Nog niet eens zo heel lang geleden was logistiek vastgoed binnen de vastgoedmarkt een beetje een vreemde eend in de bijt, waar bijvoorbeeld institutionele beleggers zich maar liever verre van hielden. ‘Illustratief is dat Savills vijf jaar geleden nog geen gespecialiseerd logistiek team had,’ blikte Douglas van Oers op het Vastgoedmarktpodium terug. ‘Samen met Niek Poppelaars stuur ik inmiddels echter het achtkoppige team Logistics & Industrial aan, dat onder andere gefocust is op logistieke vastgoed.’
Opkomst e-commerce
Het Savills Logistics & Industrial team leidt transacties in goede banen en houdt de vinger aan de pols, bijvoorbeeld door onderzoeken uit te voeren en data te analyseren. In een recent Savills-rapport werd de stijging van de gemiddelde huurprijzen voor logistiek vastgoed in de afgelopen zeven jaar onlangs becijferd op 42 procent. Oorzaken zijn onder andere de schaarste aan grond voor nieuwe ontwikkelingen, de sterk gestegen bouwkosten en de inflatie. ‘Mede door de opkomst van e-commerce, die tijdens de coronapandemie een enorme impuls heeft gekregen, is er veel meer vraag dan aanbod,’ analyseerde Van Oers, die niet verwacht dat de prijsstijging op korte termijn zal afvlakken. ‘Vergeleken met andere Europese landen waren de logistieke huurprijzen in Nederland jarenlang te laag. In die zin is de huidige prijsstijging een correctie, die recht doet aan de hoogstaande kwaliteit en duurzaamheid van logistiek vastgoed in Nederland.’
Van Oers (Savills): ‘Vergeleken met andere Europese landen waren de logistieke huurprijzen in Nederland jarenlang te laag’”
Ontwikkelaar Tim Beckmann van Intospace bleek dat met hem eens. ‘Door schaarste stijgen de prijzen exceptioneel snel. Maar vergeleken met andere locaties binnen Europa vallen die prijzen nog wel mee. Daarnaast zijn we in Nederland wel koploper op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit, dus er wordt veel waarde geleverd.’
Enorme slag
Sander Breugelmans, die als Regional Head Northern Europe (NER) verantwoordelijk is voor alle activiteiten van ‘leider in logistiek vastgoed’ Prologis in de Benelux, Duitsland en Scandinavië, kan er over meepraten: het bijna 40.000 m2 grote distributiecentrum DC5 op Prologis Park Tilburg beschikt sinds kort als eerste ter wereld over WELL Gold-certificering voor de gezondheid en veiligheid van de medewerkers. Mede dankzij de toepassing van circulaire materialen, LED-verlichting, een dak vol zonnepanelen, een megabatterij waarin de opgewekte energie kan worden opgeslagen en een oplaadpunt voor elektrische vrachtwagens, kwam het ook in aanmerking voor het BREAAM-keurmerk ‘Excellent’. ‘Wat kwaliteit en duurzaamheid betreft zijn dergelijke nieuwbouwontwikkelingen ongeëvenaard,’ verzekerde hij. ‘Vooral bij bestaande distributiecentra moet er echter ook in Nederland nog een enorme slag worden gemaakt.’
Meer ruimte
Met het oog op de huidige vraag/aanbod-verhouding, denkt Breugelmans niet dat de huurprijzen in het logistiek vastgoed al tegen hun bovengrens aanzitten. ‘Voor ons klanten bedraagt de huur van het logistiek vastgoed maar vijf tot tien procent van de totale kosten van de logistieke keten. Vergeleken met de transportkosten is het maar een schijntje.’
Expansie Manager Retail Sjoerd van Vilsteren van Ahold gaf aan dat hij nog nooit voor een goedkopere slechtere locatie heeft gekozen vanwege een te hoge huurprijs. ‘Lagere huur op een minder goed gelegen locatie weegt voor logistieke eindgebruikers als Ahold niet op tegen de additionele logistieke kosten als gevolg van de extra kilometers en tijd. Dat neemt niet weg dat we als verhuurders en huurders moeten voorkomen dat de huren teveel stijgen, omdat we deze als samenwerkende partijen in de keten zo min mogelijk moeten willen laten resulteren in hogere prijzen van producten voor de consumenten. Zo zouden partijen met elkaar de dialoog kunnen aangaan over het voorkomen van een dubbel effect van de hogere energieprijzen op logistieke gebruikers grootste component in de huurprijsindexatie én het verbruik van energie en brandstof in de eigen operatie’
Beckmann (Intospace): ‘In Nederland zijn we koploper op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit, dus er wordt veel waarde geleverd’”
Alle deelnemers aan de paneldiscussie waren het er over eens dat er meer ruimte moet komen voor nieuwe ontwikkelingen en daarmee voor meer aanbod van logistiek vastgoed. Van Vilsteren gaf te kennen dat hij het meeste heil ziet in de herontwikkeling van ‘terreinen die hun functie zijn verloren’, zoals verouderde bedrijventerreinen. Hoewel ze hun woorden voorzichtig kozen, bleek Breugelmans minder moeite te hebben met het bestemmen van, bijvoorbeeld, landbouwgrond voor logistiek vastgoed. ‘Als een weiland met koeien plaatsmaakt voor een distributiecentrum, betekent dat niet dat er natuur wordt opgeofferd,’ bezwoer hij. ‘Want de landbouw in Nederland heeft weinig meer met natuur te maken maar is een vorm van industrie.’
Keuzes maken
Beckmann was van mening dat overheden de regie moeten nemen en keuzes moeten durven maken. ‘Van het Nederlandse grondgebied is 15 procent bebouwd, waarvan de helft met woningen en 0,13 procent met logistiek vastgoed. De landbouw heeft 67 procent in gebruik. Als dat percentage wordt teruggebracht tot 65 procent, is er geen grondschaarste meer in Nederland.’
Dat veel grote distributiecentra in Nederland wat duurzaamheid en kwaliteit betreft tot de wereldtop behoren, stelde Van Oers tegen het einde van de interessante paneldiscussie, bewijst dat logistiek vastgoed geen nichemarkt meer is. ‘Voor institutionele beleggers is het een volwaardig, zeer interessant onderdeel van de vastgoedmarkt geworden. Zij hechten heel veel belang aan Environmental, Social, and Governance (ESG) en dat zie je terug in het logistiek vastgoed.’ Van Vilsteren: ‘Huurgroei zou geen stimulans moeten zijn voor duurzaamheidsinvesteringen door verhuurders, omdat de verduurzaming van logistieke panden de basis zou moeten zijn vanwege de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de verhuurder.’
Dit artikel is gesponsord door Savills.
