwing genomen.

Maar omdat de wet WOZ uitgaat van de (wets)fictie van woningen op eigen grond, hanteert de gemeente Amsterdam een opslag; de zogeheten erfpachtcorrectie. Die opslag leidt in feite tot bijtelling van de marktwaarde van het recht van het bloot eigendom, dat in handen is van de gemeente als grondeigenaar. De totale WOZ-waarde wordt derhalve hoger en zo ook de te betalen belastingen.

Vraagstelling

Is de door de gemeente Amsterdam gebruikte methode van erfpachtcorrectie (nog wel) juist en verantwoord? Ter beantwoording van deze centrale vraag komen de volgende deelvragen aan bod.

• Hoe werkt de erfpachtcorrectie van de gemeente Amsterdam?
• Hoe maakt de gemeente de correctie marktconform conform de wet WOZ?
• Is de door de gemeente gehanteerde berekeningswijze van de erfpachtcorrectie juist en marktconform?
• Wat is er te doen om de erfpachtcorrectie (meer) verantwoord te maken; een voorstel?

Hoe werkt de erfpachtcorrectie van de gemeente Amsterdam?

Bij de gemeentelijke erfpachtcorrectie, die is ontwikkeld met hulp en externe deskundigen¹, wordt impliciet gebruik van de onderstaande definitievergelijking.

Marktwaarde woning op eigen grond (waar de wet WOZ vanuit gaat)
=
Markt- (of verkoop)waarde van de woning op erfpachtgrond (in feite de marktwaarde van het erfpachtrecht in handen van de erfpachter)
+
Marktwaarde van het recht op het bloot eigendom (in handen van de gemeente).

De erfpachtcorrectie betreft in feite de correctie die er moet worden gemaakt om de marktwaarde van het bloot eigendom te kunnen schatten. Die waarde wordt door de gemeente in beginsel berekend als 'de contante waarde van alle toekomstige canonverplichtingen die de erfpachter verschuldigd is gedurende een periode van vijftig jaar², gerekend vanaf de datum verkoop [taxatiedatum, pvg].' Daarbij neemt de gemeente het volgende aan:

• Een verwachte langetermijninflatie van 3,75 procent;
• Een veronderstelde stijging van de jaarlijkse canon vanaf het afsluiten van het erfpachtcontract (soms ver in het verleden) met 3,75 procent (ook al is er in feite sprake van een vaste nominale canon);
• Een stijging van de jaarcanon met ingang van de volgende erfpacht(canon)periode met 25 procent ten opzichte van de (denkbeeldig) geïndexeerde canon in het eerste tijdvak, waarna die nieuwe canon vervolgens nominaal gelijk blijft;
• Een disconteringsvoet (voor het berekenen van de contante waarde van de in de toekomst te betalen canons) die overeenkomt met de hoogste van:

1. de hypotheekrente op het moment van de taxatie voor de WOZ (bron: kadaster, inschrijvingen hypotheken), of
2. het canonpercentage op het moment van afsluiten van het geldige (dus geldende) erfpachtcontract, of
3. het afkooppercentage zoals vastgesteld door het grondbedrijf op het moment van afsluiten van het geldige erfpachtcontract.

Hoe maakt de gemeente de correctie marktconform conform de wet WOZ?

Volgens de gemeente zou de contante waarde van de toekomstige canons voor honderd procent moeten worden opgeteld bij de marktwaarde van het erfpachtrecht om de marktwaarde van woningen op erfpacht ‘om te zetten’ naar de marktwaarde van de woning op eigen grond, waar de Wet WOZ nu eenmaal van uitgaat. Maar, zo schrijft de gemeente hierbij: 'Uit (intern) onderzoek is gebleken dat de huizenkoper bij aankoop niet geheel rekening houdt met de kosten van erfpacht.'³ Daarom wordt niet de gehele contante waarde bijgeteld, maar slechts zestig procent. Dit percentage is ontleend aan het eerder genoemde onderzoek van de Gemeentebelastingen Amsterdam (1996).

