Het fonds is een van de instrumenten in de ‘toolbox’ van het Programma Vitale Kerngebieden, legt programmamanager Roel van Wensen uit. ‘Er zijn in Rotterdam 56 gebieden bestempeld tot vitaal kerngebied, met als doel die om te vormen naar bruisende plekken met een ‘gezonde’ mix van winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Per gebied kijken we wat de opgave is. We werken samen met ondernemerscollectieven en vastgoedcollectieven om zo’n gebied aantrekkelijker te maken en soms doen we een ingreep in de openbare ruimte.’
Als het met het lopende programma niet lukt, dan is er een ‘last resort’. Met het Fonds Vitale Kerngebieden kan de gemeente dan – in nauw overleg met ondernemers, collega’s uit de gebieden en vastgoedeigenaren – een pand aankopen.
'We zijn niet uit op langlopende huurcontracten tegen zo hoog mogelijke prijzen'”
Sturen op branchering
De start van het fonds was in 2022. ‘Een van de redenen was de vrees dat er door corona enorme leegstand zou ontstaan in winkelgebieden’, zegt fondsmanager Martijn van Halem. ‘Maar al langer was de wens van de gemeente om in bepaalde gevallen te kunnen sturen op de branchering in een gebied. En tenslotte wil de gemeente kunnen ingrijpen in overlast gevende plekken of panden waar vermoedens zijn van ondermijning.’
Panden terug naar de markt
Rotterdam investeerde negen miljoen euro in het fonds. Daarnaast zoekt de gemeente naar versterking bij het Rijk, de regio en private investeerders. De Metropoolregio Rotterdam Den Haag heeft al een bijdrage toegezegd, waarmee een deel van de beheerkosten kan worden gedekt. Het fonds blijft vijftien jaar bestaan en zal maximaal achttien miljoen euro vermogen hebben. De panden blijven niet in bezit van de gemeente. Na gemiddeld vijf jaar gaan ze – met een betere invulling, soms een andere bestemming of getransformeerd – terug naar de markt, legt Van Wensen uit. Met de opbrengsten kunnen nieuwe projecten worden aangekocht. ‘Het is een revolverend fonds.’
Bottom-up proces
‘Het is zeker niet zo dat we alleen de Funda’s en de makelaars langsgaan voor geschikte panden’, zegt Martijn van Halem. ‘De aankoop van een pand komt voort uit een weloverwogen bottom-up proces. Dat begint bij ons ‘ecosysteem’ van wijkmanagers, stadsmariniers, bedrijfscontactfunctionarissen en netwerkregisseurs die in de gebieden actief zijn en weten wat er speelt. Daar komen suggesties uit voort. Dan doen wij een quickscan om te kijken of zo’n pand voldoet aan de maatschappelijke en inhoudelijke doelstellingen van Vitale Kerngebieden.’
Als er vertrouwen is, wordt er een businesscase gemaakt. ‘Die leggen we voor aan een externe investeringscommissie. Als iedereen groen licht geeft, kopen we zo’n pand aan.’ Dat gebeurde dit jaar bij vastgoed aan de Nieuwe Binnenweg, Schiedamseweg Beneden, Slinge en aan de Prins Hendrikstraat in Hoek van Holland.
Geschikte huurder
Vervolgens wordt er gekeken welke partij geschikt is als huurder. Dat verschilt heel sterk per pand en buurt. Zo is het oude Café Halfweg aan de Schiedamseweg Beneden, dat nogal wat overlast veroorzaakte, inmiddels ‘Café Helemaal weg’. Het pand is intern gesloopt en wordt omgeturnd in een leer-/werkcentrum voor mensen met afstand tot de maatschappij.
Showcase van verduurzaming
Tegelijkertijd krijgt het gebouw een transformatie van energielabel G naar A++ en gaat het van het gas af. Rotterdam gaat het ook inzetten als showcase van verduurzaming. Het is een hele andere aanpak dan de winkel in Hoek van Holland die al jaren leeg staat en waar de gemeente nog moet kiezen tussen commerciële of maatschappelijke invulling.
We willen de invulling samen met vastgoedpartijen en ondernemers bepalen”
Eenheidsworst in binnensteden
Op de Nieuwe Binnenweg komt mogelijk ruimte voor een ondernemer die te groot gegroeid is voor subsidies, maar nog te klein is voor de stap naar commerciële bedrijfsvoering. ‘Een springplank voor wie te groot is voor het servet en te klein voor het tafellaken’, aldus Van Halem. ‘Zo kunnen we misschien de eenheidsworst in de binnensteden een beetje tegengaan.’
Geen langlopende huurcontracten
Rotterdam zet in principe in op marktconforme huur, maar wil wel experimenteren met vormen als ingroeihuur of coaching van huurders. Korter durende contracten zijn ook mogelijk. Martijn van Halem: '' We willen de markt niet verstoren, maar we zijn niet uit op langlopende huurcontracten tegen zo hoog mogelijke prijzen.
Wisselende reacties
De Gemeente Rotterdam opereert voorzichtig en weloverwogen, maar de aankoop van commerciële panden door een overheid springt wel in het oog. De eerste vier transacties werden volop besproken in de media. De reacties waren wisselend. Ze varieerden van ‘wat goed dat de gemeente dit doet’ tot ‘waar bemoeien ze zich mee… van ons belastinggeld’. Roel van Wensen en Martijn van Halem zijn zich dat bewust.
‘Iedere aankoop is maatwerk’, zegt Van Wensen. ‘Daarom vinden we het belangrijk om de invulling samen met vastgoedpartijen en ondernemers in de betreffende buurt of straat te bepalen. Een toekomstbestendige aanpak moet door iedereen worden gedragen.’ Bovendien wordt pas als laatste optie tot de aankoop van een pand besloten, legt Van Halem uit. ‘Heel vaak gaan partijen eerst samen in gesprek, en dan blijken ze er heel goed uit te kunnen komen.’
Dit artikel is gesponsord door Gemeente Rotterdam.
