Veel retaildeskundigen voorspelden een sterke afname van winkelmeters. Maar de retail krabbelt weer op. Desondanks is de algemene indruk dat de retailplanning op andere pijlers gestoeld moet zijn dan voorheen. Om daarop in te spelen, heeft de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) een nieuwe opleiding in voorbereiding. Initiatiefnemer is voormalig CEO Pieter Affourtit van WPM Groep.
Maatschappelijke functie retailvastgoed
Pieter Affourtit (als fellow aan de ASRE verbonden) heeft zich ook in zijn tijd als voorzitter van de NRW hardgemaakt voor een actieve en vooral proactieve sector. Affourtit: 'De retailvastgoedsector moet zichzelf voortdurend vernieuwen om zijn maatschappelijke functie optimaal te kunnen blijven vervullen. De veranderingen van de laatste jaren hebben de discussie op gang gebracht over de betekenis van de fysieke retail en het toekomstperspectief van onze winkelgebieden. De sector moet de betekenis van winkelen en winkelgebieden herdefiniëren. De nieuwe ASRE-opleiding moet de kennis en de instrumenten aandragen om slagvaardiger te kunnen opereren en vastgoedprofessionals in staat te stellen tot een betere vertaling te komen van het veranderde consumentengedrag naar de waarde van het vastgoed.'
De vastgoedsector heeft altijd geworsteld met het vertalen van consumenten-gedrag in concreet beleid”
Het beoogde doel van de opleiding is professionals in het vakgebied in staat te stellen om de waardecontext van maatschappelijke ontwikkelingen, initiatieven en projecten te benoemen en te beoordelen. Affourtit: 'De opleiding moet de kennis en vaardigheden vergroten die nodig zijn om in te spelen op de nieuwe dynamiek binnen de winkelstructuur, als onderdeel van het stedelijk weefsel. Daarin zijn vernieuwing, ondernemerschap en maatschappelijke relevantie de kernthema’s.'
Winkelmarkt in transitie
De markt van het winkelvastgoed is in korte tijd drastisch veranderd en de ‘goede oude tijd’ ligt achter ons. In het afgelopen decennium is sprake geweest van zowel conjuncturele als structurele veranderingen. Dit heeft de discussie op gang gebracht over de betekenis van de fysieke retail en het toekomstperspectief van onze winkelgebieden. Het toenemend aantal faillissementen tijdens de economische crisis heeft betrokkenen wakker geschud. De groei van de bestedingen biedt gelukkig weer kansen, maar ramingen laten zien dat een structureel overaanbod in de retail zich aandient.
Veranderende consumentencultuur
Affourtit stelt: 'De vastgoedsector heeft altijd geworsteld met het vertalen van consumentengedrag in concreet beleid voor gebouwen en complexen. Juist in de huidige tijd is dit een doorslaggevende factor om projecten en voorzieningen meer duurzaam te ontwikkelen en te exploiteren. Aan de basis van de transitie staat de consument. Vooral internet heeft diepe sporen getrokken. Waar de fysieke winkel voorheen zijn toegevoegde waarde kon bewijzen in termen van informatie en optimale service, heeft online winkelen op deze punten de fysieke retail ingehaald. Dit dwingt de fysieke retail ertoe zichzelf opnieuw uit te vinden, bijvoorbeeld door passende multichannelconcepten te ontwikkelen. Meer nog dan in het verleden is ondernemerschap in de nieuwe tijd van grote betekenis’.
Mensen winkelen anders dan voorheen, waardoor winkelgebieden onder druk zijn komen te staan. Maar winkelen staat nog altijd in de top 3 van favoriete activiteiten. De eisen die we daaraan stellen, zijn volgens Affourtit echter sterk toegenomen: 'Aankopen die noodzakelijk zijn, moeten van alle gemakken zijn voorzien en meerwaarde leveren in termen van klantbediening en service. Winkelen dat voor het plezier plaatsvindt, is een vrijetijdsactiviteit, die het gevoel moet geven "mens te zijn en bij mensen te horen". Mede onder invloed van internet vertegenwoordigt fysiek winkelen nieuwe waarden die niet meer door al onze winkelgebieden geboden kunnen worden.'
Steden worden belangrijker
Steden worden steeds belangrijker, de wijze waarop we die vormgeven dus ook. Grotere steden, met een divers samengestelde bevolking en een rijke historie, zullen het wel redden. Maar er zijn veel steden die niet aan die voorwaarden voldoen. Steden die vlees noch vis zijn. Waar de bevolking afneemt en het aan vernieuwend ondernemerschap ontbreekt, zal een overschot aan winkelruimte ontstaan. Daar rest dan niet veel anders dan winkelvastgoed af te waarderen en te transformeren naar nieuwe bestemmingen.