Dat onderzoek laat zien dat er tussen vrijwel identieke woningen op eigen grond (waarvoor als proxy zijn genomen erfpachtwoningen op afgekochte erfpacht) en erfpachtwoningen (met een jaarlijks te betalen canon) sprake is van een onverklaarbaar prijsverschil wanneer er met de contante waarde van toekomstige erfpachtcanons wordt gerekend. Men blijkt volgens de gemeente 'onvoldoende rekening te houden met jaarlijkse canonbetalingen'.

Uit een analyse van de verschillen zou volgen dat het publiek blijkbaar maar voor zestig procent rekening houdt met de theoretisch berekende (contante) waarde van de toekomstige canonbetalingen; dus met maar zestig procent van de theoretische waarde van het recht op bloot eigendom. Die zestig procent lijkt overigens niet duidelijk uit het onderzoek te komen. Het lijkt meer een voor de gemeente (gunstig) vastgesteld percentage.

Is de door de gemeente gehanteerde berekeningswijze van de erfpachtcorrectie juist en marktconform?

In theorie is de marktwaarde van het recht op bloot eigendom inderdaad de contante waarde van de nog te ontvangen canons (in feite van alle toekomstige uit het recht voortvloeiende cash flows). Maar de toekomstige canons zijn in de meeste gevallen onzeker en derhalve heeft de gemeente de eerder genoemde aannames gemaakt. Die zijn echter betwistbaar. Zo zijn er vraagtekens te zetten bij de relatief hoge veronderstelde inflatie (van 3,75 procent). Ook is het niet duidelijk waarom de (denkbeeldig geïndexeerde) canon bij een overgang naar het nieuwe tijdvak met 25 procent wordt verhoogd. De gemaakte veronderstellingen leiden ceteris paribus natuurlijk wel tot hogere belastinginkomsten.

De gemeente zegt uit te gaan van marktgegevens. Immers, zoals hierboven is beschreven, wordt niet de gehele theoretische waarde van het recht op bloot eigendom bijgeteld, maar slechts 60 procent, welk percentage in 1996 is vastgesteld. Maar wat toen gold, hoeft nu niet meer te gelden. Zo komt later onderzoek uit op lagere marktwaarden van het recht op bloot eigendom dan in 1996 impliciet is gemeten.

Zo valt te wijzen op een onderzoek naar 5.965 Amsterdamse woningtransacties door De Goeij uit begin 2007.⁴ Hij komt tot veel grotere onverklaarbare verschillen tussen de gecorrigeerde prijzen van erfpachtwoningen en die op ‘eigen grond’, dan die genoemd in het rapport van de belastingdienst uit 1996. Dat zou een grotere ‘korting’ dan 40 procent rechtvaardigen.

Verder valt te wijzen op een onderzoek van Gautier en Van Vuuren uit 2017.⁵ Zij constateren dat woningen op eigen grond in Amsterdam gemiddeld maar 10,3 procent duurder zijn dan erfpachtwoningen met een niet-afgekochte erfpacht. Het zou dus kunnen zijn dat de markt na 1996 nog minder rekening is gaan houden met erfpacht dan in het verleden. Dit zou zijn te verklaren door de krapper geworden Amsterdamse (koop)woningenmarkt. Het zou dus kunnen zijn dat het gehanteerde percentage van 60 procent nu lager zou moeten zijn (en er dus meer ‘korting’ zou moeten worden gegeven).

Wat is er te doen om de erfpachtcorrectie (meer) verantwoord te maken; een voorstel?

Het grootste nadeel van de benadering van de gemeente is dat er wordt gerekend met een disconteringsvoet die niet marktconform is voor erfpachtrechten. Daarom geeft de contante waarde van de toekomstige canons niet direct de marktwaarde van het recht op bloot eigendom weer. Dit gebrek wordt vervolgens gecompenseerd door maar zestig procent van de ‘objectief’ berekende waarde mee te nemen. De contante-waardeberekening is dus zelf niet marktconform.

