Helemaal geen huur in de komende maanden. Omzethuur als de economie na de coronacrisis weer op gang is gekomen. Grote retailers schreven brieven met die strekking aan Nederlandse beleggers, zo bevestigen twee van hen tegenover Vastgoedmarkt. De benadering van veel van die brieven was niet die van overleg, maar van eenrichtingsverkeer.
Deurwaarders niet actief
‘Wie drie maanden geen omzet haalt, kan liquiditeitsproblemen krijgen. Voor retailers die daarmee kampen, moet een regeling komen’, zegt Jos van de Mortel, topman van vastgoedbelegger Metroprop. ‘Dat snappen we, maar kan het zijn dat een deel van de retailers de coronacrisis misbruikt om onder verplichtingen uit te komen of gunstiger huurvoorwaarden af te dwingen? Rechtbanken en deurwaarders zijn niet actief. Beslag leggen gaat dus niet. Dit is dus een prima moment om een brief te sturen dat je de huur niet gaat betalen. Ik hoop dat ik achteraf positief verrast word’, zegt Van de Mortel.
‘Onder de grote filiaalbedrijven zijn partijen die er met gestrekt been ingaan’, zegt een directeur van een andere vastgoedonderneming met wie Vastgoedmarkt geregeld contact heeft. Hij vindt de benaderingswijze van deze retailers ongepast. ‘Alsof we niet al veel tegemoetkomingen hebben gedaan om ze binnen te halen. Ze hebben incentives gekregen in de vorm van bijvoorbeeld huurkortingen. We boden ze flexibiliteit wat betreft de duur van de huurovereenkomst. Nu zie je sommige misbruik maken van de situatie rond corona.’
Private equity
Om wat voor retailers gaat het? Hebben ze het moeilijker dan andere retailers? Volgens de directeur van de vastgoedbelegger valt dat wel mee. ‘De partijen die beleggers het mes op de keel zetten, zoals Hunkemöller en Action, zijn veelal in handen van private equity. Deze retailers hebben het niet moeilijker dan andere. Ze gaan op een andere manier met de marktomstandigheden om. Action bijvoorbeeld is een deelneming van 3i. Die investeringsmaatschappij heeft de afgelopen jaren veel dividend door Action aan zichzelf laten uitkeren. Je zou dus verwachten dat er bij de aandeelhouders van Action genoeg vet op de botten zit.’
‘H&M is wat mij betreft een uitzondering. Als beursgenoteerde retailer zet het beleggers ook het mes op de keel, maar ik kan me voorstellen dat de problemen daar reëel zijn’, zegt de directeur van de vastgoedbelegger. ‘H&M heeft meer dan zesduizend winkels wereldwijd en een laag aandeel internetverkopen, in Nederland rond 15 procent. Voor H&M is de coronacrisis wel een serieus probleem.’
Te vroeg
Van de Mortel vindt het nog veel te vroeg voor beslissingen over die huurbetalingen. ‘We hebben brieven ontvangen met een strekking van: ‘We betalen de huur van de komende maanden niet en als de crisis voorbij is, betalen we omzethuur.’ Of we binnen vijf dagen willen reageren, anders gaan ze er vanuit dat we akkoord gaan. Daar moet je dan wel op reageren. Op zulke brieven antwoorden we dat het voor ons nog veel te vroeg is om ons standpunt over de huurbetalingen te bepalen en dat onze banken ons niet zomaar toestaan dat we die kwijtschelden.’
‘Als vastgoedbelegger weten we ook niet wat we moeten verwachten van de coronacrisis’, zegt de directeur van de andere vastgoedonderneming. ‘Eerst gingen we er vanuit dat we de huur niet begin april zouden krijgen maar aan het einde van die maand. Nu horen we dat een groot deel van Nederland dicht zit tot 1 juni. Als verhuurders maken wij ook kosten. We betalen rente en aflossing, hebben personeel in dienst, plegen onderhoud en moeten schoonmaken – dat laatste door de coronacrisis ook nog veel vaker.’
‘Hoe moeten we als beleggers weten wat de impact zal zijn van een mogelijke kwijtschelding van de huur?’, is een retorische vraag van Van de Mortel. ‘Gezonde bedrijven krijgen van een aantal banken zes maanden uitstel van aflossing op hun leningen tot 2,5 miljoen euro. Vallen vastgoedbeleggers ook onder die regeling? We weten het niet.’
‘Het kan een tijd duren voor we weten of en hoe beleggers compensatie voor huurderving krijgen. Het landelijke overleg over beperking van de schade door corona gaat nu over andere dingen. Over een maand of drie zal de omgang met gederfde huur wel duidelijk zijn. Wat mij betreft wordt het bonnetje niet nu alvast doorgegeven aan de vastgoedbranche. We hebben nog steeds huurovereenkomsten met retailers. Die zullen wel moeten betalen’, aldus Van de Mortel.
Van twee kanten
‘Wanneer we met huurders om de tafel gaan om de problemen te bespreken, moet het wel van twee kanten komen’, zegt de directeur van de andere vastgoedonderneming. ‘Over gedeeltelijke kwijtschelding valt met ons te praten, als huurders bereid zijn breaks in de contracten te laten vallen of de looptijd ervan te verlengen.’
‘Grote filiaalbedrijven hebben al meer dan de kleine winkeliers het voordeel van de compensatieregelingen die overheid heeft aangekondigd. Aan werktijdverkorting heeft een slager niets, zolang die open blijft moeten er mensen staan. Een groot filiaalbedrijf kan wel een deel van zijn mensen naar huis sturen en kan gedeeltelijk terugvallen op zijn webwinkel’, zegt de directeur. Powerplay? ‘Ja, eigenlijk wel.’ Maar hij voegt toe: ‘Ik kan me voorstellen dat retailers die al het al moeilijk hadden, nu echt in de problemen komen. Onder deze categorie zijn er juist veel die nu een constructief gesprek aangaan.’