In krimpgebieden en waar vernieuwend ondernemerschap ontbreekt, zal een overschot aan winkelruimte ontstaan”
In de nieuwe tijd draait het steeds meer om 'vitaliteit'. Affourtit: 'Winkelgebieden moeten hun functie en meerwaarde herontdekken en aantonen dat ze zich kunnen aanpassen aan de nieuwe tijd. Dit kan alleen door opnieuw aansluiting te zoeken bij de veranderde wensen van de gebruikers (bewoners, bezoekers en ondernemers). Niet elk winkelgebied heeft hiertoe evenveel of dezelfde mogelijkheden. In dat geval kan het noodzakelijk zijn om tot transformatie te komen, zodat een nieuw evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod. Vitaliteit slaat in de nieuwe context vooral op creativiteit, vernieuwing en ondernemerschap. Het blijkt dat in de huidige transitie hier de basis ligt om winkelgebieden nieuw leven in te blazen.'
Kwaliteit van plekken
Retail vertegenwoordigt een groot belang voor de dynamiek en vitaliteit van steden en dorpen. Door de geschetste veranderingen is de positie van veel winkelgebieden niet meer vanzelfsprekend en de van oudsher gehanteerde hiërarchische opbouw van de winkelstructuur niet meer vast uitgangspunt. Affourtit: 'Steeds meer gaat het om de mogelijkheden die retail biedt om de identiteit en beleving van stad en dorp te versterken. De gedachte is dat goede plekken ondernemers en investeringen aantrekken, die op hun beurt de aantrekkelijkheid van het stedelijk gebied versterken. Het zal duidelijk zijn dat in zo'n aanpak de oplossing niet meer vanuit één discipline kan komen en dat samenwerking tussen de bij de stad betrokkenen (retailer, eigenaar/beheerder, makelaar, marketeer, gemeente) essentieel is.'
Nieuwe opleiding Retailvastgoed aan de ASRE
In een sterk veranderende markt krijgt ook de vastgoedprofessie een andere betekenis. Daarbij is een duale ontwikkeling zichtbaar. Enerzijds ontstaat een groeiende behoefte aan kennis op macroniveau, bijvoorbeeld informatiesystemen, en beschikbaarheid van big data. Maar er is ook een grote behoefte aan oplossingen op microniveau, die voortkomen uit de lokale markt. Deze ontwikkeling tekent zich af bij alle betrokken partijen in het vastgoed (retailer, eigenaar, beheerder, makelaar, marketeer, gemeente et cetera). Affourtit: 'De nieuwe ASRE-opleiding moet hier vooral aanknopingspunten en handvatten bieden, uitdagen en aansporen met elkaar echte veranderingen tot stand te brengen. Centrale thema ’s zijn onder meer stedelijke ontwikkeling, consumentengedrag, informatievoorziening, waarde- en kwaliteitsbeoordeling en project- en winkelgebiedsanalyse. In het komende half jaar gaan we binnen de ASRE en in samenwerking met een (externe) begeleidingscommissie intensief aan de slag om een attractief lesprogramma op te zetten. We verwachten dat in het voorjaar van 2019 de eerste lichting studenten van start kan gaan.'
'Afgeschreven retailgebieden straks mogelijk weer in trek'
'Vergeten en afgeschreven retailgebieden kunnen in de toekomst weer in trek raken. Maar dat gebeurt pas als online en offline winkelen volledig in elkaar geïntegreerd zijn.' Dit zei Huib Boissevain, CEO van Annexum, tijdens het ASRE Docentendebat op het Transformatieplein van de beurs Provada 2018.
'Mensen zullen naar de top 25 winkelgebieden gaan voor een stuk beleving, maar er komen nieuwe redenen om lokaal winkels in te richten. We gaan in de toekomst naar een situatie waarbij we online iets bestellen wat we lokaal gaan ophalen. Natuurlijk zullen er pakjes thuisbezorgd blijven worden, ook al kan het soms de buren irriteren die ze steeds opnieuw voor je moeten aannemen. Maar dat laatste is vooralsnog maar een klein probleem. Maar het is fijn als je iets bestelt dat je vier uur later ergens in de buurt kunt ophalen.’
Tijdens het debat zei Brigit Gerritse, directeur NRW (Nederlandse Raad Winkelcentra) dat retailpanden in minder populaire steden en wijken tegenwoordig zo goedkoop worden dat je het bijna gewoon zou kopen en er iets van maken. 'In 200.000 jaar tijd is de consument eigenlijk helemaal niet veranderd. Ze willen nog steeds niet continu verleid worden om iets te kopen. Zorg dat er in zo'n winkelgebied ook andere aanbieders komen; cultuur, zorg, samenzijn, zodat mensen zich er thuis voelen.'
Ook Anneke de Vries, SVP Real Estate, Construction and Franchise bij Albert Heijn, weet zeker dat mensen altijd fysiek zullen blijven winkelen en dat online en offline alleen maar meer geïntegreerd zullen raken. 'De meest gestelde vraag die we online krijgen is nog steeds; tot hoe laat is de Albert Heijn in mijn buurt open?'
Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2018.
