‘De bouwopgave is enorm. Ik hoop op een sterkere verbinding tussen de kapitaalmarkt en de overheid, dat we elkaars belangen erkennen . De doorstroming op de woningmarkt komt ook alleen op gang als we samen tot een andere koers komen.’ De cijfers liegen er niet om, weet ook Jaap van der Bijl van Altera: in de periode tot 2030 moeten er bijna een miljoen huizen worden gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Het gaat om flinke bedragen. ‘Ik schat tussen de 300 en 400 miljard euro, van zand tot sleutel.’
Megatrends
Ons land heeft volgens Van der Bijl met een aantal megatrends te maken die de neergaande lijn verklaren: hoge rente, tekort aan personeel, materiaal en locaties, stroperige procedures op het gebied van ruimtelijke ordening, hoge energiekosten en discussies over de uitstoot van stikstof en PFAS.
‘Het heeft echter weinig zin om een schuldige aan te wijzen. We hebben elkaar nodig, de overheid en de kapitaalmarkt. Want als we nog veel langer te maken hebben met een periode van lage woningbouwproductie, worden bouwbedrijven gedwongen om af te schalen. Afgelopen jaar is al een aantal bedrijven failliet gegaan. Geen goede ontwikkeling, want dat betekent dat we nog jarenlang te maken hebben met een lagere capaciteit bij bouwbedrijven, terwijl we juist meer en sneller duurzame woningen willen bouwen.’
Ik hoop op pragmatische ingrepen die het mogelijk maken om betaalbare woningen te kunnen bouwen”
Nieuw kabinet
Van der Bijl volgt dan ook met bovengemiddelde belangstelling de formatie van het nieuwe kabinet. ‘We zien dat het nu niet werkt. Ik hoop op pragmatische ingrepen die het mogelijk maken om betaalbare, duurzame en kwalitatief goede woningen te kunnen bouwen voor iedere doelgroep.’
Overdrachtsbelasting omlaag
Het begint bij erkenning van elkaars belangen, vervolgt Van der Bijl. ‘De overheid moet toestaan dat een institutionele vastgoedbelegger een gezond rendement kan behalen dat bijdraagt aan de doelstellingen van de achterliggende klant, veelal pensioenfondsen. Vervolgens moet je een investeringsklimaat creëren waarin geld de weg naar woningbouw kan vinden. Zorg er bijvoorbeeld voor dat je meer buitenlands kapitaal kunt aantrekken. Ook is het in mijn ogen nodig om de overdrachtsbelasting te verlagen.’
Woningmarkt op gang
Zo snel als mogelijk een halt toeroepen aan de neergang in de productie van nieuwbouwwoningen is bovendien cruciaal om de doorstroming op de woningmarkt weer op gang te krijgen, vindt Van der Bijl. ‘De neergang in de nieuwbouwproductie is maatschappelijk gezien meer dan ongewenst, met name omdat specifieke doelgroepen nauwelijks of geen kans hebben: starters op de woningmarkt en ouderen die hun te grote eengezinswoningen willen inruilen voor een levensloopbestendig appartement met passende zorgfuncties nabij.’
Impactbeleggen
Altera belegt voor Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers (waaronder pensioenfondsen en verzekeraars) en heeft ruim drie miljard euro aan hoogwaardig en duurzaam vastgoed in eigendom. Het woningfonds vertegenwoordigt een waarde van 2,3 miljard euro, het winkelfonds 0,7 miljard euro. Van der Bijl geeft toe dat het momenteel een lastige markt is, maar Altera heeft kapitaal voorhanden om te investeren, met name in betaalbare, duurzame en toekomstbestendige starterswoningen en appartementen voor senioren.
Aantrekkelijke starterswoningen
Van der Bijl noemt het impactbeleggen. ‘Wanneer je bouwt voor jongeren, dus starters op de woningmarkt, hoeven ze niet langer op de spreekwoordelijke zolder bij hun ouders te wonen. Dat is fijn voor de jongeren zelf, maar ook voor hun ouders. We richten ons op het middenhuursegment, met de focus op huurprijzen tot circa 1000 euro per maand. Dan heb je het over aantrekkelijke starterswoningen van circa 50 vierkante meter, met een aparte slaapkamer en een goede buitenruimte waar het prettig toeven is. Dat is echt veel beter dan samen met drie of vier leeftijdsgenoten een eengezinswoning delen. Ik ben groot voorstander van een plek voor jezelf.’
