Meer dan ooit verschuift het probleem van het energieverbruik, en dus ook van de bijkomende kosten, van de huurder naar de eigenaar en de investeerder in vastgoed. De energietoestand van een kantoorgebouw wordt een doorslaggevende investeringsfactor. Trefwoord: stranded asset. Dataspecialisten zoals de Europese dataroomleverancier Drooms kunnen helpen om gegevens zoals energieverbruik en andere duurzaamheidsfactoren transparant en centraal toegankelijk te maken voor alle belanghebbenden in het investeringsproces.
Energie-efficiëntie in bouwsector
Als het gaat om betere energie-efficiëntie in de bouwsector, zitten alle Europeanen in hetzelfde schuitje. In alle EU-landen is de omvang van de uitdagingen in verband met de ambitieuze klimaatdoelstellingen van de EU enorm: er zijn ruim 240 miljoen gebouwen in de EU. Europeanen verbruiken 40 procent van hun totale energiebehoefte om die gebouwen te verwarmen en te koelen. Van de in de EU geproduceerde broeikasgassen is 36 procent toe te schrijven aan deze sector. Het is dus duidelijk: als de EU haar ambitieuze klimaatdoelstellingen van een emissievermindering met 55 procent in 2030 ten opzichte van 1990 wil halen, dan moet vastgoed zo snel mogelijk energie-efficiënter worden, en wel op een manier die door alle belanghebbenden kan worden ingezet.
Van roeiboot naar speedboot
Nederland heeft al in 2018 besloten om bij de energietransitie in de bouw over te stappen van een roeiboot naar een speedboot, en neemt daarmee een duidelijke koppositie in, tenminste als het gaat om het opleggen van minimumnormen voor de efficiëntie van gebouwen aan de eigenaren van het nationale gebouwenbestand.
Mijlpaal in 2023
Nederland zal al in 2023 een eerste belangrijke mijlpaal bereiken. Vanaf 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw met een vloeroppervlak van meer dan 100 vierkante meter minimaal energieklasse C hebben (energie-index van 1,3 of beter). De invoering van deze verordening is onderdeel van de strategie voor het bereiken van de doelstellingen van het Energieakkoord voor duurzame groei van 2013, dat streeft naar een vermindering van de CO2-uitstoot met 49 procent in 2030 en naar klimaatneutraliteit in 2050. Deze verplichting is ingevoerd omdat vrijwillige maatregelen, belastingvoordelen en subsidiemaatregelen volgens de Nederlandse overheid onvoldoende zouden zijn om de doelstellingen te halen.
Regelgeving
Wat gebeurt er als niet aan de minimumnormen wordt voldaan? De regelgeving in Nederland is ook op dit punt duidelijk: als het gebouw niet aan de eisen voldoet, mag het vanaf volgend jaar gewoon niet meer als kantoorpand worden gebruikt. Het klinkt allemaal zo eenvoudig (papier is immers geduldig) maar het stelt veel gebouweigenaren—waaronder banken, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen—in Nederland voor grote problemen. Gebouwen met slechte energieprestaties kunnen binnenkort een risico gaan vormen voor financiële instellingen, investeerders en eigenaars als ze niet aan de nieuwe eisen voldoen. Er zullen duidelijk moeilijke tijden aanbreken. En in dit klimaat lopen vastgoedactiva steeds meer risico om 'te stranden'.
Naleving
De grote uitdaging: naleving zal een grote impact hebben op de aantrekkelijkheid van beleggingen en investeringen in vastgoed. Anders gezegd: vastgoed dat niet voldoet aan de eisen wordt waarschijnlijk veel minder aantrekkelijk als een investering. Voortdurend toezicht op het energieverbruik, de bijkomende kosten en andere duurzaamheidsfactoren zullen daarom in de toekomst de norm worden.
Uniforme gegevensbasis
Om de gegevens in transactieprocessen transparant te maken en tevens te kunnen voldoen aan de noodzakelijke documentatieverplichtingen, is allereerst een uniforme gegevensbasis vereist — alle belanghebbenden bij een beleggingsproces moeten in dezelfde mate toegang hebben tot alle gegevens.
Passende structuren
Relevante informatie moet worden verzameld, doorlopend worden bijgewerkt en op gestructureerde wijze in een gegevensbank worden opgeslagen. Maar dit is alleen mogelijk als er passende structuren zijn om eensluidende gegevens te kunnen verzamelen en vergelijkbaar te maken. Zo beschrijft Drooms het proces waar vanaf volgend jaar eerst de Nederlanders, en vervolgens ook vele andere actoren in de EU mee te maken zullen krijgen. Drooms is de toonaangevende leverancier van digitale platformen voor vastgoedactiva in Europa.
Deugdelijke rapportage
De ontwikkeling van een gestandaardiseerd gegevenskader is de basis voor een deugdelijke rapportage op het gebied van milieu, maatschappij en governance (ESG) en voor een betrouwbare vastgoedtaxatie. Bewijsstukken zoals duurzaamheidsrisicobeoordelingen, milieurapporten, certificeringen en beoordelingen zullen nodig zijn voor investeerders en voor boekenonderzoek. Ook al klinkt het ingewikkeld, dit gegevenskader uiteindelijk wel helpen om duurzaamheid in vastgoedportefeuilles transparant, meetbaar en vergelijkbaar te maken. En dit is de kritieke factor.
Single source of truth
De eerste stap daarbij is het creëren van een 'single source of truth', die altijd en overal kan worden geraadpleegd. In tegenstelling tot wat men vaak denkt, is de grootste hinderpaal voor digitalisering en ESG-rapportage niet de beschikbaarheid van gegevens, maar het feit dat de gegevens niet op één centrale plaats toegankelijk zijn of dat de gegevenssituatie onoverzichtelijk is omdat de gegevens uiteenlopen.
Veel te doen
Het is overduidelijk dat wat betreft de eisen voor kantoorruimtes vanaf 2023 er voor eigenaren en vastgoedinvesteerders nog een en ander te wachten staat. Alle Nederlandse kantoorgebouwen moeten uiterlijk 2030 beschikken over energielabel A en moeten vanaf 2050 klimaatneutraal zijn. Dit betekent dat er nog veel te doen is voor alle Nederlandse bedrijven die te maken krijgen met de verplichtingen op het gebied van openbaarmaking en transparantie met betrekking tot hun portefeuilles als gevolg van Europese regels op het gebied van milieu, maatschappij en governance (ESG). De beschikbaarheid van gegevens en de correlatie tussen gegevens worden zo cruciale factoren voor investeerders in vastgoed.
Andere Europese landen
En de andere Europese landen? Zij zullen de prestaties van de Nederlandse speedboot goed in de gaten houden. Nederland neemt niet alleen een voorbeeldpositie in op het gebied van minimumnormen en doelstellingen in de bouwsector. Ook de geoefende behandeling van gegevens zal van beslissend belang zijn om van de Nederlandse aanpak een succesvol model te maken.
Dit artikel is gesponsord doorDrooms
