'Voorheen deden wij vooral zogeheten greenfield-ontwikkelingen', zegt Bram Verhoeven, bij Prologis sinds juli 2018 verantwoordelijk voor de regio Noord-Europa. 'In Nederland zien wij schaarste aan logistieke meters en er is schaarste aan grond. Het aantal logistieke meters kan niet langer onbeperkt worden uitgebreid.'
Die ontwikkeling ziet Prologis ook elders in de wereld. 'Bijvoorbeeld in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Die markten lopen iets voor op Nederland. Voor ons bedrijf is die schaarste in onze rol als ontwikkelaar vervelend. Maar wij zijn ook langetermijnbelegger. In die rol is schaarste weer fijn, want die leidt namelijk tot huurgroei.'
'Wij investeren heel selectief, kiezen alleen voor A-locaties', zegt country manager BeneluxSander Breugelmans. 'We moeten onze logistieke objecten ook kunnen verhuren in minder goede tijden. Door de schaarste op die A-locaties worden wij actiever in herontwikkeling, maar ook in zogeheten infill- en brownfield-ontwikkelingen. Wij waren altijd al een all-rounder, maar deden in 2018 al meer acquisities. Willen wij op lange termijn blijven meespelen, dan kunnen wij niet anders'
Meer deals voor herontwikkeling
De bezetting van de Prologis-portefeuille in Nederland raakt aan de honderd procent, terwijl er weinig modern logistiek vastgoed te koop wordt aangeboden. Tegelijkertijd zien Verhoeven en Breugelmans een stabiele en sterke vraag naar logistiek. 'Wij sluiten dus meer deals waarbij wij een herontwikkeling doen', zegt Breugelmans. 'Zoals die aankoop in de Eemhaven.'
Hij verwijst naar de Prologis DC's 11 en 12 aan de Marco Polostraat 22 op Distripark Eemhaven van 12.000 m2 op een terrein van 2,4 hectare. De panden - op iets meer dan tien kilometer van het centrum van Rotterdam - werden door de voormalige eigenaar Damco gebruikt voor opslag. Damco werd onlangs overgenomen door branchegenoot A.P. Möller-Maersk. Prologis gaat de objecten herontwikkelen tot hoogwaardige distributiecentra met hoge verwerkingscapaciteit, geschikt voor cross-dockingtaken. De DC's zijn goed op te delen in drie afzonderlijke units. Het gaat om flexibele rechthoekige units zonder kolommen, wat bijdraagt aan maximale efficiency.
Investering van 7,5 miljoen
De verbouwing zal in het tweede kwartaal van 2019 zijn voltooid, vertelt Breugelmans.
'Wij investeren in de herontwikkeling eenzelfde bedrag als wat wij hebben gestoken in de aankoop.' Volgens gegevens van het Kadaster bedroeg de aankoopprijs 3,7 miljoen euro, waarmee de totale investering zou uitkomen op zo'n 7,5 miljoen euro. Na herontwikkeling zullen de gebouwen voldoen aan hoge specificaties op het terrein van duurzaamheid met het oog op energiebesparing en beperking van de milieu-footprint.
Herontwikkeling is een nieuwe tak van sport voor Prologis, vertelt Verhoeven. 'Het is complexer, duurt langer en je hebt meer kennis van de markt nodig. Het kan niet zonder visie. Je moet vooraf kunnen schatten wat de huurprijs gaat worden voor de nieuwe klantgroepen die je gaat bedienen.' Dat kan Prologis in Nederland, verzekert Breugelmans. 'Wij hebben onze eigen teams en veel kennis over het gebied. Wij hebben de achtergrondkennis die hiervoor nodig is in huis.'
Vraag logistieke huurders totaal veranderd
'Huurders en hun behoeften veranderen enorm sterk', zegt Verhoeven. 'Voorheen verhuisden zij van oudere objecten naar nieuwbouw, omdat zij op zoek waren naar efficiëntere distributiecentra. Nu verhuizen zij omdat zij worstelen met vraagstukken rond hun supply-chain.'
