Een jaar is Michiel Bijmolt nu werkzaam voor Savills, als Hoofd Leasing & MidCap Investments. Binnen het Agency-team is hij onder meer verantwoordelijk voor de verhuuractiviteiten in Amsterdam. ‘Het afgelopen jaar hebben we het Agency-team op volle sterkte gebracht. Met vier adviseurs kunnen we opdrachtgevers nu optimaal van dienst zijn.’
Op de 22e verdieping van het Savills-kantoor aan de Zuidas overziet Bijmolt de ontwikkelingen van de Amsterdamse kantorenmarkt. ‘Die heeft de afgelopen jaren natuurlijk een enorme prijsontwikkeling doorgemaakt. Zeker op de Zuidas en in het centrum van Amsterdam. Iedereen heeft het idee daar te moeten zijn.’
Wij verwachten dat Zuidoost transformeert tot een levendig gebied waar wonen en werken samenkomt ”
Andere gebieden in Amsterdam bleven qua bezettingsgraad lange tijd achter bij de Zuidas en het centrum, maar ook daar droogt de leegstand op. Bijmolt: ‘Neem Zuidoost. Wij verwachten dat Zuidoost over enkele jaren is getransformeerd tot een levendig gebied, waar wonen en werken samenkomt. Daarmee vormt het een mooi alternatief voor de Zuidas. Al is Zuidoost wel veel groter en ontwikkelen deelgebieden zich verschillend. De concentratie van kantoren zal in eerste instantie bij het station en de Johan Cruijff Arena plaatsvinden.’
De aantrekkingskracht van Zuidoost
Volgens IJsbrand Brunger, vastgoedadviseur binnen het Amsterdamse Agency-team van Savills, ontwikkelt Zuidoost zich in toenemende mate tot een plek waarin bedrijven willen investeren. ‘De gemeente heeft bestemmingsplannen gewijzigd en samen met beleggers en ontwikkelaars de handschoen opgepakt om er iets moois van te maken. Er zullen steeds meer functies ontstaan, van wonen en recreatie tot horeca en winkels.’
De grootschalige nieuwbouw van woningen in Zuidoost heeft grote aantrekkingskracht op bedrijven, aldus Bijmolt. ‘Bedrijven willen immers voldoende arbeidspotentieel rond hun vestiging. Andersom vinden mensen reistijd een van de belangrijkste factoren in hun keuze voor een werkgever. Ook daarom is Zuidoost voor werkgevers een interessante plek voor huisvesting. Het gebied is natuurlijk ideaal gesitueerd tussen Amsterdam en Utrecht. Niet voor niets is Amsterdam Bijlmer Arena nu al een van de drukste stations van Nederland.'
'Al met al zien we als Savills grote kansen voor de vastgoedmarkt in Zuidoost.’ Ook de nabijheid van Amsterdam UMC, locatie AMC, heeft onmiskenbaar aantrekkingskracht op bedrijven, vertelt Brunger. ‘Farmaceutische, techgerelateerde bedrijven kijken gericht naar Zuidoost-zuid.’
Optimalisatie van gebouw en rendement
Een aansprekend voorbeeld van de ontwikkelingen in Amsterdam-Zuidoost is volgens Bijmolt en Brunger het Urban Interactive District (UID). Op het grasveld aan de ArenA Boulevard verrijzen, verdeeld over vier gebouwen met een verbindend plein, onder meer 950 woningen, een theater, hotel, winkels, horeca en circa 36.000 vierkante meter aan kantoorfunctie.
We zien dat traditionele en flexibele verhuur tegenwoordig volledig in elkaar over lopen’, signaleert Bijmolt. Ontwikkelcombinatie OMC (een samenwerking tussen Ballast Nedam Development en AM) heeft Savills en CBRE betrokken als adviseurs voor de verhuur van de kantoorruimte. Brunger: ‘Ook in dit project is het verbinden van verschillende functies een belangrijk uitgangspunt. Als adviseurs zijn wij nauw betrokken bij de ontwikkeling van het kantorengedeelte, om een optimaal product voor huurders en gebruikers te realiseren. Dit project past heel goed bij waar we als Savills voor staan. Onze kracht is dat we weten wat de kantoorgebruiker wil en dit vertalen in een totaalconcept voor een gebouw of gebied.'
