Heimstaden is een ambitieuze verhuurder die inmiddels in tien Europese landen actief is. In Nederland worden nu circa 13.500 woningen verhuurd waarvan ongeveer 70% in de sociale sector.
Rats is sinds ruim een jaar eindverantwoordelijk voor Heimstaden in Nederland. ‘Wat mij opvalt is dat er op allerlei niveaus wordt gepraat over het anders reguleren van het woningaanbod. Waarbij het er steeds over gaat welke doelgroep aanspraak zou kunnen maken op welk deel van het aanbod. Maar dat is wat mij betreft steeds dezelfde taart anders aansnijden. Het absolute aantal woningen blijft gewoon gelijk.’
En dat moet dus anders. Want hoewel alle betrokken partijen het er over eens zijn dat het aanbod tekort schiet, wordt er maar mondjesmaat bijgebouwd. Rats wijst op de tegenstrijdige belangen. ‘Kijk eens naar de gemeenten boven Amsterdam, naar Purmerend, Heerhugowaard, Heiloo of Haarlemmermeer. Die gemeenten hebben stuk voor stuk goede plannen in de kast liggen voor uitbreidingen. Die zijn kant en klaar, maar blijven toch liggen omdat er in het gebied bijvoorbeeld een windmolenpark staat gepland of misschien een uitbreiding van Schiphol of een andere ontwikkeling. En zo gebeurt er niks: geen woning, geen windmolen. Er wordt slechts gepraat. Doordat er teveel plannen voor hetzelfde gebied zijn, ontstaan er conflicten en het gevolg is dat geen van de plannen kan worden uitgevoerd. Daarom wil ik er nu echt voor pleiten dat het Rijk hier de regie gaat nemen, omdat de nood zo ontzettend hoog is. De tijd dat we iedereen maar tevreden kunnen houden is gewoon voorbij. Het Rijk neemt een besluit, welke dat ook is en dat zullen de partijen moeten accepteren.
Lange termijn
Heimstaden zegt een verhuurder te willen zijn die zich sterk maakt voor een vriendelijk en duurzaam woonklimaat. Dat zijn niet louter mooie woorden, stelt Rats, ‘maar bij iedere acquisitie is dat onze leidraad.’ Een treffend voorbeeld noemt hij de recente samenwerking met de gemeente Heiloo met wie goede afspraken zijn gemaakt over de ontwikkeling van de huurprijzen in de komende jaren. ‘Daarmee hebben we ons verplicht om voor de lange termijn sociaal of onder een specifieke huurprijs te blijven verhuren.’ Dat past in de visie van Heimstaden. ‘Sowieso kiezen we voor de lange termijn, we zijn in Nederland gekomen om te blijven.’
Gemengde wijken zijn volgens Rats de succesvolle wijken van de toekomst. ‘Een wijk waarin mensen met alle denkbare achtergronden door elkaar wonen, is levendig, er is altijd reuring, wat aantrekkelijk is voor de lokale ondernemers.’ Een diverse en inclusieve woongemeenschap is wat de verhuurder voor ogen heeft. ‘In de Pijp in Amsterdam staan ca. 3000 sociale huurwoningen voor alle mogelijke doelgroepen, het geeft de wijk een eigen en dynamisch gezicht.’ Heimstaden richt zich dan ook niet op een specifieke doelgroep. (Wij zijn er voor iedereen die wil huren.) Belangrijk voor het aanbod van sociale huurwoningen is dat er goede afspraken worden gemaakt met de gemeente over de grondprijs. Rats, ‘Ik vind het heel redelijk als een gemeente zegt, we willen best naar hoogte van de grondprijs kijken, maar dan willen we van jullie de garantie dat de huurprijzen sociaal zullen blijven. Dan heb je als gemeente aan ons een goede partij, want het past binnen onze visie om een dergelijke verplichting aan te gaan. Daarin onderscheiden wij ons.’
Nu zien we toch regelmatig dat de toelatingscriteria zo ondoorzichtig zijn dat mensen niet weten of ze wel in aanmerking komen.”
Regels voor toewijzen aan bewoners van het middensegment (750 tot 1100 euro) zoals veel gemeentes die hanteren, ziet Heimstaden bij voorkeur niet. De prioriteit, zo klinkt het, is dat er meer woningen worden gebouwd. ‘Nu zien we toch regelmatig dat de toelatingscriteria zo ondoorzichtig zijn dat mensen niet weten of ze wel in aanmerking komen. “En wat is de toegevoegde waarde,” klinkt het dan retorisch. Dat er toelatingscriteria zijn voor het sociale deel, onderschrijven we natuurlijk allemaal. Maar als ik, om een voorbeeld te geven, zie dat een gemeente voor een nieuwbouwwoning in het middensegment als eis stelt dat er door de toekomstige bewoners niet meer mag worden verdiend dan 70.000 euro per jaar, vind ik dat vreemd. Want de woning is groot genoeg voor twee mensen en als een stel een paar jaar werkervaring achter de rug heeft, kan het heel goed dat zij over die inkomensgrens heen gaan en dus niet in aanmerking komen voor de woning.’