De markt is nog niet oververhit, maar de leegstand in logistiek vastgoed is historisch laag”
De vraag naar logistiek vastgoed wordt gestimuleerd door de verschuiving van het traditionele retailkanaal naar online. Die groei wordt nog eens extra gestimuleerd door de economische hoogconjunctuur. 'Natuurlijk, de Bol.com's en de Amazon.com's groeien, maar door de groei van de economie gaan ook de traditionele huurders als de Samsungs en LG's heel hard', zegt Verhoeven.
De markt is nog niet oververhit, maar er is wel sprake van een historisch lage leegstand in logistiek vastgoed. 'Dat zie je niet alleen in Nederland, maar in heel Europa, zelfs in de hele wereld', zegt Breugelmans. 'Er is nu sprake van zogeheten frictieleegstand'.
Logistiek als strategisch asset
'Steeds meer eindgebruikers zien logistiek als een strategisch asset', zegt Verhoeven. 'Bij een consolidatie van de activiteiten willen zij het in één keer goed doen. Huurders investeren tegenwoordig evenveel in hun logistieke centra als de logistieke belegger van wie zij huren. Dat maakt dat de business case voor de gebruiker er totaal anders uitziet. Vastgoed is geen bijgedachte meer, maar het centrum van de operatie.'
Klanten worden daardoor zeer honkvast, ziet Breugelmans. 'De locatie is cruciaal, vooral ook met het oog op het inhuren van voldoende arbeidskrachten. Vervolgens willen zij heel graag op dezelfde plek blijven zitten. En dienstverlening wordt belangrijker. Huurders willen ook zeker weten dat wij er als beleggers voor de lange termijn inzitten. Wij moeten in panden blijven investeren: led-verlichting, zonnepanelen. Het gaat hen om de kwaliteit, niet langer alleen om kwantiteit en een lage prijs.'
Eerste DC met Well-certificaat
Doordat het werven en behouden van personeel voor huurders steeds belangrijker wordt, investeert Prologis ook meer in het welzijn van de logistieke medewerkers. Zo krijgt het Prologis DC5 aan de Theseusstraat 40/44 in Tilburg op bedrijventerrein Vossenberg West II waarschijnlijk als eerste logistieke object in Nederland een Well-certificaat.
Het certificaat moet worden behaald door onder andere de keuze van materialen, ventilatiesystemen en interieurbeplanting. De planten in het magazijn verbeteren de akoestiek en de luchtkwaliteit. Op de magazijnvloer zijn zogeheten breakout-units geplaatst waarin medewerkers zich kunnen terugtrekken van de hectiek in de expeditieruimte om in rust iets te drinken of met elkaar te praten. Huurder is de Koreaanse logistiek dienstverlener Pantos.
Beter verhaal naar medewerkers
Voor een gebruiker maakt het vastgoed zo'n vijf procent van de totale kosten uit, stelt Breugelmans. 'Wij zijn aan de slag gegaan met de vraag wat wij met ons vastgoed kunnen bijdragen aan een beter verhaal van onze huurder voor zijn medewerkers. Daar is dit de uitkomst van.'
E-commerce brengt logistiek naar de stadsrand
De vraag naar logistieke objecten aan de stadsrand tekent zich duidelijk af in bijvoorbeeld Seattle, Chicago en New York, vertelt Verhoeven. 'Wij kopen daar objecten die wij eerder niet wilden hebben. Wij zijn daar ook distributiecentra aan het stapelen, net zoals wij hebben gedaan in Tokio.'
Nabij de haven van Seattle ontwikkelde Prologis aan 6050 East Marginal Way South een drielaags dc, waar grote trucks op de begane grond én op de eerste etage kunnen docken. Via enkele dockboards met daarachter een lift kunnen huurders op de bovenste etage worden bediend. 'In Japan bouwen wij dc's met vier tot zes lagen met op de kopse kant van die grote wokkels, die je in Nederland alleen aan parkeergarages ziet.' Een voorbeeld daarvan is het distributiepark Zama, nabij de Japanse hoofdstad Tokio.
