In de praktijk blijkt dat dezelfde ‘facts & figures’ tot totaal verschillende opvattingen kunnen leiden. Om maar niet te spreken over ‘zogenaamde’ feiten en cijfers. Want ‘fake news’ en het bewust verdraaien van en manipuleren met cijfers lijkt tegenwoordig de dagelijkse gang van zaken. Denk alleen maar aan de tegenstellingen als het gaat om de klimaatveranderingen.
In mijn columns in VGM van het afgelopen jaar heb ik dankzij ‘facts & figures’ een aantal keren stelling genomen tegen personen die min of meer suggereerden dat de Amsterdamse woningmarkt zwaar in de problemen verkeert door de aanwezigheid van particuliere beleggers, door sommigen gelijkgeschakeld met ‘huisjesmelkers’. Daardoor zouden starters en mensen met een gemiddeld inkomen nauwelijks meer in staat zijn een woning te kopen of te huren tegen een aanvaardbare prijs.
Eind vorig jaar heb ik in deze column al eens op basis van cijfers duidelijk proberen te maken dat het voor een belangrijk deel om politieke flauwekul gaat met die verstorende positie van particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt. Het CBS heeft dat op 1 april jl. met harde feiten en cijfers bevestigd, tenzij deze als een 1 april grap moeten worden beschouwd. Volgens CBS bezaten in 2018 ruim 280.000 personen een of meer woningen voor de verhuur. Deze particuliere eigenaren verhuurden samen ruim 475 duizend woningen wat neerkomt op zes procent van de totale Nederlandse woningvoorraad van bijna acht miljoen woningen.
Van die bijna acht miljoen woningen kan 42 procent als een huurwoning worden gekwalificeerd, dus zo’n 3,3 miljoen woningen. Van deze huurwoningen is
69 procent (goed voor 2,3 miljoen woningen) corporatiebezit. Die zou dus het inkomenssegment tot zo’n 38.000 euro per jaar moeten bedienen, met een maximale huur tot 720 euro per maand. De overige 31 procent van de huurwoningen was in 2018 in bezit van andere verhuurders, zoals (buitenlandse) bedrijven, institutionele beleggers en dus die ellendige particulieren met hun 475.000 vrijwel wel altijd geliberaliseerde huurwoningen.
Maar nu komt het: verreweg de meeste particuliere verhuurders, acht op de tien, hebben slechts één woning in de verhuur, aldus het CBS. Een kleine groep, vier procent van die 280.000 personen, verhuurt vijf of meer woningen. Hiervan heeft een groep van 250 particuliere verhuurders elk meer dan vijftig woningen in bezit voor de verhuur. Het CBS geeft geen cijfer hoe groot het totale aantal woningen is dat die 4 procent in eigendom heeft, maar ik heb wat aannames gedaan en kom voor hen uit op maximaal 100.000 woningen. Dat lijkt me eigenlijk sterk (dit zijn dus geen ‘facts & figures’), maar dan gaat het slechts om ruim één procent van de totale Nederlandse woningvoorraad. Eerder berekeningen hebben uitgewezen dat particuliere beleggers nog geen één procent van de totale Amsterdamse woningvoorraad in handen hebben.
Ik kan me niet voorstellen dat deze groep zo ontwrichtend is voor de hele Nederlandse woningmarkt als door politici en sommige media wel erg makkelijk wordt beweerd. In ieder geval mag je niet zo maar aannemen dat zij zich allemaal misdragen. De meeste van deze professionele verhuurders werken niet anders dan institutionele partijen of corporaties. Ik ben overigens helemaal geen tegenstander van een stringent woningbeleid als er schaarste heerst. Ook niet in Amsterdam. Ik hoop inderdaad dat de maatregelen om woningen speculatief te verhuren via AirBnb tot concrete resultaten leiden. Slecht verhuurderschap, zoals het vragen van sleutelgeld, te hoge prijzen, te veel huurders per pand, het runnen van cannabis-plantages of xtc-pillenfabriekjes moet als een criminele zaak worden gezien en worden opgespoord en bestraft. Ik vrees dat dit soort praktijken ook gelden voor het illegaal aanwenden van corporatiewoningen door de oorspronkelijke bewoners. Ook het speculatief langdurig laten leegstaan van woningen in de hoop dat de verkoopprijzen nog verder zullen stijgen, mag gerust met leegstandsboetes worden aangepakt. Maar dan moeten corporaties ook actiever worden met het aanpakken van scheefwonen en nog nadrukkelijker optreden tegen speculatie met woningen die ze blijkbaar nog altijd massaal menen te moeten afstoten.
Nederland heeft, zeker in de Randstad, een disfunctionerende woningmarkt.Aan de ene kant door de weigering van de politiek om in te grijpen in de corporatiemarkt en aan de andere kant door de fiscale stimulering van het eigenwoningbezit via renteaftrek. Alsook – en dat is misschien wel de belangrijkste reden - door het niet-dwingender faciliteren van de bouw van woningen in het middensegment. Om allerlei onduidelijke redenen lopen de politici steeds weer weg en komen met gecompliceerde ad hoc maatregelen die water naar de zee dragen impliceren. Een goed voorbeeld vormen de wijzigingen die D66 minister Ollongren van Binnenlandse Zaken voor de Woningwet 2015 heeft voorgesteld. Al die maatregelen vormen slechts gerommel in de marge. Er is maar één manier om juist dat schaarse middensegment aan te pakken: zorg dat er voldoende middenhuur wordt gebouwd en dwing de gemeenten en provincies dat mogelijk te maken, onder meer door lagere grondprijzen, soepele procedures, snelle bestemmingsplanwijzigingen en vooral een heldere ruimtelijke visie. Ik ben ervan overtuigd dat de professionele ontwikkelings- en verhuursector –inclusief het particuliere deel- daar helemaal klaar voor staat.
