Dat stelt Mark Hoedjes, directeur Asset Management Retail van Certitudo Capital. Hij is één van sprekers tijdens een rondetafelgesprek over de waardering van retailvastgoed die Vastgoedmarkt en Yardi op 20 februari organiseren.
Big data zijn onlosmakelijk verbonden met de alledaagse praktijk van de Bossche ontwikkelende belegger, vertelt Hoedjes. ‘We hebben onlangs een nieuw databeheersysteem ingevoerd, waarmee het operationeel beheer van onze portefeuille veel effectiever wordt. Zo krijgen we makkelijker inzicht in onze kostenstructuur, kunnen we ons beheer verbeteren en de kosten terugbrengen. Op tal van gebieden werken we met big data; bij de selectie en exploitatie van vastgoed, met het gebruik van slimme meters en sensoren. Zo hebben al onze woningen duurzame oplossingen, waarmee we energieverbruik en kosten kunnen besparen voor ons en onze huurders.’
Omliggend vastgoed
Ook in de selectie van nieuwe investeringen is datamanagement onontbeerlijk, vervolgt Hoedjes. ‘Voor ons moet het vastgoed aan allerlei criteria voldoen. Het begint met een basismodel, gebaseerd op informatie uit verschillende databases. Daaruit rollen cijfers uit over het verzorgingsgebied, over de waarde van het omliggende vastgoed en het functioneren van de huurders. Maar we kunnen ook onderbouwde uitspraken doen over huurpotentie, waardegroei en rendement. Als het vastgoed aan alle criteria voldoet, is het interessant om te investeren . Als het licht op oranje staat, kunnen we kijken of de performance nog ergens kunnen verbeteren. De basis is big data, maar de analyse en het eindoordeel blijft mensenwerk.’
Sensoreren en beacons
Het winkelvastgoed zelf is ook een belangrijke bron van informatie, legt de retaildirecteur uit. ‘In onze winkelcentra maken we gebruik van sensoren en beacons. Behalve de gebruikelijke passantentellingen kunnen we ook het consumentengedrag goed in kaart brengen. Hoe laat komen ze, hoe lang verblijven ze, waar zijn ze vaker, waar minder? Zo krijgen we een goed beeld hoe het winkelcentrum en de retailers functioneren, hoewel harde feiten als de huurstroom natuurlijk altijd leidend zijn. Gerichte reclame op smartphones van retailers naar passerende consumenten zal ook gemeengoed worden. De mogelijkheden van internet-of-things-applicaties zijn oneindig, hoewel de toepassing nog in de kinderschoenen staat.’
Big data
Zal Hoedjes ooit investeringsbesluiten overlaten aan big data en kunstmatige intelligentie? Dat lijkt hem niet waarschijnlijk. ‘Het is ook niet mogelijk om met data te voorspellen hoe groot het aandeel e-commerce in Nederland in 2030 is en hoeveel winkelmeters er verdwijnen. Mensen kunnen dat trouwens ook niet. Ik hoor veel experts met heel veel meningen, maar een echt feitelijke onderbouwing ben ik niet tegengekomen. Voor onze investeringsbeslissingen varen we op onze eigen kennis en kunde.’
Concurrentie Amazon
Dat het sentiment rond retail erg negatief is, komt Certitudo niet ongelegen uit, legt Hoedjes uit. ‘Heel veel retail wordt momenteel in de markt aangeboden. Wij zien hierin kansen. Stadsdeelcentra en losse retailstrips staan onder druk, met veel leegstand en dalende huren. Dat is lastig goed te krijgen, helemaal als er veel verdeeld eigendom is. Maar wijkwinkelcentra en high streets blijven het heel goed doen, hoewel er op A1-locaties beperkt leegstand ontstaat. De gevreesde concurrentie van Amazon zal naar zijn verwachting meevallen. Als Amazon komt, zullen zij ook fysieke winkels gaan openen Zij hanteren namelijk ook een multi-channel-strategie. In onze portfolio – met vooral wijkwinkelcentra en binnenstadretail – zit nauwelijks leegstand en de traffic is hartstikke goed. Wij blijven dus in retail investeren.’