'Wij focussen op een goede voorbereiding en conceptontwikkeling, waardoor de deal uiteindelijk voor alle partijen beter wordt. Gebouwoptimalisatie leidt tot rendementsoptimalisatie voor de belegger, is onze overtuiging.’
‘Elk gebouw heeft een verhaal nodig’
Huurders en medewerkers worden steeds veeleisender wat betreft hun werkomgeving. Voor vastgoed-eigenaren is het zaak daarop in te spelen, aldus Bijmolt. ‘De lat ligt steeds hoger. Medewerkers willen keuzemogelijkheden in type werkplek, goede faciliteiten, een korte reisafstand, een mooie look-and-feel in het gebouw, aandacht voor duurzaamheid en ga zo maar door. De basisbehoeften moeten gewoon op orde zijn.’
Aan vastgoedeigenaren de taak om het gebouw goed voor te bereiden op de markt, vindt Brunger. ‘Huurders willen dat er een idee achter het gebouw zit. Gelukkig begrijpen beleggers veel beter dan voorheen dat ze huurders goed moeten faciliteren. Het gaat er eigenaren om dat ze een optimaal rendement kunnen realiseren. Ze zijn bereid om te investeren in het gebouw, omdat het meerwaarde oplevert.’
Vast en flexibel
Het toevoegen van een concept aan een gebouw, met name binnen multi-tenant kantoorgebouwen, kan volgens Brunger deels worden gefaciliteerd met behulp van een operator, zoals bijvoorbeeld Tribes, The Office Operators of Spaces. Zij spelen immers in op de toenemende vraag naar flexibele kantoorruimte en veranderende wensen van kantoorgebruikers. Om eigenaren ook in deze groeiende sector te kunnen adviseren, lanceerde Savills in 2017 Workthere.
Op dit online platform kunnen bedrijven flexibele, co-working en serviced kantoorruimtes vinden. ‘We zien dat traditionele en flexibele verhuur tegenwoordig volledig in elkaar over lopen’, signaleert Bijmolt.
‘Vroeger was er een duidelijk onderscheid tussen een huurder van flexibele ruimte en de conventionele kantoorruimte. Nu zijn het ook de gevestigde namen die flexibele ruimten huren. Bijvoorbeeld als tijdelijke oplossing of als aanvulling op vaste plekken. Het zijn niet meer alleen freelancers of start-ups die naar flexplekken kijken. De zoekvraag op Workthere wordt steeds groter, tot wel 150 werkplekken.’
Strategie voor 2020
De strategie voor het komende jaar met het Agency-team is tweeledig, zegt Bijmolt: ‘In de randgebieden van Amsterdam zijn we goed vertegenwoordigd. Dat willen we versterken. Een goed voorbeeld daarvan is de Donauweg 2B in Sloterdijk, waar wij namens NSI momenteel circa 4.600 vierkante meter in de verhuur hebben. Samen met onze projectmanagers is er een goed verbouwplan gemaakt waarin we technisch en commercieel hebben geadviseerd.
Ten tweede zijn we voor het centrum van Amsterdam ook ambitieus, al is de bewegingsruimte er krap. Het team heeft echter veel expertise, dat we komend jaar zeker gaan benutten.’
Bijmolt en Brunger delen mee bezig te zijn met een monumentaal pand aan de Herengracht 499 van circa 1.100 vierkante meter. Bijmolt: ‘Samen met de eigenaar LaSalle Investment Management kijken wij naar de optimale uitwerking van een plan van actie, om een optimaal rendement voor deze kantoorruimte te kunnen behalen. De voorbereiding moet perfect zijn. De Herengracht 499 verhuren we overigens collegiaal met Van Dijk & Ten Cate, zoals we de Donauweg 2B collegiaal verhuren met P van den Bosch.’
Het marktklaar maken van beschikbare kantoorruimte is iets waar het Agency-team ook graag andere afdelingen binnen Savills bij betrekt. ‘Zodat het gebouw vanuit verschillende invalshoeken wordt bekeken, bijvoorbeeld technisch, commercieel en marketinggericht’, aldus Bijmolt. ‘Zo voegen wij daadwerkelijk waarde toe voor onze opdrachtgevers, iets waar wij als vastgoedadviseur echt energie van krijgen. We zijn ervan overtuigd dat we op de goede weg zijn met ons team.’
Dit artikel is gesponsord door Savills.
