In Amerika is deze grossier in vastgoeddata met groot succes ook al enkele jaren met geautomatiseerde waarderingssystemen in de weer, zowel voor de woning(hypotheek)markt als commercieel vastgoed. In ons land beperkte de Delftse onderneming haar dienstverlening tot voor kort tot het leveren en analyseren van vastgoeddata. Maar drie maanden geleden begon het bedrijf pilots met het automatisch waarderen van commercieel vastgoed voor een aantal Nederlandse opdrachtgevers.
Volgens Van den Dries bieden zijn automatische waarderingsmodellen voor commercieel vastgoed in Amerika dankzij de constante toetsing en aanpassing door kunstmatige intelligentie nu al een betere afspiegeling van de feitelijke transactiewaarde dan fysieke taxaties. Binnen vijf jaar verloopt het waarderingsproces in de vastgoedmarkt vrijwel geheel automatisch, voorspelt hij.
Een gewaagde voorspelling? Ik vrees voor de gevestigde taxatiewereld dat hij zelfs weleens sneller gelijk gaat krijgen dan hij nu zelf denkt als ik de indrukwekkende lijst GeoPhy-klanten in ogenschouw neem, waaronder de allergrootste vastgoedbeleggers en financiers van ons land en van de wereld. Dergelijke partijen willen natuurlijk maar wat graag zo snel mogelijk van die dure periodieke taxaties van hun portefeuilles af door hun interne en externe taxateurs! In plaats daarvan krijgen beleggers en vastgoedfinanciers straks constante updates van de waardeontwikkeling, die ook nog eens veel nauwkeuriger zijn.
Uit cijfers van MSCI en NACREIF in de VS, waarmee GeoPhy schermt, blijkt dat de waarderingen van reguliere taxateurs in het commercieel vastgoed een gemiddelde afwijking hebben tot de feitelijk bereikte transactiewaarde van 12-15 procent. De waarderingen van de constant op basis van kunstmatige intelligentie getoetste GeoPhy –model zou die fout marge al teruggebracht hebben tot 7 à 8 procent. En dat percentage gaat alleen maar verder omlaag.
Makelaarskantoren zullen trouwens tevergeefs aankloppen in Delft om hun taxateurs te ondersteunen met GeoPhy-modellen. ‘Voor onze waarderingsmodellen zullen we wederverkoop niet toestaan, we leveren onze taxaties alleen aan eindgebruikers. Ik wil graag de taxatie business van makelaarskantoren afpakken en ga ze beslist niet helpen die te behouden’, stelt Van den Dries. Daar zit geen woord Spaans bij!
Een grotere nachtmerrie voor fysieke taxateurs is nauwelijks denkbaar. GeoPhy wordt wat Netflix is voor de omroepen, Spotify voor de muziekindustrie, Uber voor de taxiwereld en het almachtige Google voor het complete medialandschap: de winner takes it all! Nou ja, alles … Van den Dries verwacht dat er nog zo’n 5 tot 10 procent van de markt voor hen overblijft. Dat zijn volstrekt unieke gebouwen die zich nu eenmaal niet in een automatisch model laten proppen. En dan zullen er bovendien nog altijd fysieke taxateurs nodig zijn om de uitkomsten van de modellen te controleren. Schrale troost dus, deze kruimels.
Wendy Verschoor, voorzitter van Rics in Nederland, die haar column voor Vastgoedmarkt dit keer ook wijdt aan de uitdagingen die GeoPhy op tafel legt, verwacht dat geautomatiseerd taxeren ongetwijfeld langer gaat duren dan voorspeld, maar dat het 'eraan gaat komen is een feit'. 'Het is aan de taxateurs om deze handschoen op te pakken en over te gaan tot heruitvinding van hun beroep’, meent zij.
Ik vrees dat het dit keer juist sneller gaat, omdat het toch een redelijk overzichtelijk wereldje betreft. En dat er niet zo bar veel meer 'te heruitvinden' valt, maar dat de fysieke taxateur eindigt in een volstrekte niche, als een koetsenbouwer in een volkomen door auto’s gedomineerde wereld!