Alleen met de ‘kunstgreep’ van de zestig procent is in 1996 voor een zekere vorm van marktconformiteit gezorgd. Beter ware het naar mijn mening geweest niet te werken met een ’korting’ maar door het berekenen van een marktconforme disconteringsvoet. Die is te berekenen als de rentevoet die de contante waarde van de toekomstige canons gelijk maakt aan het verschil tussen eigen- en erfpachtwoningen.

Het wordt tijd de erfpachtcorrectiemethode te herijken en uit te gaan van meer recente en – meer marktconforme – parameters. Zo zijn er veel vraagtekens te zetten bij de gehanteerde disconteringsvoet, die zich in beginsel richt op de rente voor goed verhandelbare langlopende staatsleningen of op de hypotheekrente. Staatsleningen en hypotheken zijn echter geheel andere producten dan het nogal illiquide recht op bloot eigendom.

In de markt gelden er voor bloot eigendom veel hogere disconteringsvoeten. Zo wijst recent onderzoek⁶ op disconteringsvoeten in de richting van 20,4 procent. Die leiden ook tot marktprijzen voor het recht op bloot eigendom die aansluiten bij wat woningeigenaren en -kopers er voor over zouden hebben. Zij hebben voor de tijd van hun bewoning eerder tien jaar voor ogen dan vijftig jaar.

Het zou de gemeente gegeven haar erfpachtmonopoliepositie in Amsterdam sieren tot een correctiemethode te komen die een breed draagvlak heeft en die periodiek aan de omstandigheden wordt aangepast. Als belanghebbende zou men ervoor moeten waken zelf de marktwaarde van iets vast te stellen. De gemeente is immers niet zelf de markt! Benoem dan bijvoorbeeld een onafhankelijke marktcommissie die de veronderstellingen bepaalt die tot een min of meer markconforme waardering zouden moeten leiden. Een nieuwe aanpak lijkt mij dus op zijn plaats. De belangen van de Amsterdammers zijn hiervoor groot genoeg.

Over de auteur:
Prof. dr. Peter van Gool Frics werkt bij de Amsterdam School of Real Estate (Asre) en bij de Universiteit van Amsterdam (UvA). Hij is verder adviseur op het terrein van erfpacht en andere vastgoedvraagstukken. Hij woont in Amsterdam, maar niet op erfpacht. Het artikel is geschreven op persoonlijke titel. De auteur dank de commentatoren dr. Martijn Dröes van de UvA,  Paul Nelisse Frics RT van Colliers International Valuations en drs. Leo Uittenbogaard van de Asre. Een uitgebreidere versie van dit artikel is te lezen op Vastgoedbibliotheek.nl.

Deze analyse verscheen in Vastgoedmarkt van november 2018.

Noten:
¹ - Zie Gemeentebelastingen Amsterdam en M.K. Francke en E. Wilders (1996). Erfpacht; een onderzoek naar de invloed van erfpacht op de verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ, maart.

² - In beginsel gaat het om een oneindige periode, maar in de praktijk is die vastgesteld op vijftig jaar.

³ - Zie de gemeentelijke instructie Erfpachtcorrectie, p. 3. Hiermee wordt gedoeld op het eerder genoemde onderzoek: Gemeentebelastingen Amsterdam en M.K. Francke en E. Wilders (1996). Erfpacht; een onderzoek naar de invloed van erfpacht op de verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ, maart.

⁴ - Goeij, W.-J. de (2007). De invloed van erfpacht op verkoopprijzen van woningen, in: AENORM, no. 54.
in Amsterdam.

⁵ - Gautier, P.A. en A. van Vuuren (2017). The effect of land lease on house prices. Working papers in economics, no. 686, University of Gothenburg.

⁶ - Gautier, P. A. en A. van Vuuren (2018) The estimation of present bias and time preferences using land-lease contracts, June