In Londen kocht Prologis onlangs een kantoorpand van omstreeks 1850, ooit gebouwd als fabriek. 'Wij transformeren het weer terug, maar nu naar distributiecentrum', vertelt Verhoeven. Het object, waarover Verhoeven verder nog niets kwijt wil, ligt op fietsafstand van hartje Londen. 'Kapitaalvernietiging? Nee hoor, anders zouden wij er niet aan beginnen.'
Last mile-huur ligt boven die van kantoren
De huurprijzen voor stadslogistiek liggen ruim boven die van de dozen van 100.000 m2 op een afstandje van de stad. 'En waarschijnlijk ook boven de kantoorhuren in de directe omgeving. Huurders zijn bijvoorbeeld Amazon Prime, dat er producten opslaat die binnen een uur bij de klant moet kunnen zijn. Het gaat daarbij om producten met een hoge marge, zoals een iPad, maar ook een grappige koffiebeker.' Ook in Parijs kocht Prologis onlangs een logistiek object in de stad, in de kantorenwijk La Défense.
'Ik zie dezelfde kansen in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht', zegt Verhoeven. Hij citeert Coolblue-ceo Pieter Zwart, die zegt dat e-commerce de minst efficiënte supply-chain is die bestaat. 'Hoe lang wordt dat nog getolereerd? Het kan niet anders of er zal wet- en regelgeving komen die de huidige verspilling en milieubelasting verbiedt. Ik voorzie een combinatie van grotere dc's in het land, met zogeheten last touch-centers in de steden. Wij zullen zorgen dat wij hierin meedoen.'
Gemeenten hebben geen beleid
Het betekent volgens hem een kans voor verloederde bedrijventerreinen in het binnenstedelijke gebied, waarnaar nu met een schuin oog wordt gekeken als woningbouwlocatie. 'Gemeenten zullen zich bewuster worden van het probleem. Consumenten kopen steeds meer online. Het enige nadeel is, de groei gaat te snel. Steden hebben hiervoor nog geen beleid.'
Vraag stuwt netto huur logistiek
De tijd dat nieuwe logistieke panden een lagere huur opbrachten dan bestaand logistiek vastgoed is voorbij, vertelt Sander Breugelmans. 'Door de schaarste zie je nu de netto huurprijzen stijgen. Incentives worden er aan nieuwe huurders nauwelijks meer gegeven, die gaan rap naar nul.'
Nog niet overal in Nederland stijgen de huren, dat gebeurt vooral in Rotterdam en het zuiden”
Breugelmans ziet nog niet overal in Nederland de prijzen stijgen. Die trend beperkt zich tot Rotterdam en het zuiden van Nederland. In de logistieke hotspots daar zijn nieuwe huurders al bereid hogere prijzen te betalen.
De oplopende netto huurprijzen passen in het plaatje van een veranderende rol van vastgoed voor logistieke dienstverleners. 'Die rol van het vastgoed binnen het bedrijf wordt strategisch. Het vastgoed speelt een steeds grotere rol in de operationele vraagstukken van de ondernemingen.'
Stijgende huren in heel Europa
De huren stijgen niet alleen in Nederland, stelt Verhoeven. 'We zagen dit het eerst in de VS, waar de prijzen tijdens de crisis hard zijn gedaald. Daarna volgde het Verenigd Koninkrijk. Nu volgen de huren op continentaal Europa. Ik zie het ook in Stockholm, een van de snelst groeiende steden van Europa.'
Er zijn ook onderliggende factoren die een hogere huur rechtvaardigen, voert Breugelmans aan. 'Zo zijn de bouwkosten sterk gestegen, net als de grondprijzen. Het is een kwestie van vraag en aanbod. Het product dat logistieke huurders vragen is ook iets complexer dan voorheen.' Hij is niet ontevreden met de prijsontwikkeling: 'Voor een belegger met een langetermijnvisie is dit een gezonde ontwikkeling.'
Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van januari 2019.
