Er is werk aan de winkel voor eigenaren van Nederlandse kantoren en voor partijen die kunnen helpen dat bezit te verduurzamen. Op 1 januari 2023 wordt het verboden om kantoren met energielabel slechter dan C te gebruiken. Vastgoedmarkt liet het Kadaster uitzoeken om hoeveel vierkante meter van de relevante voorraad het gaat. In september 2018 had 44 procent van de Nederlandse kantorenvoorraad een label slechter dan C.
Het onderzoek wordt ieder jaar tot aan 2023 herhaald om de voortgang in beeld te brengen. Zo zal ook een indruk ontstaan van hoe druk de sector het nog gaat krijgen met de verduurzaming. Mochten de eigenaren daarmee tot het laatst willen wachten, dan is het voor ze te hopen dat er rond 2022 genoeg capaciteit beschikbaar is voor de operatie. Die 44 procent komt overeen met 34,6 miljoen vierkante meter te verduurzamen kantoorruimte.
Zuid-Holland
Vooral in Zuid-Holland staan veel kantoren waaraan nog wat moet gebeuren. In die provincie bevindt zich 7,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte met label D, E, F of G. Daarvan staat 1,4 miljoen vierkante meter in Den Haag en 1,16 miljoen vierkante meter in Rotterdam. Niet dat kantooreigenaren in de provincie zoveel vaker dan gemiddeld de boel op zijn beloop laten. Het aandeel te verduurzamen kantoorruimte ligt er met 46,8 procent iets hoger dan landelijk. De opgave is in Zuid-Holland zo groot doordat het de provincie is met de grootste kantorenvoorraad.
[Tekst gaat verder na blok]
Met nog twee provincies erbij is de helft van de te verduurzamen kantorenvoorraad in beeld. In Noord-Brabant staat 5,85 miljoen vierkante meter met label D, E, F of G en daarvan bevindt zich 850.000 m2 in Eindhoven. In Noord-Holland moet nog 5,8 miljoen vierkante meter worden verduurzaamd, waarvan 2,5 miljoen vierkanter meter in Amsterdam. Samen hebben de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant 18,8 miljoen vierkante meter kantoorruimte met label D, E, F of G. Dat is 54 procent van de te verduurzamen voorraad in heel Nederland.
Millenniumwisseling
Leeftijd en energielabel van een gebouw hangen sterk samen, blijkt uit een rapport van het Economische Instituut voor de Bouw (EIB) en ECN uit 2016 waar het Kadaster zijn berekeningen mede op baseerde. Tenminste, voor dat deel van de kantoren waar nog geen verduurzaming heeft plaatsgevonden. Vóór 1920 hadden gevels geen spouw. Gevelisolatie deed pas in 1975 zijn intrede, samen met dubbel glas. Met het Bouwbesluit kwam er in 1992 een minimum voor de Rc van 2,5. Sinds 2015 gelden er isolatie-eisen uitgedrukt in Rc van 3,5 voor vloer, 4,5 voor gevel en 6,0 voor dak.
Het overgrote deel van de nu te verduurzamen kantoren dateert van voor de millenniumwisseling. Op basis van bouwjaarklasse hebben niet verduurzaamde panden van voor 1974 energielabel G, hebben EIB en ECN berekend. Voor de periode 1974-1981 is dat F, voor 1982-1992 E en voor 1993-1999 D. Dit zijn de labels die vanaf 2023 onvoldoende zijn om het kantoor te mogen gebruiken.
Al veel verduurzaamd
Dat veel al verduurzaamd is, blijkt uit het feit dat de energieprestaties van kantoren nu gemiddeld hoger zijn dan bij de oplevering. Dat geldt vooral voor een groot deel van de voorraad met een energielabel, want de toekenning ervan is vaak het sluitstuk van een verduurzaming. Als een kantoorgebouw van voor 1974 een energielabel heeft, is dat gemiddeld label E in plaats van het label G volgens de berekening van EIB en ECN. Voor de periode 1974-1981 is dat D in plaats F, voor 1982-1992 C in plaats van E en voor 1993-1999 C in plaats van D.
Lang niet alle gebouwen hebben al een energielabel. Voor de kantoorgebouwen zonder maakte het Kadaster een extrapolatie op basis van bouwjaarklasse. Daarbij telt het gemiddelde energielabel berekend volgens de methode van ECB en ECN even zwaar als het gemiddelde van de geregistreerde energielabels. Dat resulteert in een indicatief label F voor gebouwen van voor 1974. Voor de periode 1974-1981 is dat E en voor 1982-1992 is dat D.
Onttrekken
De sterke relatie tussen leeftijd en energielabel van een gebouw verklaart waarom er niet overal even veel eer valt behalen aan de verduurzaming van kantoren. Waar nu Almere is, golfde ten tijde van de introductie van de spouwmuren nog de Zuiderzee en in 1995 had de stad half zoveel inwoners als nu. Door de relatief lage gemiddelde leeftijd van de bebouwing is de verduurzamingsopgave in Flevoland klein. In de polderprovincie hoeft maar 300.000 m2 kantoorruimte naar label C of hoger. Dat is 22,3 procent ofwel de helft van het landelijke gemiddelde en het komt overeen met 0,4 procent van de relevante kantoorvoorraad in Nederland.
In gebieden met oudere voorraden kantoren moeten eigenaren daarentegen aan de bak. Zoals in Eindhoven, waar 850.000 m2 kantoor niet aan de duurzaamheidseisen voldoet. Dat is 50,5 procent van de relevante voorraad in de Lichtstad. Geen andere van de grote vijf steden heeft zoveel vierkante meters kantoor waar voor 2023 wat mee moet gebeuren.
De provincies met de hoogste aandelen kantoren met label D of slechter liggen buiten de economische kernregio: Friesland (52,8 procent), Groningen (48,8 procent), Limburg (48,8 procent) en Zeeland (48,7 procent). Misschien zal hier vaker dan in de rest van Nederland moeten worden gedacht aan onttrekken in plaats van verduurzamen.
Dit is het eerste in een reeks van vier artikelen over kantoren die naar label C moeten. Thijs de Vries werkte mee aan het onderzoek door het Kadaster. Zie ook het novembernummer van Vastgoedmarkt, dat 23 november verschijnt.
