Huurwoningen in het middensegment zijn populair: ze spelen volgens Altera een sleutelrol op de Nederlandse woningmarkt. Met het woningfonds focust de vastgoedbelegger uit Amstelveen op twee doelgroepen: starters en senioren. Met name het aantal senioren neemt de komende decennia ‘gillend hard toe’, zegt Thijs Guinee. Als researchmanager van de Altera Woningportefeuille houdt hij zich onder meer bezig met onderzoek naar demografische ontwikkelingen.
Door te huren kun je de overwaarde van je koophuis vrijspelen”
Dubbele vergrijzing
‘Hoe groter de stad, hoe hoger ook de groei van het aantal huishoudens van 65-plussers. Bovendien hebben we in ons land te maken met dubbele vergrijzing: niet alleen het aantal ouderen neemt toe, maar ook de gemiddelde leeftijd wordt steeds hoger. Daardoor groeit het aantal 80-plussers komende jaren zelfs nog harder dan het aantal 65-plussers. En dan is het heel belangrijk dat ze wonen op een plek waar zorg in de buurt is.’
Bouwtempo omhoog
Kijkend naar de enorme bouwopgave mag het bouwtempo wat Altera betreft omhoog. Ons land heeft echter met een aantal trends te maken die, als het om woningbouw gaat, niet bevorderlijk zijn: hoge rente, tekort aan personeel, materiaal en locaties, hoge energiekosten, discussies over de uitstoot van stikstof en PFAS en stroperige procedures op het gebied van ruimtelijke ordening.
Guinee: ‘Omdat er veel op inbreidingslocaties wordt gebouwd, is er grotere kans op bezwaarprocedures. Het is goed dat die procedures er zijn, maar ze mogen versimpeld worden zodat er sneller gebouwd kan worden. Ook mag er iets gedaan worden aan het fiscale regime met de overdrachtsbelasting. Dat leidt nu tot druk op de haalbaarheid van veel nieuwbouwprojecten.’
Overwaarde koophuis vrijspelen
Naast het bouwen van voldoende (huur)appartementen voor ouderen is er nog een andere uitdaging, vervolgt Guinee: het verleiden van 65-plussers om hun vaak te grote koopwoning in te ruilen voor een kleiner (midden)huurappartement. ‘Ze willen graag kleiner wonen, maar de stap van koop naar huur vinden veel ouderen ingewikkeld. Waarom? Vooral omdat het eigendomsgevoel er zo diep in zit en omdat het financieel in eerste instantie vaak ook niet aantrekkelijk oogt. Ga maar na: wanneer je al dertig of veertig jaar in een koophuis woont, heb je vaak een lage hypotheek.'
Wanneer ouderen willen verhuizen, is er vaak niet aan te ontkomen dat de maandlasten omhoog gaan. 'Door te huren kun je echter wel de overwaarde van je koophuis vrijspelen. In tijden waarin het leven duurder is geworden, de indexatie van de pensioenen achterblijft en senioren graag een actief leven erop nahouden, is een extra spaarpot heel interessant.’
Betaalbaar en toekomstbestendig
De appartementen van Altera zijn betaalbaar, duurzaam en toekomstbestendig, zegt Guinee. ‘Daarnaast betekent huren ook een stuk ontzorging met betrekking tot onderhoud. Senioren verleidt je niet met een Frans balkon, dus zijn onze woningen altijd voorzien van een serieuze buitenruimte.’
Elkaar ontmoeten
Ook hechten ouderen volgens Guinee aan gemeenschappelijke faciliteiten, zodat ze elkaar op een laagdrempelige manier kunnen ontmoeten. ‘En ze willen heel graag in de buurt blijven wonen: het liefst willen ze naar hetzelfde winkelcentrum kunnen blijven gaan. Daar houden wij rekening mee.’
