'Het is belangrijk duidelijkheid te creëren over de woonwensen van die verschillende groepen', zegt architect Roland van Bussel van het bureau Architecten aan de Maas.
Of het gaat om Vroomshoop, Wanneperveen, Wesepe of Bentelo. Volgens de Overijsselse VVD-gedeputeerde Monique van Haaf (Ruimte en Grondbeleid) speelt overal dezelfde complexe problematiek. 'In deze dorpen is nog geen sprake van krimp, maar wel ontstaat stilstand.' Diverse groepen ondervinden volgens haar de negatieve gevolgen van een stagnerende woningmarkt. Ouderen stromen niet door naar een beter passend huis. En jongeren kunnen door gebrek aan betaalbaar aanbod evenmin hun eerste huis bemachtigen. 'Veel ouderen hebben behoefte aan een beter bij de omstandigheden passende woning, maar dat aanbod is er simpelweg niet. Daardoor stagneert de doorstroming. Daarnaast zijn veel jongeren op zoek naar hun eerste zelfstandige woning. Ook dat aanbod is er niet. Daardoor worden zowel ouderen, als jongeren gedwongen de dorpen, niet zelden de plek waar ze zijn opgegroeid, te verlaten, terwijl ze daar zo ontzettend graag zouden willen blijven wonen.'
Moeilijke transformatie
De gemeente Twenterand herkent dat probleem. Oplossingen zijn zelden makkelijk, zegt wethouder Bart-Jan Harmsen. Speciaal voor jonge starters wil de gemeente een oud schoolgebouw aan de Nassaustraat in Vroomshoop transformeren naar jongerenhuisvesting. Maar de wethouder heeft inmiddels gemerkt dat zo’n transformatie maar moeilijk van de grond komt. 'Dat schoolgebouw biedt en belangrijke kans iets voor onze jongeren te doen. We moeten dus niet zeggen: het gaat om een dorp in een krimpgebied, dus dat zal wel niet lukken. Maar heel makkelijk is zo’n transformatie echter niet.'
Volgens Roland van Bussel, directeur van Architecten aan de Maas uit Maastricht, geeft een slecht functionerende woningmarkt overal in Nederland problemen (presentatie, pdf). 'Tien jaar geleden hebben wij in ons land de keuze gemaakt dat ouderen langer zelfstandig thuis blijven wonen. Dat heeft als neveneffect dat veel vaker de bestaande woning wordt aangepast. Ouderen bouwen een slaapkamer op de begane grond. Of installeren een traplift. Ze gaan minder vaak op zoek naar een andere woning. Met als gevolg dat de doorstroming afneemt.'
Hoge huizenprijzen
Jongeren, zo vervolgt Van Bussel, worden op hun beurt geconfronteerd met almaar stijgende huizenprijzen. 'De aankoop van een woning valt steeds duurder uit. Jonge mensen kunnen die hoge prijzen niet opbrengen.' Dat probleem wordt nog verergerd door inkomensverschillen. 'In Oost-Nederland liggen de lonen lager dan in het Westen. Bovendien trekken steeds meer westerlingen naar het Oosten. Zij vinden het daar mooi en rustig en vaak is de reistijd naar Amsterdam minder dan twee uur. Die tijd nemen zij graag voor lief. Ook dat maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.'
Hoe kan worden voorkomen dat kleine gemeenschappen door het wegtrekken van jongeren uit elkaar vallen? Hoe kunnen ouderen worden verleid om toch te verkassen? Volgens Van Bussel is het belangrijk duidelijkheid te creëren over de woonwensen van die verschillende groepen. 'We moeten goed nadenken over de vraag hoe mensen willen wonen. Het antwoord is voor iedereen anders, maar de onderliggende thema’s zijn steeds hetzelfde. Mensen willen bij gelijkgestemden wonen, bijvoorbeeld bij geloofsgenoten. Ze zijn op zoek naar een aantrekkelijke, levendige woonomgeving. En het is belangrijk dat zij andere mensen kunnen ontmoeten.'
Voor senioren maakt hij wel de kanttekening, dat bij het klimmen der jaren de leefwereld steeds kleiner wordt. 'Het kan dus heel goed zijn dat voor ouderen niet aan alle voorwaarden kan worden voldaan, maar het is belangrijk dat wel te proberen. Juist om doorstroming te bevorderen.' Het steekt wel nauw. 'In Vroomshoop zijn speciaal voor ouderen rijtjeswoningen gemaakt, maar die willen daar toch niet graag wonen.' Volgens hem maakt zo’n project duidelijk dat mensen alleen tot een verhuizing kunnen worden verleid, als echt rekening wordt gehouden met hun wensen.
Knooperven
Architecten aan de Maas heeft op verzoek van de provincie Overijssel nagedacht over een aantal thema’s. Eén daarvan betreft de zogeheten ‘knooperven’. In Overijssel bestaat de mogelijkheid boerenbedrijven te slopen en te vervangen door woningbouw. Daarbij wordt als norm gehanteerd dat de sloop van 850 m2 stalruimte kan leiden tot de realisatie van één wooneenheid. 'Dat beleid heeft op allerlei plekken tot de bouw van prachtige woningen en de ontwikkeling van mooie woonerven geleid. Maar zo’n woning is te duur voor een woonstarter', aldus Van Bussel. Hij doet het provinciebestuur de suggestie het beleid iets te wijzigen. 'Het is verstandiger een regeling te maken op basis van de toevoeging van vierkante meters, zodanig dat bij de sloop van een stal ook twee kleine woningen kunnen worden gemaakt. Zo’n oplossing doet niks af aan het verdienmodel van de boer, maar biedt starters een betere kans op een wooncarrière.'