Vanuit beweging versnellen
Naast starterswoningen focust Altera vooral op appartementen voor senioren, inclusief gemeenschappelijke voorzieningen en de aanwezigheid van zorgfuncties. ‘Oudere mensen willen hun eengezinswoning best verlaten, als ze maar in de buurt kunnen blijven wonen, in een veilige omgeving met een winkelcentrum om de hoek. Door levensloopbestendige appartementen te bouwen, komt de markt in beweging. Want de eengezinswoning die ze achterlaten, is weer in trek bij jonge gezinnen die op hun beurt hun te krappe starterswoning willen verlaten. En vanuit beweging kun je versnellen.’
Samenwerken met corporatie
Altera werkt graag samen met onder meer woningcorporaties. Als voorbeeld noemt Van der Bijl de aankoop van 225 huurwoningen binnen het mixed-use project De Pionier in Amsterdam. Het gaat om 175 woningen in het middenhuursegment en 50 in de vrije sector. Bij dit project is Woonstichting Lieven de Key betrokken. Het totale project bestaat uit 430 woningen waarvan 30 procent sociaal, 40 procent midden- en 30 procent vrijesectorsegment koop- en huurwoningen. Lieven de Kley is afnemer van de sociale huurwoningen en maatschappelijke voorzieningen (kinderdagverblijf en basisschool). Ook zijn er commerciële ruimtes voor het midden- en kleinbedrijf.
Duurzaamheidsdoelstellingen
Met een energielabel A+++, een BENG 2-waarde en de realisatie van groene daken, groene verticale gevels en groene binnentuinen draagt De Pionier in Amsterdam bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van Altera. Hiermee draagt Altera bij aan de invulling van woningen in Amsterdam voor de verwachte groei in inwoners tot 2050. ‘Mobiliteit, duurzaamheid en betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huishoudens zijn daarbij belangrijke aspecten.
Focus op convenience
De strategie van het winkelfonds is gericht op het beleggen in wijkwinkelcentra en solitaire supermarkten. 90 procent van de portefeuille voldoet hier al aan. Door extra toegezegd kapitaal van aandeelhouders kan de portefeuille de aankomende jaren verder worden uitgebreid. Het doel: samen meerwaarde creëren voor beleggers, huurders en de samenleving. Van der Bijl: ‘Iedereen mag het weten: we zijn in de markt. De vooruitzichten zijn goed, we hebben kapitaal voorhanden en zijn op acquisitie-pad.’
Stabiel rendement
Altera kiest om meerdere redenen voor de convenience-strategie: een stabiel rendement, duurzaam en minder gevoelig voor e-commerce en conjunctuurgolven. Dat is ook wat beleggers graag zien. Daarnaast ziet Altera wijkwinkelcentra als belangrijke ontmoetingsplaatsen. ‘Ze zijn belangrijker dan ooit, helemaal in een tijd waarin de vergrijzing en ook de eenzaamheid toeneemt. Sommige ouderen gaan zelfs drie of vier keer per dag naar hun wijkwinkelcentrum.’
Winkelcentrum als kloppend hart
Eén van de nieuwste aanwinsten is wijkwinkelcentrum Nieuw Sloten in Amsterdam Nieuw-West: een centrum met twee supermarkten (Albert Heijn en Dirk van den Broek), vijftien versspeciaalzaken (zoals een bakker, slager en viswinkel), volledig verhuurd en gratis parkeervoorzieningen in de buurt. Altera heeft Nieuw Sloten vlak na de zomer van 2023 aangekocht. Het verzorgingsgebied kenmerkt zich door een groot aandeel huishoudens met kinderen.
Van der Bijl: ‘Wij zien dat dergelijke winkelcentra een kloppend hart van de wijk kunnen zijn, voor mensen die een of meerdere dagen per week thuis werken en even in beweging willen komen door boodschappen te doen, maar ook voor senioren. We leven in een tijd waarin de vergrijzing en ook de eenzaamheid toeneemt. Dan heeft een winkelcentrum ook een sociale rol.’
Bereikbaarheid en faciliteiten
Omdat wijkwinkelcentra een positieve bijdrage leveren aan de sociale cohesie in een wijk, is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn en de faciliteiten op orde, zoals gratis toiletten, een rolstoel- en rollatorvriendelijke omgeving, bankjes om uit te rusten en een plek om een kop koffie te drinken. Als het enigszins kan, probeer Altera ook aanvullende, servicegerichte voorzieningen aan te bieden, zoals een bibliotheek, een thuiszorgwinkel, een apotheek en een huisarts.