Langst mogelijke verhuisketen
Met het oog op het huidige woningtekort noemt Guinee het essentieel om juist de senior passende, aantrekkelijke huisvesting te bieden. ‘Een verhuizing van een senior van een eengezinswoning naar een appartement brengt doorgaans de langst mogelijke verhuisketen op gang. Uiteindelijk is ook het jonge gezin met kinderen en de starter op de woningmarkt hiermee geholpen.’
Robijnhof Leiden: motor van doorstroming
Een voorbeeldproject van Altera is de Robijnhof in Leiden, aldus Guinee. Het project bestaat uit 119 levensloopbestendige huurwoningen met centrale ontmoetingsruimte, een intramuraal zorgcomplex met 40 psychogeriatrische eenheden en dagbestedingsruimte.
De huurappartementen zijn in 2022 opgeleverd, de psychogeriatrische eenheden in november van dit jaar (deze zijn verhuurd aan zorgverlener Stichting Libertas Leiden). ‘Dit project sluit goed aan op de beleggingsstrategie van Altera en past uitstekend in onze woningportefeuille: betaalbare appartementen, vriendelijke architectuur en zeer duurzaam, dus toekomstbestending. Er zijn parkeerplekken én oplaadpunten voor scootmobielen. Het complex in de wijk Hoge Mors is rolstoelvriendelijk, de badkamers en toiletten zijn extra ruim.’
Aantrekkelijk voor ouderen
Ook zijn de appartementen – veelal met een huurprijs van nog geen duizend euro – voorzien van een hypermodern oproepsysteem. Deze woningen zijn daardoor bijzonder aantrekkelijk voor ouderen met een lichte zorgvraag. Guinee: ‘Het mooie van dit project is dat er veel mensen wonen die uit de buurt komen. Veel mensen kennen elkaar dus al een hele tijd. En op deze manier bevordert dit de doorstroming in de hele wijk.’
Focus op betaalbare appartementen
Altera richt zich met het woningfonds dus vooral op duurzame, toekomstbestendige en betaalbare appartementen voor starters en senioren, en minder op eengezinswoningen. ‘Vooropgesteld: op de Nederlandse woningmarkt is de eengezinswoning nog altijd de heilige graal’, weet Guinee. ‘Het gaat vooral om mensen tussen pakweg 35 en 65 jaar met kinderen. Zij hebben een horizon van minimaal twintig jaar. En dan willen mensen liever een koopwoning. Zo kijken wij dus ook naar investeringen. Altera richt zich op huurders, daarom is een eengezinswoning qua product minder interessant voor de belegger.’
Ook speelt de demografische ontwikkeling hier een belangrijke rol, de behoefte aan appartementen zal de komende jaren sterker worden terwijl de vraag naar eengezinswoningen zich minder hard ontwikkelt, waarbij in sommige regio’s zelfs sprake is van afnemende vraag.
Demografie is belangrijke pijler
Demografie is een belangrijke pijler bij het bepalen van de strategie van de Altera woningportefeuille zegt Guinee. Samen met collega’s houdt hij de demografische ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Vooral Primos is belangrijk: een prognosemodel op gemeente- en buurtniveau voor bevolking, huishoudens en woningvoorraad naar diverse kenmerken. Ook het woningtekort is onderdeel van de Primos-prognose.
Uitgebreid analyseren
Guinee: ‘Elke keer wanneer deze prognose voorbijkomt, gaan we uitgebreid analyseren. Wat zijn de verschillen met voorgaande jaren? Welke type huishoudens neemt toe? Hoe zit het met de leeftijden van de huishoudens? Wat zijn de belangrijkste regionale verschillen? Deze inzichten zijn voor ons belangrijk.’
Huurappartementen voor starters
Guinee noemt als voorbeeld de bouw van huurappartementen voor starters. ‘Dat is alleen zinvol als er over vijf jaar in een stad of buurt nog steeds behoefte is aan appartementen voor starters. Want die starter gaat op een gegeven moment verhuizen naar iets groters, al dan niet met een partner en de wens een gezin te stichten. Met andere woorden: als we ergens investeren, willen we zeker weten dat er ook op de lange termijn genoeg vraag is.’
Dit artikel is gesponsord door Altera.
