'Dankzij clustering heeft Nederland sterkste logistieke markt'

Een passievol pleidooi houden voor logistiek dat in het maatschappelijk debat ten onrechte in een verdomhoekje zit. Dat beogen Sander Breugelmans en Dirk Sosef van Prologis, respectievelijk regional head Northern Europe en head of research strategy Europe. 'Wij willen vooral benadrukken hoe cruciaal de logistieke sector voor Nederland is. Dat is maar al te goed gebleken tijdens de eerste fase van de coronacrisis.'

Veilig werken

'In de zwaarste fase van de lockdown was 95 procent van onze Europese portfolio operationeel. Prologis heeft haar huurders en werknemers geholpen met mondkapjes en extra schoonmaakdiensten om veilig te kunnen werken. Dankzij die tienduizenden werknemers werden ziekenhuizen, apotheken, supermarkten, kantoorboekhandels en online retailers bevoorraad, zodat artsen hun werk konden blijven doen en kantoorpersoneel kon thuiswerken. Zonder logistiek zou Nederland letterlijk stil zijn gevallen en zou ons moderne leven niet mogelijk zijn', poneert Breugelmans.

Geen nuance in publieke debat

Dat de sector in het publieke debat vaak vegen uit de pan krijgt, wijt Sosef aan gebrekkige informatie. 'Vooral in grote West-Europese logistieke landen als Nederland en Duitsland is discussie over de wenselijkheid van meer en grotere distributiecentra en is er angst voor verdozing van het landschap. In dit debat worden veel aannames gedaan en is de nuance vaak ver te zoeken. Prologis wil graag een eerlijk gesprek gebaseerd op onderzoek, harde feiten en cijfers. Die gegevens zijn er echter amper.'

 Groot onderzoek

Sosef vervolgt: 'Ook wordt er vooral over de gebouwen gepraat. Maar wat er in die distributiecentra gebeurt en wie daar werken, weet bijna niemand. Om die reden voert Buck Consultancy in onze opdracht een groot logistiek onderzoek uit. Vanaf maart verzamelen René Buck en zijn collega’s alle cijfers en kengetallen en doen ze interviews verscheidene logistieke bedrijven. In november, tijdens de Provada Parade, hopen wij het onderzoek te kunnen presenteren.'

Sander Breugelmans neemt alvast een voorschot op het gewenste inhoudelijker debat. 'Logistiek is een enorm belangrijke werkgever. Alleen in onze distributiecentra werken wereldwijd al 850.000 mensen. Oxford Economics heeft voor ons becijferd dat 2,5 procent van de totale wereldhandel via onze logistieke hallen verloopt. Onder de daken van onze Nederlandse vastgoedportefeuille van 2,2 miljoen vierkante meter wordt zelfs 6 procent verhandeld.'

Hoogopgeleiden nodig

Verhalen dat die werkgelegenheid straks door robots wordt overgenomen, slaan volgens Breugelmans de plank mis. 'Automatisering is vaak ingegeven door een gebrek aan kwalitatief arbeidsaanbod. De automatiseringsgraad is echter nog laag. Maar het blijkt dat juist ook geautomatiseerde e-fulfilment centres veel mensen nodig hebben en dan vooral hoogopgeleide ingenieurs.'

'De logistieke sector zal zich veel beter moeten profileren om aantrekkelijk te zijn voor ingenieurs. Vastgoedontwikkelaars dragen daar al aan bij. Zo is de afwerking van logistieke panden en de bijbehorende kantoorruimtes veel hoogwaardiger dan tien jaar geleden.'

Clustering

Prologis heeft geen intentie om logistieke dozen in maagdelijk polderlandschap te plaatsen, benadrukt Breugelmans. 'We zijn tientallen jaren eigenaar van een logistiek complex. Het is niet in ons belang om Nederland van Groningen tot Vaals vol te bouwen. Vanaf onze entree in Nederland is clustering onze strategie geweest. Prologis ontwikkelt alleen nieuw vastgoed op multimodale vervoersknooppunten en dichtbij de stedelijke consument. Op dit soort hotspots concentreren we ons bezit. Een echte hotspot ben je pas als het aanbod diep en divers is.'

Vliegwieleffect

'De omliggende economie moet groot en divers zijn, net als het type gebruikers; bijvoorbeeld electronics, fashion, automotive en healthcare. Zo zijn we in Tilburg eigenaar van 408.000 m2 aan logistieke centra en 378.000 m2 in Venlo. Tilburg is vanuit de Rotterdamse haven perfect bereikbaar via water, spoor en weg. Bovendien zijn in Tilburg logistieke bedrijven uit talloze sectoren gevestigd. Omdat andere bedrijven hier ook willen zitten, creëert dat een vliegwieleffect. De landschappelijke impact is minimaal en omwonenden hebben weinig last van extra files.'

Strikt vestigingsbeleid

Die concentratie is ook om andere reden voordelig, vult research-manager Sosef aan. 'Dankzij de vele eigenaren en huurders kunnen we hier gezamenlijk investeren in duurzaamheid, infrastructuur, veiligheid en uitstraling. Nederland heeft zijn zaakjes wat dat betreft goed voor elkaar.'

