Een van de grootste maatschappelijke vraagstukken in Nederland is het tekort aan woningen. Steeds meer steden worden onbereikbaar voor mensen met een laag middeninkomen, waardoor sectoren als het onderwijs, de politie en de zorg steeds meer kampen met personeelstekorten. Twee pensioenfondsen en een vastgoedinvesteerder willen daar iets aan doen. Hun bijdrage is om met het Dutch Social Impact Real Estate Partnership woningen in het lage middenhuursegment toe te voegen.
Institutionele vastgoedinvesteerder Bouwinvest lanceerde het partnership eind 2023 met pensioenfondsen bpfBOUW en ABP die respectievelijk 150 miljoen euro en 250 miljoen euro hebben ingelegd. Met een vermogen van 400 miljoen euro willen de partners lage middeninkomensgroepen aan een betaalbare en duurzame (zorg)woning helpen met overwegend huurprijzen tussen de 850 en 999 euro. De huurwoningen zullen komen in Nederlandse stedelijke gebieden met een tekort aan woningen en maatschappelijke voorzieningen. Het zwaartepunt ligt op woningen, waarnaast maximaal een kwart zal bestaan uit zorgwoningen en maximaal 20 procent uit maatschappelijk vastgoed zoals scholen, buurtcentra en zorgvoorzieningen.
Maatschappij en milieu
Volgens fondsmanager Maya Savelkoul – ook director Dutch Impact Investments bij Bouwinvest – zal het mes voor de impactinvesteerders aan twee kanten snijden. ‘Pensioenfondsen en hun deelnemers willen in toenemende mate dat de ingelegde gelden naast renderen ook positief bijdragen aan maatschappij en milieu. Daarnaast zijn het ook de deelnemers en pensioengerechtigden zelf die kunnen profiteren van betaalbare woningen en seniorenhuisvesting en maatschappelijke voorzieningen in hun buurt. Dat is precies wat dit partnership gaat bewerkstelligen.’
De eerste investeringen in woningprojecten worden dit jaar gemaakt, voorziet ze. ‘We gaan voornamelijk in nieuwbouw investeren, maar transformatie- en herontwikkelingsprojecten doen we ook. Het gaat om grotere projecten met een gemiddelde investering van zo’n 40 miljoen euro. Uiteindelijk kunnen het evengoed meer dan tien gebouwen worden. We investeren hoofdzakelijk in steden waar een langjarige woonbehoefte is. De grote en middelgrote groeisteden die we in het vizier hebben, liggen zeker niet alleen in de Randstad. Gemeenten die een grote ambitie hebben op het gebied van betaalbaarheid en daarop concessies willen doen, zoals Amsterdam, hebben sowieso onze aandacht. Binnen drie jaar willen we ons belegd vermogen gecommitteerd hebben. Over vijf jaar moet dan al het vastgoed zijn verhuurd.’
Kans voor ontwikkelaars
Bouwinvest zoekt voor het partnership met name ontwikkelaars die een maatschappelijke bijdrage willen leveren, verklaart Savelkoul. ‘Veel woningprojecten kampen met een tekort aan kapitaal en blijven daarom op de plank liggen. Ons partnership is een kans voor betrokken ontwikkelaars met visie om hun projecten wel te realiseren. Bouwinvest heeft al een aardige pijplijn van potentiële grond- en gebouwaankopen, omdat we goede relaties met ontwikkelaars hebben. Dit is een goede tijd om met ons in zee te gaan. We hebben het kapitaal zonder dat we bankfinanciering nodig hebben.’
Ook de samenwerking met woningcorporaties zoekt de institutionele belegger op, vult de fondsmanager aan. ‘Met ons impact partnership willen we ook bijdragen aan het ontstaan van gemengde wijken. Aangezien woningcorporaties veel grondposities hebben in wijken met veel sociale woningbouw, kunnen we elkaar versterken en elkaars verlengstuk bij bijvoorbeeld sloop-nieuwbouw, zijn; corporaties bouwen dan sociale huurwoningen terug, terwijl het Impact Partnership het lagere middensegment voor zijn rekening neemt. Met een lagere grondprijs zijn we ook in staat om bij woonzorgprojecten gemeenschappelijke ruimten of een plint met sociale voorzieningen te ontwikkelen. Zo kunnen we samen eenzaamheid onder (alleenstaande) ouderen tegengaan. Dat is ouderwetse volkshuisvesting, wat ook gewoon kan renderen voor Nederlandse pensioenfondsen.’
We mikken op woningprojecten waarbij cruciale beroepen voorrang krijgen zoals leraren, verplegers en bouwvakkers. ”
Ze verwacht binnenkort de eerste acquisities te kunnen melden. ‘We mikken op woningprojecten waarbij cruciale beroepen voorrang krijgen zoals leraren, verplegers en bouwvakkers. Dat is niet toevallig ook de achterban van de investerende pensioenfondsen, onze partners. We garanderen daarbij een mooie balans tussen een betaalbare huur en een behoorlijk rendement ten behoeve van de pensioenuitkeringen. Bouwinvest tornt hierbij niet aan de kwaliteit; alle woningen krijgen fatsoenlijke oppervlaktes met duurzaamheidsmaatregelen die boven de vereisten van het bouwbesluit liggen.’
Toekomstbestendig
Deze impactbeleggingen vergen van alle betrokken partijen commitment, benadrukt ze. ‘Het eerlijke verhaal is dat we niet voor het maximale rendement gaan, maar tegelijkertijd een maatschappelijke waarde creëren met een lager risico. Want duurzame panden waar mensen graag wonen in een fijne omgeving zijn makkelijker te verhuren. Als iedereen een stukje inlevert, kunnen we dit in heel Nederland voor elkaar krijgen; de gemeente neemt genoegen met een lagere grondprijs, de ontwikkelaar met een lagere marge en de belegger een wat lager rendement. Het zou ook helpen als politiek-Den Haag de beleidsonzekerheid wegneemt. Bouwinvest is voorstander van de Wet Betaalbare Huur. Maar voor de markt is snelle invoering wel cruciaal. Dat geeft ons langjarige duidelijkheid. Die stabiliteit is essentieel om weer (buitenlands) kapitaal aan te trekken.’
Impactbeleggen
Met dit partnership wil Savelkoul behalve maatschappelijke impact maken ook andere marktpartijen inspireren. ‘Mijn hoop is dat onze beleggingsstrategie over vijf jaar standaard is. Zo ingewikkeld is het niet. We voorzien gewoon in een behoefte, waarmee we op een verantwoorde manier geld laten renderen. Nu alloceren pensioenfondsen ongeveer 1 procent van hun vermogen in impactbeleggen, maar ik hoop dat, dat percentage de komende jaren toeneemt. Met in totaal 1.800 miljard pensioengeld zou er dan al 18 miljard euro beschikbaar zijn. Zo kan de vastgoedsector bovendien duidelijk maken dat de maatschappij een beetje mooier en beter maken voorop staat.’
Dit artikel is gesponsord door Bouwinvest Real Estate Investors.
