Wat betekent de coronacrisis voor de Nederlandse kantoorgebruikersmarkt?
Maarten Donkers, hoofd Kennis & Sturing Rabo Real Estate Finance: ‘Rabobank gaat uit van economische krimp in 2020. Daar kun je allerlei modellen voor toepassen om de effecten op de werkgelegenheid te voorspellen. In ieder geval zal die krimp de kantorenmarkt raken. Minder hard dan de retailmarkt, maar op de kantorenmarkt zullen we vrij snel vraaguitval zien. Bedrijven die kantoorruimte huren, maken pas op de plaats. Een terugval in de transacties zal het gevolg zijn. Wanneer corona binnen een paar maanden verdwenen is, zal de vraag redelijk snel aantrekken. Duurt dat langer, dan krijg je een andere situatie. Bedrijven kijken of ze kunnen besparen en gaan investeringsbesluiten heroverwegen.’
Wat betekent de coronacrisis voor de gebruikersvraag naar kantoren op B-locaties?
Donkers: ‘Nu is een goed moment om het over de B-locaties te hebben. Tot een maand geleden zag ik een beweging die typisch is voor elke opgaande kantorenmarkt. Er is een krapte aan goede kantoorruimte op multifunctionele locaties nabij knooppunten van openbaar vervoer. Bij krapte gaan bedrijven voor de mindere gebouwen op de mindere locaties. Totdat de markt omslaat.’
Hoe zijn de kansen voor beleggers in kantoren op B-locaties?
Donkers: ‘Veel beleggers investeren in kantoren op locaties die een paar jaar geleden nog als kansloos werden bestempeld. Die gebouwen stammen uit de jaren ‘70 en ‘80. Destijds waren het prima panden, maar voor de gebruiker van nu zijn ze eigenlijk ongeschikt door de slechtere bereikbaarheid, gebouwkwaliteit en voorzieningen. Al in 2009 was het besef gekomen dat kantoren gebruikers moeten faciliteren en dat deze gebouwen niet in hun behoefte voorzien. Bij gebrek aan goede gebouwen op goede locaties kwamen de B-locaties bij beleggers toch weer in beeld. Maar het probleem van structurele leegstand is niet in een keer weg omdat er rond de piek van de markt een huurder is gevonden. We zijn ver in de economische cyclus. Deze gebouwen zullen weer verlaten worden. Dit betekent overigens niet dat deze plekken totaal leeg zullen komen te staan. Er zal altijd een bepaalde vraag blijven naar dit soort locaties.’
Op welke typen kantoorlocaties gaan beleggers zich nu concentreren?
Arjen Ouwehand, senior vastgoedmarktanalist Rabo Real Estate Finance: ‘Beleggers willen weer meer zekerheid. De afgelopen jaren zagen we steeds meer beleggers die geen product vonden op A-locaties uitwijken naar B-locaties. Door de corona-uitbraak verwachten we dat de focus weer op het coresegment komt, de betere kantoren op de betere locaties dus.’
Welke kantoorlocaties verdienen het predicaat ‘core’?
Donkers: ‘Locaties waar de gebruiker wil zitten. Die heeft een voorkeur voor multifunctionele goed ontsloten plekken in stedelijk gebied. Voorheen kwamen de belangrijkste stationslocaties in de grootste steden in aanmerking. Hoeveel van de grootste steden, dat verschilt per institutionele belegger. Het kunnen er 5, 10, 15 of 21 zijn. De afgelopen jaren veranderde die voorkeur, vooral in Amsterdam. Daar was iedere kantoorlocatie goed voor institutionele beleggers. Zelfs Zuidoost, eerder was dat echt geen core-locatie. Blijkbaar was de druk op de markt hoog.’
Kunnen kantoren op snelweglocaties nog interessant zijn voor institutionele beleggers?
Ouwehand: ‘Ja, als daar functiemenging en verduurzaming heeft plaatsgevonden, zoals op De Herven in Den Bosch. De opname van kantoorruimte neemt daar toe. Het rendement op kantoorgebouwen zal er interessanter zijn dan op spaargeld op de bank.’
Buitenlandse vermogensbeheerders kochten de afgelopen jaren veel kantoren op Nederlandse B-locaties. Deden ze daar verstandig aan?
Donkers: ‘Je moet eerst bekijken met welk doel ze kopen. Om te verhuren of om te transformeren? Transacties met beide doelen lopen dwars door elkaar heen. De golf transformaties begon op binnenstedelijke locaties. Nu zie je ook transformaties van monofunctionele perifere locaties. En dan op gebiedsniveau om woningbouw te realiseren. Of iemand koopt een pand om het drie jaar te verhuren en daarna te transformeren. Achter veel van die aankopen kan dus een transformatie zitten.’
Staat het rendement op beleggingskantoren op B-locaties in verhouding tot het risico?
Ouwehand: ‘De Nederlandse kantorenmarkt kwam in 2013 in beeld bij private equity door de hoge rendementen in combinatie met de lage rente. Sommige investeerders in die categorie zijn alweer vertrokken. Je kunt je afvragen waarom er partijen zijn die niet in de afgelopen crisis kochten en wel nu. Maar of een aankoopprijs goed is, kun je alleen achteraf zeggen. Wie wil instappen, zal een moment moeten kiezen.’
Hoe aantrekkelijk zijn kantoren in het algemeen als vastgoedbelegging?
Ouwehand: ‘De beleggingsmarkt voor kantoren zit in een late fase van de vastgoedcyclus. Sinds 2017 is het totaal aan beleggingen in kantoren teruggelopen. Vastgoedadviseurs verklaren dat wel eens door gebrek aan geschikt product. Dat tekort kan er zijn, maar of een product geschikt is, hangt mede af van de vraag of het niet te duur is. Kantoren waren altijd het grootste segment, maar na de piek in 2017 zijn jaartotalen aan beleggingen in het segment gedaald naar ongeveer 6 miljard euro in 2018 en 2019. Beleggers neigen naar woningen en logistiek, die categorieën schieten omhoog. De niches hotels en zorg komen op, maar die zijn nog wel substantieel kleiner dan kantoren.’
Gaat Rabobank nog kantoren in Veenendaal of Maarssen financieren?
Donkers: ‘Op voorhand zeggen we daar geen nee tegen, al denken we natuurlijk wel bewust na over wat we financieren en wat niet. Laten we aannemen dat de Nederlandse gebruikersmarkt voor kantoren bij 5 procent leegstand in evenwicht is. De landelijke leegstand bedraagt het dubbele en gebieden met minder dan 5 procent zijn ver in de minderheid. In die markt moet je kieskeurig zijn met beleggingsfinancieringen. Huurcontracten korter dan 5 jaar en andere risico’s op het vertrek van de huurder kunnen duiden op toekomstige problemen. Individuele panden met zulke risico’s bekijken we kritisch. Als ze minimaal energielabel C hebben en onderdeel zijn van een gespreide portefeuille waarvan 80 procent op goede locaties staat, kan het een ander verhaal worden.’
>> Zie ook: Antwoorden op veelgestelde vragen over impact corona op vastgoedsector
