Het MidCap-team van CBRE is in 2017 opgezet met als doel een prominente positie in te nemen in de regionale beleggingsmarkt. Was CBRE voorheen vooral bekend onder nationale en internationale institutionele beleggers en de grotere private beleggers, inmiddels is het ook een serieuze partner van lokale en regionale beleggers.
Allround vastgoedkennis
'Ons team heeft bewust een regionale strategie, met vijftien MidCap-adviseurs verspreid over zeven regiokantoren in Nederland', Marco Clarijs, Senior Director Capital Markets en hoofd van CBRE’s Midcap-team. 'Je moet voor deze markt met je voeten in de klei staan. Dat is ook een belangrijk verschil met onze Capital Markets sectorteams. Daar zijn collega’s bij uitstek specialist in een bepaalde sector, terwijl MidCap juist allround vastgoedkennis vraagt en specifieke kennis over de regio.'
Er is nog steeds voldoende kapitaal aanwezig in de MidCap-markt”
Prijscorrecties kleiner bij MidCap
Sinds 2021 ziet het Midcap-team markt veranderen, legt Clarijs uit. 'De combinatie van stijgende rentes, inflatie, veranderende wet- en regelgeving en geopolitieke onzekerheid hebben veel impact op de vastgoedmarkt. Wij merken echter dat prijscorrecties op vastgoed in het MidCap-segment kleiner zijn dan in de institutionele markt. Dit komt onder andere doordat de rentestijging minder effect heeft op het rendement aangezien er vaker met eigen vermogen wordt gefinancierd.'
Lokale kennisvoorsprong
Volgens Desiree Wolters, Director Capital Markets bij CBRE en verantwoordelijk voor MidCap in de regio Zuid-Holland, is er nog een trend waar te nemen. 'We zien ook dat indien een eigenaar besluit tot verkoop van zijn vastgoedportefeuille er vaker wordt gekozen voor een uitpondstrategie van de individuele objecten. Hierbij signaleren wij een beter verkoopresultaat doordat partijen met een lokale kennisvoorsprong soms bereid zijn betere rendementen te betalen.'
Door deze trend groeit het aantal transacties, zegt Wolters: 'Schaars vastgoed, zoals monumenten, zijn minder conjunctuurgevoelig en blijven ook in deze tijd juist bij lokale spelers in trek. Omdat in dit type vastgoed wel transacties plaatsvinden, is dit voor ons team ook een van de focusgebieden.'
Voldoende kapitaal in MidCap-markt
Wat verder opvalt, is dat eigenaren minder gretig zijn om vastgoed te koop aan te bieden, al staan ze wel open voor verkoop. 'We hebben te maken met meer off market processen, waarbij CBRE als adviseur een cruciale rol inneemt om vraag en aanbod te verbinden', zegt Clarijs. Wolters vult aan: 'Er is nog steeds voldoende kapitaal aanwezig in de MidCap-markt. We zien zelfs nieuwe toetreders door veranderende regelgeving: private beleggers die tot voor kort woningbeleggingen zochten, investeren nu in andere typen vastgoed om het gewenste rendement te behalen.'
Veel activiteit in het najaar
Deze trends en ontwikkelingen bieden volgens Wolters en Clarijs veel kansen voor het tweede deel van 2023. Zij verwachten vooral veel activiteit in het najaar. 'Daar zijn vier redenen voor. Ten eerste zijn er meer lopende financieringen die aflopen. Als de rente bij een herfinanciering onaantrekkelijk is, wordt vaker overwogen toch te verkopen. Dit is een algemene trend in de vastgoedmarkt.'
Gebouwen verder geoptimaliseerd
Ten tweede wordt het gat tussen vraag en aanbod kleiner dan eerder dit jaar, doordat er de afgelopen taxatierondes meer is afgewaardeerd. 'Daarnaast hebben beleggers die een verkoop hebben uitgesteld de afgelopen periode gebruikt om hun gebouwen verder te optimaliseren door middel van verhuur, indexatie van huren, verduurzaming en het wegwerken van onderhoud aan objecten.'
Tot slot wordt het algehele marktsentiment er naar verwachting op korte termijn niet beter op. 'Als je in de komende jaren wilt verkopen, is uitstellen niet perse voordelig', legt Clarijs uit. Wolters: 'We zien veel activiteit onder buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar langjarige kasstroombeleggingen, bij voorkeur met een gering aantal huurders. Ook zijn juist nu de lokale family offices actief die met een lange termijn visie waarde willen toevoegen aan hun stad of regio.'
Wij zijn de enige internationale adviseur die zo’n netwerk van allround vastgoedadviseurs heeft”
Centrale kantoren schaars
CBRE’s MidCap-team is met name actief in kantoor, bedrijfsmatig en residentieel vastgoed. Clarijs: 'Kantoren in het MidCap-segment hebben een aantrekkelijke risico-rendement verhouding. De impact van Covid-19 valt tot nu te erg mee: het nut van kwalitatief hoogwaardige kantoren is juist bewezen. Kantoren op centrale locaties zijn zeer schaars en dat zal in de toekomst ook zo blijven. Kantoren in de periferie hebben eveneens een goed vooruitzicht vanwege de gunstige gebruikersmarkt en doordat de voorraad flink is gekrompen door transformaties. Ook alternatieve aanwendbaarheid blijft op deze locaties op termijn interessant.'
Weinig grond voor nieuwbouw
Bedrijfsmatig vastgoed nabij grotere steden en langs uitvalswegen blijft volgens Wolters ook in trek. 'Dit komt vooral omdat er weinig grond beschikbaar is voor nieuwbouw. Er wordt dus bestaand vastgoed gekocht om nieuw vastgoed neer te kunnen zetten. In de woningmarkt zien we verder dat nieuwbouwontwikkelingen worden uitgesteld door de vele variabelen die een negatief effect hebben op de haalbaarheid. Juist daar zien we kansen voor een tijdelijke invulling totdat de markt stabiliseert of zelfs permanent.'
Netwerk van allround adviseurs
CBRE denkt met haar regiostrategie te kunnen profiteren van de combinatie van deze ontwikkelingen. 'Wij hebben niet voor niets bepaalde keuzes gemaakt op basis van de trends en ontwikkelingen in de markt. Jaren geleden hebben we daar al in geïnvesteerd. Wij zijn de enige internationale adviseur die zo’n netwerk van allround vastgoedadviseurs heeft en zo nadrukkelijk kiest voor een regio- en city strategie. We zoeken nieuwe market met het best mogelijke advies met een lokaal accent', besluit Clarijs.
Dit artikel is gesponsord door CBRE.
