In 2019 hebben alle landen in de Europese Unie de verplichting opgelegd gekregen om in de nationale wetgeving een antimisbruikbepaling ten aanzien van renteaftrek op te nemen. Nederland heeft die regeling ruim geïnterpreteerd en ervoor gekozen om niet alleen de aftrek van de intercompanyrente maar ook de renteaftrek aan de bank, flink te beperken.
Van Balen: ‘Op dit moment is de aftrek van rente boven één miljoen euro al beperkt tot twintig procent van de fiscale EBITDA. In de praktijk betekent het voor woningcorporaties al vanaf 2019 dat zij hun rente in het geheel bijna niet meer kunnen aftrekken. Door vanaf 1 januari 2025 de drempel van één miljoen euro tot waar rente nog wel volledig aftrekbaar is af te schaffen, wordt met het wetsvoorstel woningbouw voor de verhuur helemaal de nek omgedraaid.’
Als je de gemiddelde bouwkosten van een woning inschat op 250.000 euro, betekent dat met de renteaftrekbeperking dat circa 1.800 tot 2.000 sociale huurwoningen niet gebouwd kunnen worden”
Woningbouw neemt verder af
Woningcorporaties hebben al vanaf 2019 last van de maatregelen en nu zijn ook commerciële projectontwikkelaars in rep en roer, stelt Van Balen. ‘Als die één miljoen euro aan rente ook niet meer aftrekbaar is, kunnen commerciële ontwikkelaars een project niet meer opknippen in meerdere bv’s. Dat betekent dat lopende projecten van commerciële ontwikkelaars die eerst winstgevend leken, vanaf 1 januari 2025 verlieslatend zijn. Als gevolg hiervan gaat de bouw van nieuwbouwwoningen nog verder afnemen in plaats van toenemen. Dit werkt verdere prijsstijging van woningen in de hand en de woningnood waar we in Nederland mee te kampen hebben, wordt niet opgelost.’
Op dit moment betalen ongeveer 260 woningcorporaties circa 1,1 miljard euro aan vennootschapsbelasting. In 2027 loopt dat bedrag, als gevolg van de renteaftrekbeperking, op tot circa 1,5 miljard euro per jaar bij een gemiddelde financieringsrente van drie procent. Van Balen: ‘Als je de gemiddelde bouwkosten van een woning inschat op 250.000 euro, betekent dat met de renteaftrekbeperking dat circa 1.800 tot 2.000 sociale huurwoningen niet gebouwd kunnen worden. Als de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties geheel afgeschaft zou worden, dan kunnen er ieder jaar circa 6.000 sociale huurwoningen worden gebouwd.’
Afwenden van de bouw
Volgens Van Balen is er nog geen enkel signaal dat het wetsvoorstel van tafel gaat. ‘Het materiële belang van alleen al anderhalf miljard euro per jaar aan belastingopbrengst uit de woningcorporatiesector doet het ergste vrezen dat de verdere aanscherping van de renteaftrek er gewoon gaat komen. Enige tijd geleden heb ik met Maarten Feilzer, directeur van vastgoedbedrijf Zadelhoff, vooruitgeblikt op de gevolgen voor de commerciële sector. Gezamenlijk kwamen we tot de conclusie dat als gevolg van deze maatregel commerciële ontwikkelaars zich afwenden van de bouw van sociale en middeldure huurwoningen. Dat zijn precies de woningen waar op dit moment een grote behoefte aan is.'
'Voor woningcorporaties wordt het nog schrijnender. Op basis van berekeningen van Aedes, zou het in 2030 wel eens gedaan kunnen zijn met de toch al zeer beperkte ruimte van de meeste woningcorporaties om te kunnen investeren. De belastingdruk bij hen is zo hoog, dat zij ongeveer de helft van de extra belasting moeten financieren met geleend geld. Ze kunnen het niet meer betalen uit hun eigen kasstroom. Feitelijk holt het weerstandsvermogen van woningcorporaties hierdoor steeds verder achteruit. Als zij geld moeten lenen om de belasting te kunnen betalen, dan gaat het van kwaad tot erger. Dan kun je je voorstellen dat dat een keer eindig is.’
Procederen
De eerste woningcorporaties zijn begonnen met procederen tegen de overheid om de renteaftrekbeperking van tafel te krijgen. Het is namelijk de vraag of de regeling zoals die nu in Nederland is ingevoerd, in lijn is met de Europese richtlijn. ‘Met Dudok zijn wij ook een procedure gestart tegen de belastingplicht bij woningcorporaties. Het is sowieso te gek voor woorden dat bij woningcorporaties, die niet streven naar winst, een winstbelasting wordt geheven. We zitten nu nog in de bezwaarfase van onze procedure, maar we weten eigenlijk bijna honderd procent zeker dat de Belastingdienst als uitvoerend orgaan ons bezwaar gaat afwijzen. Dit betekent mogelijk dat wij in het vierde kwartaal van dit jaar al naar de rechtbank gaan en een echte procedure starten bij de Belastingkamer. Dat wordt wel een lange weg, maar wel eentje die we waarschijnlijk gaan bewandelen. We hebben de stukken voor de rechtbankprocedure al bijna klaarliggen. Op het moment dat ons bezwaar wordt afgewezen, kunnen wij heel snel doorschakelen en gaan we procederen.’
Ik hoop dat woningcorporaties en de commerciële sector samen een vuist maken”
Van Balen denkt na om nog een stap verder te gaan en een klacht neer te leggen bij de Europese Commissie. ‘Hiermee passeren we als het ware Den Haag, maar we hopen op deze manier nog meer aandacht te vragen voor het onderwerp. Ik hoop ook dat woningcorporaties en de commerciële sector samen een vuist maken. Zij worden geconfronteerd met een probleem dat hen beiden raakt. De renteaftrekbeperking moet van tafel.’
Dit artikel is gesponsord door Dudok Bouw- en Vastgoedrecht.
