Dat stelde Ellen Tak, head of research & strategy bij Altera, tijdens een rondetafelgesprek op dag één van de Provada. Onder leiding van journalist Ronald Bruins van Vastgoedmarkt sprak ze samen met asset- en marketingmanager Ellen Siebring van Altera en director asset management Larissa Staal van Albert Heijn Real Estate over de toekomst van wijkwinkelcentra.
Ook Staal ziet de kracht van wijkwinkelcentra en de belangrijke rol die ze binnen de wijk vervullen. 'Een wijkwinkelcentrum is niet alleen een efficiënte plek waar de dagelijkse boodschappen gedaan kunnen worden, maar ook de plek waar je een bekende tegenkomt om een praatje mee te maken. Belangrijke elementen zijn een goede bereikbaarheid, parkeren en de juiste branchering. Natuurlijk hebben met name de supermarkten veel trekkracht, maar het is ook van belang wat voor winkels er nog meer zijn.'
Winkelfonds: stabiel rendement
Met het winkelfonds richt vastgoedbelegger Altera zich volledig op food & convenience, met de focus op aantrekkelijke, duurzame en toekomstbestendige wijkwinkelcentra en solitaire supermarkten. Siebring: 'Altera heeft de duidelijke keuze voor food & convenience gemaakt omdat het minder conjunctuurgevoelig is en minder last heeft van online concurrentie. Deze propositie is ook heel helder voor beleggers. Het winkelfonds laat een stabiel rendement zien. Al met al goede redenen voor beleggers om te investeren in ons winkelfonds.'
De ambitie is om het winkelfonds van Altera te laten groeien naar 1 miljard euro. Omdat wijkwinkelcentra vaak het hart van de wijk vormen, is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn en dat de faciliteiten op orde zijn. Denk aan gratis parkeren, toiletten, bankjes om te rusten en een plek om een kop koffie te drinken.
De ontwikkeling van online winkelen heeft invloed op de toekomstbestendigheid van het retaillandschap”
Behoefte fysieke winkel blijft, ondanks online
De panelleden lieten ook hun licht schijnen over de vraag of de fysieke winkel door de komst van online steeds meer overbodig wordt. Staal: 'Ondanks de groei in online zien wij dat de consument behoefte heeft aan de fysieke winkel: we zien ze dagelijks terug in onze winkels. De kracht zit met name in de mogelijkheid om een complete en aanvullende ervaring te kunnen bieden, zowel online als in de winkel. Dus ‘en en’ in plaats van ‘of of’.'
Tak vult aan. 'De ontwikkeling van online winkelen heeft inderdaad invloed op de toekomstbestendigheid van het retaillandschap. Dit is mijn in ogen dan ook een belangrijke verklaring waarom recreatieve winkelgebieden het afgelopen jaren een stuk moeilijker hebben gekregen. Ook voor food was er sprake van een soortgelijke verschuiving, zeker in de Covid 19-periode nam de groei van het online boodschappen doen enorm toe. Maar de omzet in de fysieke supermarkt bleef ook stijgen, waardoor het relatieve aandeel van online beperkt is gebleven. Op het hoogtepunt in 2022 bedroeg het aandeel 5,6 procent, een jaar later was het aandeel online boodschappen doen gedaald tot 4,6 procent. Met andere woorden: de fysieke winkel blijft belangrijk.'
Volgens Siebring heeft het wijkwinkelcentrum vooral voor de oudere consument een belangrijke plek in de samenleving. 'Daarom zien wij (zorg)voorzieningen rondom een wijkwinkelcentrum als zeer complementair. En voor de tweeverdieners en jonge gezinnen, ook wel de groep ‘rennen en plannen genoemd’, heeft het compacte winkelcentrum in de wijk juist weer een hele praktische functie: je kunt efficiënt alle boodschappen doen op een zelf uitgekozen tijdstip. Volgens mij kun je daar met een online winkel niet tegen concurreren. Gratis en voldoende parkeergelegenheid zijn essentieel, net als een kwalitatief goed en compleet assortiment.'
Winkelcentra wel of niet vermarkten?