'Vijftien jaar geleden waren de Belgische en Nederlandse logistieke sector even sterk. In België zijn de vestigingsregels soepeler, waardoor het logistieke landschap is versnipperd. De Nederlandse overheden hanteren strikte regels, waardoor ons land excelleert in logistieke hotspots.'

'Wij juichen dat beleid toe. Niet elk logistiek vastgoedbedrijf handelt volgens dat principe. De verleiding elders is soms groot. Veel gemeenten die de volgende hotspot of een trekker voor een bepaalde sector stellen te worden, bieden grondposities aan. Wij zijn huiverig om nieuwe markten te betreden. Focus op één sector is bovendien gevaarlijk, want maakt je kwetsbaar.'

Grote nieuwbouwvraag

Dit laat onverlet dat nieuwbouw nodig blijft, legt Breugelmans uit. 'Door de coronacrisis en de daaropvolgende lockdown is e-commerce in een stroomversnelling geraakt. De Europese penetratiegraad van e-commerce groeit van 11 procent nu naar 17,5 procent in 2024 in plaats van de verwachte 15 procent. Dat betekent 13 miljoen vierkante meter extra logistiek; elke 1 procentpunt groei van de Europese internetverkopen betekent namelijk een extra vraag van 2 miljoen.'

'Mede hierdoor daalde de leegstand in onze Nederlandse portfolio in het tweede kwartaal van 4 naar 3,6 procent. Een online retailer als Coolblue heeft ook nog eens ruim drie keer zoveel logistieke ruimte nodig als een offline retailer zoals Action. Mede door hogere voorraden, een breder assortiment, kleinere pakketjes die naar de consument gaan en het grote aantal retouren.'

'Ondanks de coronacrisis blijft Prologis in Nederland ontwikkelen. Half maart haalden we onze voet van het gas. Maar sinds juni hebben we al onze transacties weer opgestart. Onze grondbank is in elk geval goed gevuld met posities in onder andere Waalwijk, Tilburg, Eindhoven, Venlo, Rotterdam en Schiphol.'

Strijd om stadsrand

Prologis zet volop in op last hour delivery-centra, verklaart Sosef. 'Het wordt voor steeds meer e-commerce-bedrijven belangrijk om nog dichter op de klant te zitten. Logistiek vastgoed aan de stadsranden is dus zeer gewild. Omdat er weinig grond is en logistiek concurreert met andere vastgoedsegmenten, zijn de locaties pittig geprijsd. Prologis is er niettemin in de markt voor. Hier ontwikkelen we last touch-centra vanwaar onze klanten hun producten binnen 1 uur kunnen leveren. We mikken op centra vanaf 10.000 m2 die we in kleinere units kunnen verdelen.'

Drie keer hogere huur

De stedelijke acquisities betreffen voornamelijk te herontwikkelen brownfield-locaties, legt Breugelmans uit. 'Over-Amstel-achtige locaties hebben onze voorkeur; goed ontsloten plekken die tegen de binnenstad liggen. Ook de regio Utrecht is zeer interessant. Deze regio ontpopt zich snel tot nieuwe hotspot, omdat die zowel een ideale locatie is voor nationale distributie als voor last hour-delivery in de Randstad. Onlangs hebben we nog twee posities in Amsterdam en Rotterdam verworven. De hoge acquisitie- en ontwikkelkosten zijn het waard. Huurders zijn hier bereid om hogere huur te betalen.'

'In de grootste Europese stedelijk agglomeraties als Parijs en Londen, zien we zelfs de huurprijs voor last-touch logistiek wel drie keer zo hoog kan zijn als in het achterland. Deze bedrijven moeten hier wel zitten, omdat consumenten een steeds snellere beleving eisen. Op hun beurt schrikken de hoge huren ze niet af. De huurprijs maakt gemiddeld 5 procent van de totale supply chain-kosten uit. Het meeste geld gaat op aan personeel en benzine. Een verder afgelegen locatie is door de hoge benzinekosten nog altijd duurder.'

Outperformance

Dat de logistieke sector het tij mee heeft, is ook terug te zien in de cijfers, somt Sosef op. 'De afgelopen tien jaar heeft logistiek de segmenten kantoren en retail ruimschoots outperformed. Het gemiddelde totaalrendement van logistiek in benchmark MSCI Europe bedroeg 9,6 procent tegen 7,2 procent voor kantoren en 6,2 procent voor retail. Over 2019 was het verschil nog groter met een totaalrendement van 12,2 tegen 9,5 voor kantoren en -0,3 voor retail.'

'De goede vooruitzichten – hogere penetratiegraad e-commerce, hogere huurprijzen – rechtvaardigen de lage prime yields van onder de 4 procent. Tegenwoordig heeft elke institutionele belegger dan ook een bepaald percentage van zijn belegd vermogen in logistiek vastgoed zitten. Het lelijke eendje van weleer is uitgegroeid tot een volwassen zwaan.'

Prologis neemt op 4 november om 11:00 uur deel aan het rondetafelgesprek van Vastgoedmarkt op Provada. Het  thema is verdozing: trends in de logistieke vastgoedsector, de economisch-maatschappelijke waarde van logistieke operaties en "what's inside the box". Bekijk hier het volledige programma.

Dit artikel is gesponsord door Prologis