Zijn bureau heeft voor zo’n oplossing de eerste schetsen gemaakt. En dan blijkt volgens Van Bussel dat binnen de typologie van een oude boerderij vier woningen kunnen worden gemaakt. Een dergelijke starterswoning kan voor minder dan 200.000 euro worden gebouwd. Het dergelijke oplossing heeft Architecten aan de Maas ook toegepast bij een kavel in Wanneperveen. 'Op de plek van een voormalige school kunnen op die manier makkelijk acht standaardwoningen worden gerealiseerd', aldus Van Bussel. Zo’n concept is aantrekkelijk voor jongeren, maar zo’n oplossing kan volgens hem ook interessant zijn voor ouderen. 'Door woningen ruggelings tegen elkaar te plaatsen, komen de tuinen aan de buitenkant te liggen. Zo’n voortuin maakt het voor mensen makkelijker contact met elkaar te maken. Bovendien kan in het midden van zo’n boerderijvorm een paviljoen worden toegevoegd. Daarmee kan samenkomst en ontmoeting worden bevorderd. Dat is interessant voor ouderen.'
Casco-oplevering
Ook heeft Architecten aan de Maas gekeken naar de mogelijkheden voor transformatie van een karakteristiek schoolgebouw in Vroomshoop. 'Het gebouw heeft al ontzettend veel kwaliteit. Hoge lokalen. Mooie buitenruimte. De opgave ligt dan vooral in het organiseren van de ontsluiting', aldus Van Bussel. Door een oude gymzaal te slopen zou bovendien extra nieuwbouw kunnen worden toegevoegd. Dat maakt zo’n plan voor een ontwikkelaar financieel aantrekkelijker. Om zo’n project voor starters haalbaar te houden, adviseert Van Bussel casco-oplevering. 'Jonge mensen kunnen dan zelf op een betaalbare manier hun huis afbouwen.'
Tot slot heeft het bureau de mogelijke bouw van ouderenwoningen in Sint Isidorushoeve nader geanalyseerd. Midden in het dorp (1.800 inwoners), gelegen tussen Haaksbergen en Goor, staat een enorme kerk met een pastorie en de pastorietuin. Het aantal gelovigen is zo sterk gedaald, dat voor het complex een andere bestemming moet worden gevonden. 'Er is in het dorp behoefte aan nieuwe jongerenhuisvesting en betere seniorenhuisvesting', aldus Van Bussel. In de tuin kunnen vier appartementen worden gesitueerd. En ook de kerk kan volgens hem deels worden opgedeeld voor woningbouw. Er is plaats genoeg voor meerdere appartementen. 'Het koor kan zijn bestemming voor de gemeenschap behouden. En het hoofdschip kan worden gevuld met woningen, zodanig dat de structuur van de kerk toch goed zichtbaar blijft.' Bij de bouw van de kerk was indertijd rekening gehouden met uitbreiding aan weerszijden van het schip. Juist daar kan de gevel worden opengemaakt, zodat contact met de pastorietuin ontstaat.
Contact bewoners
Een panel met onder meer makelaar Michiel ten Hag (Ten Hag makelaarsgroep) reageert positief op de voorstellen van Architecten aan de Maas. 'Het is belangrijk niet alleen naar gebouwen te kijken, maar ook het besef te hebben dat daar straks mensen wonen. Neem de aanleg van een tuin aan de buitenkant. Daarmee wordt ontmoeting gestimuleerd. Dat is een geweldig goed idee.' Wethouder Harmsen is verguld met de uitbreiding van de te transformeren school in Vroomshoop. Daarmee komt een positieve exploitatie dichterbij. En gedeputeerde Moniek van Haaf ziet in de aanbevelingen van Architecten aan de Maas de oproep vooral goed naar de burgers te luisteren. 'We moeten niet op afstand bedenken wat goed voor de bewoners is, maar onze woningbouwplannen maken in contact met de bewoners.'
De Plekkenmakers uit Rotterdam bieden een oplossing voor betere participatie. 'Zoals de gedeputeerde ook zei - elk dorp staat voor dezelfde problemen. Breng de bewoners uit al die dorpen bij elkaar en laat hen ‘dromen’ over het realiseren van een beter passende woningvoorraad', zo meent visual matcher Michel Kolenbrander. De Plekkenmakers hebben voor een dergelijk participatieproces een laagdrempelige methode ontwikkeld. Het Dromenlab. 'Laat hen in ons Dromenlab samen een visie ontwikkelen op hun eigen dorpen.'
Hij benadrukte daarbij het belang van passende ingrepen. 'De uiteindelijke oplossing moet goed passen bij het dna van de gemeenschap. Maar waarom zouden wij niet investeren in de opbouw van nieuwe gemeenschappen. Overal is sprake van vergrijzing. Laat ouderen en jongeren bij elkaar wonen, dan kunnen jongeren van betekenis zijn voor die oudere generatie', aldus Kolenbrander.
Nieuw woonvormen
De Plekkenmakers doen verder de suggestie ook in die kleinere kernen te kijken naar nieuwe woonvormen. 'In stedelijke gebieden worden complexen gemaakt waar jonge, maar soms ook oudere bewoners allerlei voorzieningen met elkaar delen. Waarom introduceren wij in kleine kernen ook niet dergelijke gebouwconcepten?', zo zegt architect Reggy Hulsken.
Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2019.