Ook werd gesproken over de vraag of je wijkwinkelcentra met bijvoorbeeld events moet vermarkten, om meer bezoekers te trekken. Siebring: 'De basis moet op orde zijn, dat is het belangrijkste. Wanneer de branchering, bereikbaarheid en parkeren goed zijn, trekt een wijkwinkelcentrum al gauw 30.000 à 40.000 bezoekers per week. Over het algemeen hebben we niet te klagen over de toestroom van klanten in onze wijkcentra. Om consumenten trekken, is het niet nodig om events te organiseren. Waar we wel op inzetten is de bestaande klant verwennen. Dat doen we samen met de ondernemers. Dat kan met een gratis kop koffie van een barista, maar het zit ook in een prettig verblijfsklimaat, denk aan groen, speelvoorzieningen en sfeervolle decoratie.'
Albert Heijn werkt volgens Staal vanuit de missie ‘Beter eten bereikbaar maken. Voor iedereen’. 'Dat is niet alleen onze missie, het fungeert ook als kompas bij beslissingen die we nemen. We vertalen deze missie door naar onze strategie voor winkels en hoe wij de klant het beste kunnen bedienen. We vullen dagelijks 7 miljoen borden. Als grootste supermarkt in Nederland willen we een positieve impact maken op de samenleving. Klanten verwachten van ons ook dat we maatschappelijk betrokken zijn. Vanuit onze missie hebben we drie kernpijlers: Gezond, Sociaal en Duurzaam. Hier werken we met z’n allen dagelijks aan', aldus Staal.
ESG
Het vormt een mooi bruggetje naar een ander belangrijk thema binnen vastgoed: ESG, dat staat voor Environmental, Social & Governance. Altera hanteert al jaren een beleggingsstrategie met geïntegreerde ESG-aanpak, omdat die strategie een duurzaam rendement oplevert. Wanneer Altera vastgoed aankoopt, wordt onder meer gekeken naar energieverbruik, klimaat, beschikbaarheid van grondstoffen, gezondheid, veiligheid en goed ondernemingsbestuur.
We hebben inmiddels 50.000 zonnepanelen op de daken van onze distributiecentra, Home Shop Centers en winkels”
Tak: 'Wij merken dat onder institutionele beleggers steeds meer interesse is voor ESG. Ze ervaren investeringen in verduurzaming als positief. Ze zijn betrokken, we nemen ze graag mee in onze plannen: we laten zien wat de kosten zijn, maar ook wat het kan opleveren. Om de voortgang objectief te meten, nemen we onder andere deel aan benchmarks zoals GRESB. Hierin worden ESG-prestaties van de fondsen vergeleken met onze peers. Met het winkelfonds hebben we vorig jaar de eerste positie in Nederland verworven. Wij zijn daar trots op. En het geeft onze aandeelhouders de bevestiging dat we op de goede weg zijn.'
Ook Albert Heijn heeft een meerjaren ESG-planning voor de supermarkten opgesteld, aldus Staal. 'De E in ESG valt samen met onze derde pijler: duurzaamheid. Duurzaamheid speelt op verschillende vlakken: in de winkel, maar ook ten aanzien van vastgoed en transport.' Bovendien investeert AH in eigen energieopwekking. 'We hebben inmiddels 50.000 zonnepanelen op de daken van onze distributiecentra, Home Shop Centers en winkels. En we gaan voor een volledig emissievrij transport.'
Samenwerking verhuurder en huurder cruciaal
Concluderend kan worden gezegd dat wijkwinkelcentra in de ogen van Altera en Albert Heijn een belangrijke rol vervullen in het dagelijkse leven van de mensen en dat ESG steeds belangrijker wordt. Staal: 'Retailvastgoed draait niet alleen om de plek en de stenen, maar ook hoe je invulling geeft aan dat vastgoed. Met onze omnichanel strategie trekken we klanten online én naar de fysieke winkel toe. Cruciaal is de samenwerking tussen verhuurder en huurder, ook op het gebied van duurzaamheid.'
Siebring knikt. 'Het is al eerder gezegd, een winkelcentrum is meer dan een verzameling winkels: je komt er niet alleen om je dagelijkse boodschappen te doen, het heeft ook een sociaal maatschappelijke functie. Op het gebied van ESG zou ik willen zeggen: geen woorden, maar daden. Ga in overleg met je huurder of verhuurder om écht te verduurzamen.'
Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed.
