Holland Property Plaza, het netwerk voor beslissers in vastgoed en bouw, brengt Maud Visschedijk, Bas Rutten en Wouter de Bever samen en analyseert de impact op de sector. Visschedijk is internationaal partner bij Cushman & Wakefield. Zij levert financierings-advies op maat aan (internationale) vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. Ze beschikt over een breed netwerk van financiers - onder andere banken en debt funds – waartoe ook Rutten en De Bever behoren. Rutten is bij ABNAMRO en De Bever bij de Duitse Landesbank verantwoordelijk voor de financiering van vastgoed in de volle breedte.
De Nederlandse overheid wekt de verdenking dat zij niet altijd oog heeft voor de complexiteit van de vastgoedketen, met name voor de invloed en inbreng van buitenlands investeringskapitaal. Ze wordt een 'onvoorspelbare' partner genoemd.
De Bever: 'Je kunt met grote projecten zomaar tien jaar bezig zijn. Denk aan eventuele ondernemingen uitkopen, een plan maken en het regelen van vergunningen. Dan is de kortetermijnpolitiek met kabinetscycli van hooguit vier jaar niet behulpzaam. In Nederland hebben we ook nog eens te maken het verdienmodel van allerlei professionele bezwaarmakers, die het ontwikkel- en bouwproces enorm kunnen frustreren. Dat kost bakken met slecht verhaalbaar geld. Daarbovenop komen de salvo’s en stapeling aan fiscale regels en de planvorming met betrekking tot verhuur op dit moment. Dat geeft een beeldvorming die goed aanslaat bij fondsen in Europa: ‘Ik sla Nederland wel even over. Ik laat die paar miljard wel renderen waar de regelgeving minder rigide is’.'
Rutten: 'Beleggers willen betrouwbaarheid door voorspelbaarheid. Daar heeft een belegger behoefte aan. Die belegt niet voor drie jaar. Die belegt voor een horizon van tien jaar. Fiscale volatiliteit maakt beleggers zenuwachtig. Die denken: ik kan beter naar Frankrijk of Duitsland gaan. Want vergeet niet: een buitenlandse belegger heeft een mondiale, maar ten minste Europese bril op. Dan ziet hij een klein stukje land dat Nederland heet, met zijn eigen regeltjes, die je ook nog eens moet snappen. Zo'n belegger gaat met z’n geld dan ergens anders naartoe. Dat is niet wat je wilt voor een gezonde vastgoedmarkt.'
Wat is dus een voorwaarde voor een gezonde vastgoedmarkt?
Rutten: 'Die is gebaat bij verschillende bronnen van liquiditeit. Buitenlandse beleggers; binnenlandse beleggers, banken, debt funds … die diversiteit van aftapmogelijkheden maakt dat je sector gezond is. Valt een bron, zoals de buitenlandse investeerder (gedeeltelijk) weg, dan raakt de boel helemaal uit het lood.'
De Bever: 'De sector is een Zwitsers uurwerk. Haal een radertje weg en ze is gelijk van slag.'
Visschedijk: 'Dat alles goedkoper wordt zonder buitenlandse investeerders is natuurlijk een kapitale misperceptie. Want zonder hen wordt er veel minder gebouwd of verduurzaamd. Het wegvallen van radertjes in het horloge heeft een veel grotere impact dan de meesten zich realiseren: lange bezwaarprocedures die een project vertragen jagen de banken weg als financiers, waardoor uiteindelijk alleen de duurdere debt funds het kunnen financieren vanuit risico-oogpunt; de residuele grondwaarde en daarmee de erfpacht is inmiddels ongeveer nul waardoor de gemeenten ook niks meer verdienen en de wegen en scholen die ze hadden kunnen financieren ook wegvallen. Uiteindelijk zijn we daar allemaal de dupe van.'
Wat moet er dan gebeuren om met elkaar vooruit te komen en ervoor te zorgen dat het vastgoedklokje blijft doortikken?
Rutten: 'Het eerlijke verhaal zal verteld moeten worden. De transitie kost heel veel geld. Daarmee wil ik niet alles platslaan, maar als we naar een net zero-samenleving willen, ook voor onze kinderen, dan moeten we daar met z'n allen aan bijdragen.'
Wíe moet dat eerlijke verhaal vertellen? En wat is de rol van de vastgoedsector?
Visschedijk: 'Dat moet in gezamenlijkheid gebeuren, maar een open deur is dat we zouden kunnen beginnen met de voorspelbaarheid van de overheid – landelijk, maar ook lokaal – weer terug te brengen naar een vertrouwenwekkend niveau. Een deel van de oplossing zit verder in het delen van kennis en data. Zodat de beleidsmakers en samenleving ook echt weten hoe dat Zwitserse uurwerk in elkaar zit en dus ook gemakkelijk te verstoren is.'
Rutten: 'We vragen regie, maar wij kunnen daarvoor input leveren.'
De Bever: 'Dialoog blijft de sleutel. We moeten met elkaar in gesprek blijven. De ambtenaren met wie we gesproken hebben, snappen het echt wel.
Rutten: 'Maar voor die lange termijn heb je een voorspelbare overheid nodig. Dat kun je niet alleen.'
Heb je de buitenlandse investeerders ook nodig?
Rutten: 'Het zijn geen Nederlandseinvesteerders die het doen, maar Europese investeerders. Zij kiezen landen die betrouwbaar en voorspelbaar zijn.'
De Bever: 'Geldstromen gaan de hele wereld over. Populistisch gepraat over een nexit is een volkomen illusie.'
Visschedijk: 'Vorige maand hebben we een heel groot project afgerond in Brussel waarbij de EC betrokken was: 300.000 m2 bruine kantoren vergroenen. Dat project kent alleen maar winnaars. Interessant is waar de financiering vandaan kwam: dat zijn met name lokale banken. Andere gevraagde partijen wilden niet meedoen. Ze vonden het rendement te laag. Wil je buitenlandse partijen interesseren om ook hier te investeren en genoegen te nemen met minder rendement, dan moet je de risico’s verlagen en de voorspelbaarheid verhogen. Doe je dat niet, dan komen ze ook niet.'
Dit artikel is gesponsord door Holland Property Plaza.
