Dit geldt zeker voor winkels, het segment waarde hoogste vastgoedprijzen worden betaald. A1-winkellocaties – winkels in het centrum van de stad met de meeste passanten - zijn er tenslotte niet zoveel. Deze plekken functioneren vaak al eeuwen als ontmoetingsplaats en zijn steevast het drukste punt in een stad. Een winkel op deze plek garandeert, in het algemeen, een grote massa mensen langs deze winkel, elke dag opnieuw en dat al sinds mensenheugenis. Je zou dan ook denken dat de kwaliteit van zo’n locatie nooit verandert.
Toch wel! Met de aanhoudende groei van online winkelen, worden sommige winkels ‘footloose’. Retailers zijn steeds minder gebonden aan een regio, stad of specifieke straat omdat de omzet eenvoudigweg niet meer alleen in de winkels wordt gerealiseerd. Als een retailer kiest voor een fysieke winkel in combinatie met een webshop, dan is een peperdure A1-winkellocatie niet altijd meer nodig.
Voor de grootste en meest toeristische steden geldt dat A1-winkellocaties nog steeds zeer gewild zijn, omdat passantenaantallen op peil blijven en de winkels bijdragen aan de merkbeleving. Maar sommige retailers kiezen inmiddels voor alternatieve locaties die op hun eigen manier bijdragen aan de totale klantreis en merkbeleving. Daarmee is het begrip A1-winkellocaties niet opeens verdwenen, maar wordt er wel een andere invulling aan gegeven.
Meer dan locatie alleen
Aan de andere kant van het spectrum stond bedrijfsmatig vastgoed. Nog niet zo lang geleden was er behoorlijk veel plek voor logistieke hallen op één van de vele braakliggende stukken grond langs de hoofdwegen. Doorgaans maakte het niet zoveel uit of deze hal dan bij afslag vier of vijf langs die route lag. Ook was er lange tijd geen grote schaarste aan kantoorlocaties en verlieten huurders - zonder zelfs maar met de ogen te knipperen - hun oude kantoor om een afslag verderop iets nieuws te laten bouwen.
Vandaag de dag gaat die vlieger niet meer op. Kantoren moeten op locaties liggen waar het bruist, waar de bereikbaarheid optimaal is en waar je ook kunt wonen, winkelen of recreëren. Als je wilt moet je de auto kunnen pakken, maar desgewenst ook de trein, metro of fiets. Ook logistieke bedrijven zijn genoodzaakt verder te kijken dan waar plek is: factoren als de beschikbaarheid van geschikt personeel én dichtbij de afzetmarkt winnen enorm aan terrein.
Deze ontwikkeling is ook terug te zien in de MSCI Netherlands Property Index. Al sinds 1995 is de kapitalisatiefactor – de factor waarmee beleggers de bruto huurprijs vermenigvuldigen om op de beleggingswaarde uit te komen – van winkels hoger dan bij andere sectoren. Tien jaar geleden werd in Nederland gemiddeld vijftien keer de bruto huur betaald voor een gemiddelde winkel en twaalf keer voor een kantoor of logistieke hal. Vorig jaar werd voor het eerst nipt meer betaald voor kantoren. In het Verenigd Koninkrijk is logistiek de winkelsector zelfs al voorbijgestreefd. Deze verschuiving houdt verband met een verandering in samenstelling van beleggingsportefeuilles, maar dit wordt in essentie gedreven door de beschikbare kwaliteit van locaties om in te investeren.
De allesbepalende factor locatie transformeert, het gaat om zoveel meer in vastgoed. Ik ben ervan overtuigd dat de locatie een cruciaal element zal blijven, maar dat de klassieke opvattingen hierover aan vernieuwing toe zijn. Dat dwingt tot een bredere kijk op juist die factoren die in de huidige markt van doorslaggevend belang zijn of gaan worden en het begrip ‘locatie’ herdefiniëren.
Over de auteur:
Michael Hesp is Senior Associate, Portfolio Strategy & Analytics CBRE Global Investors
Dit artikel is geschreven door CBRE Global Investors en verscheen eerder op dft.nl.
Bezoek het partnerdossier van CBRE Global Investors op Vastgoedmarkt.nl.