Ook Rats zet vraagtekens bij sommige regels die gemeentes met de beste bedoelingen van de wereld opleggen, veelal bovenop de landelijke regelgeving. De gemeente Amsterdam wil bijvoorbeeld politieagenten en zorgpersoneel voorrang geven bij het aanwijzen van een woning. En hoe sympathiek dat ook klinkt, toch vraag ik me af hoe je aan de kok of de badmeester uit gaat leggen, dat zij extra lang moeten wachten. Dat is een situatie waarbij het Rijk moet zeggen, hier grijp ik in.’
De beste van Nederland
Het beheer van de woningen heeft Heimstaden als eigenaar in eigen hand genomen. Dat is belangrijk, volgens Rats omdat de bewoners het fijn vinden om te huren van een partij die ze gewoon kunnen bellen. ‘We zijn er gewoon’ aldus Rats. ‘Je kunt ook bellen. Je kunt naar ons toekomen en je kunt ons in de complexen zelf aanspreken.’ In 2020 werden er vier kantoren in Nederland geopend, naast het al eerder geopende hoofdkantoor in Amsterdam. Op dit moment werken er circa 150 mensen bij Heimstaden.
Zij dragen hun steentje bij aan ‘een vriendelijk en duurzaam woonklimaat’ want de huurders staan er nooit alleen voor. De verhuurder zet stevig in op service. De medewerkers zijn als het even kan, zichtbaar aanwezig en komen als het nodig is in actie. Zodra de schoonmaker van het trappenhuis zijn of haar taak wat licht opvat, wordt deze daarop aangesproken. En als er op de parkeerplaats grof vuil is neergezet, wordt er een belletje gepleegd. ‘Dat is belangrijk’ stelt Rats ‘we willen de beste van Nederland zijn en dan is vriendelijk zijn, hoe eenvoudig dat ook mag overkomen, een positief instrument, want uiteindelijk draait het om onze bewoners.’ Intern wordt er bij Heimstaden dan ook serieus op gehamerd dat de klant nooit met een kluitje in het riet wordt gestuurd. Rats kan dit kort samenvatten: ‘Wij bieden altijd een luisterend oor.’
Ik heb het altijd raar gevonden dat de Noord/Zuidlijn niet is doorgetrokken naar Purmerend, Haarlemmermeer, Alkmaar of de andere plaatsen in de regio.”
Terug naar de wooncrisis. Is het niet te makkelijk om de bal bij de Rijksoverheid te leggen waar zoveel andere partijen ook een rol van betekenis spelen? Rats: ‘Wat we hebben gezien is dat de overheid met een aantal maatregelen heeft geprobeerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. De hoogte van de overdrachtsbelasting is aangepast, maar dat had een averechts effect. Het werd ouders toegestaan om hun kind een schenking te doen bij de aankoop van een huis, maar ook dat zorgde er voor dat de prijs omhoog ging. We moeten gewoon concluderen dat de verkeerde keuzes zijn gemaakt. Nu is de situatie zo dat de gemeentes volop in beweging zijn, waarbij overigens niet moet worden vergeten dat zij een beroep op het Rijk moeten kunnen doen om bij te springen in de grondexploitatie als er wordt ingezet op een stevig aantal sociale en middensegment huurwoningen. En er staan beleggers klaar om te investeren. Daarom is het nu een goed moment dat de Rijksoverheid de regie naar zich toe trekt. Als het gaat om de mobiliteit in de regio, is het van belang dat de besluitvorming verhuist van de gemeente naar Het Rijk.’ Rats heft een sprekend voorbeeld, ‘Ik heb het altijd raar gevonden dat de Noord/Zuidlijn niet is doorgetrokken naar Purmerend, Haarlemmermeer, Alkmaar of de andere plaatsen in de regio.’
Juist omdat van een gemeente niet kan worden gevraagd om verder te kijken dan de eigen gemeentegrenzen is het logisch en redelijk om de Rijksoverheid aan te spreken op haar verantwoordelijkheid. De bewoners bewegen zich nu eenmaal makkelijk over de gemeentegrenzen heen. Kijk maar naar de grote steden en de aanpalende gemeenten die met elkaar een netwerk van mobiliteit vormen en toch worden al die bewoners als het gaat om huisvesting bestuurd door andere gemeenten met andere regels. Rats, ‘Het kan echt een stuk doelmatiger, wij werken daar heel graag aan mee.
Dit artikel is gesponsord door Heimstaden.
