‘We nemen big data en kunstmatige intelligentie zeer serieus', stelt Adema. Hij is één van sprekers tijdens een rondetafelgesprek over de waardering van retailvastgoed die Vastgoedmarkt en Yardi op 20 februari organiseren.
Automatische taxatiewaarde
'Ons team is vergevorderd met de ontwikkeling van een eigen geautomatiseerde valuatiemodel voor woningportefeuilles. Een onderzoeker van de VU promoveert op dit door onszelf ontwikkelde model. De afgelopen jaren hebben we data-analisten, programmeurs en algoritmebouwers aangenomen. Alleen al in ons team werken er vijf op een totaal van 150 taxateurs. Binnen het hele bedrijf hebben we het over een man of vijftien. De testfase zijn we goed doorlopen. Voor een van onze opdrachtgevers hebben we de hele woningportefeuille getaxeerd en op een paar procenten na was de automatische taxatiewaarde gelijk aan de fysieke waardering. Het model hebben we eerst gebaseerd op de leegwaarde en inmiddels hebben we ook de woningwaarde in verhuurde staat door onze AVM laten draaien. We verwachten ons systeem vanaf dit voorjaar volledig in te kunnen zetten.’
7.000 taxateurs
Binnenkort zullen fysieke woningtaxateurs er nauwelijks meer aan te pas komen, denkt Adema. ‘Nederland telt ongeveer 7.000 taxateurs, het leeuwendeel woningmakelaars die ook taxateur zijn. Duizenden zullen overbodig worden. Maar taxateurs die de bovenkant van de commerciële vastgoedmarkt bedienen – zoals Cushman & Wakefield – zullen altijd nodig blijven. Alleen al omdat banken dat eisen.’
Specifieke intuïtie
Een AVM voor kantorenvastgoed is volgens hem ook haalbaar. ‘De juiste algoritmes maken zal vermoedelijk het lastigst zijn. Indicatoren zoals oppervlakte, locatie, huurprijs en yield zijn onvoldoende. Al die databureaus die claimen dat ze inzicht hebben in het hele Nederlandse kantorenbestand, hebben ongelijk. Je hebt voor elk kantoor te maken met unieke feiten zoals een btw-correctie, het aantal parkeerplaatsen, eventuele incentives. Nog afgezien van de specifieke intuïtie en kennis die een taxateur wel heeft en een computer niet. Om al deze feiten en variabelen boven water te krijgen, is veel mensenwerk nodig. Elke dag trekt een team de transacties na. En onze taxateurs lopen elk kantoor dat ze taxeren van a tot z na. Cushman & Wakefield heeft de rijkste en grootste database, omdat we historische data hebben die teruggaat tot 1984.’
Wittevlekkenplan
‘Een AVM voor retail is nog lastiger, maar er is wel beweging’, legt Adema uit. ‘Grote beleggers hebben al algoritmes gebouwd, waarmee kan worden voorspeld wat er in een winkelcentrum gebeurt. Als je kan zien waar mensen lopen en wat ze kopen, kan je hun gedrag voorspellen én beïnvloeden. Met relevante big data van een verzorgingsgebied, een analyse van een stad en een wittevlekkenplan kun je veel gerichter de consumentenbehoefte bepalen. Zo kun je onderbouwen waar bijvoorbeeld horeca of een brillenwinkel mist. Met die data in handen sta je veel sterker in de onderhandelingen met huurders.’
Minder fysieke winkels
Ook zonder big data of ai kun je eenvoudig de conclusie te trekken dat de retailmarkt in zwaar weer zit, merkt hij op. ‘Alleen in 2019 is al 5 procent van de winkels verdwenen door faillissementen. E-commerce-partijen zitten ook niet stil. Amazon en Google claimen eerder te weten wat je wil dan jijzelf. Consumenten kopen die producten vervolgens online. Daardoor zijn minder fysieke winkels nodig. Gelukkig openen Amazon, Coolblue en Alibaba ook fysieke winkels. Slechtlopende winkelcentra moeten in actie komen en bijvoorbeeld retailmeters slopen en er woontorens voor terugbouwen. Zo creëer je nieuwe vastgoedwaarde én nieuwe bezoekers voor je resterende retail.’