ESG en duurzaamheid
Altera streeft met zijn vastgoed vooral naar een duurzamere samenleving. Iedereen die bij Altera werkt, heeft ook de intrinsieke motivatie om vastgoed duurzaam te houden en te optimaliseren. De beleggingsstrategie met geïntegreerde ESG-aanpak levert een duurzaam rendement op, zo luidt het adagium. ESG staat voor Environmental, Social en Governance.
Een slechte woning kan betaalbaar zijn, maar daar heb je in de toekomst niks aan”
Klimaatadaptie en mitigatie
Wanneer Altera vastgoed koopt, wordt gekeken naar energieverbruik, klimaat, natuur, beschikbare grondstoffen, gezondheid, veiligheid en goed ondernemingsbestuur. Van der Bijl: ‘Duurzaamheid is onderdeel van ESG en wordt vooral gedomineerd door minder kilowatt en minder CO₂’, weet Van der Bijl. ‘Maar het gaat ook om klimaatadaptie en mitigatie. Want de scenario’s voor het klimaat zijn niet best. Wat doe je als vastgoedeigenaar met bestaand en nieuw vastgoed om hittestress, waterstress en luchtstress te voorkomen? Daar denkt Altera over na.’
S van Social
Duurzaamheid valt onder de E van Environmental, maar bij een vastgoedobject is de S van Social minstens zo belangrijk. Daarbij gaat het onder meer om betaalbaarheid, beschikbaarheid en toekomstbestendigheid. ‘Het gaat om al die aspecten. Een slechte woning kan betaalbaar zijn, maar daar heb je in de toekomst niks aan. Want een slechte woning heeft een hoge energierekening en dan jaag je als belegger huurders op kosten.’
Integratie ESG en taxatie
Van der Bijl vindt dat ESG moet worden geïntegreerd in taxatiemodellen. ‘Dat komt nu onvoldoende tot uiting. Terwijl er zo veel verschillen zijn tussen een object met energielabel A+++ en een object met energielabel C of D. Een duurzaam gebouw is toekomstbestendig, heeft minder last van veroudering en verbruikt minder stroom, om een paar dingen te noemen. Het is goed voor de belegger en de huurder. Dat mag je doorberekenen in de waarde. We merken onderhuids ook dat de voorkeuren van huurders aan het veranderen zijn. Ze willen graag een toekomstbestendig pand en zijn bereid daar een iets hogere huurprijs voor te betalen.’
Op het gebied van digitaliseren en data science kunnen we het nog beter doen”
Rapport over ESG en taxaties
Van der Bijl is bestuurder van INREV, een in Nederland gevestigde non-profitorganisatie die diensten en onderwijs biedt aan beleggers die geïnteresseerd zijn in de Europese niet-beursgenoteerde vastgoedfondsenmarkt. Zodanig is Van der Bijl lid van de Europese RICS werkgroep Future of Valuations waarin ESG centraal staat. Van die werkgroep verschijnt nog dit jaar een rapport over de integratie van ESG en taxaties.
‘Er is een lijst samengesteld met 25 aspecten waar je naar kunt kijken bij de taxatie van een vastgoedobject. Een duurzaam pand is gewoon meer waard dan een niet-duurzaam pand. Het rapport is een eerste versie, prima voor alle partijen om kennis en ervaring mee op te doen. Het jaar er op kunnen we een stapje verder gaan.’
Tijd voor een omslagpunt
Precies een jaar geleden voorspelde Van der Bijl een balansjaar voor 2023, waarbij iedereen in de vastgoedwereld zou moeten wennen aan de nieuwe realiteit. Pas op de plaats, maar met het hoofd omhoog. De eerder genoemde megatrends beïnvloeden alle partijen op de vastgoedmarkt: gemeentes, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, corporaties en huurders. Vooral schaarste speelde en speelt de vastgoedwereld parten, aldus Van der Bijl. In 2024 wil Altera doorgaan met het verder digitaliseren van ‘het platform’, oftwel de fabriek.
‘Woningen en wijkwinkelcentra zijn onze producten, maar het is fijn als de fabriek ook goed draait. Op het gebied van digitaliseren en data science liggen nog voldoende mogelijkheden om het beter te doen. Voor onszelf, maar ook voor onze stakeholders.’
Stimuleren woningbouw
Als vastgoedbelegger wil Altera graag middenin de maatschappij blijven staan en een bijdrage leveren die goed is voor belegger, huurder en maatschappij. ‘We hebben te maken met een aantal grote vraagstukken, daar hebben we elkaar bij nodig. Als 2023 een balansjaar was, dan hoop ik op een omslagpunt in 2024 waarbij we een halt toeroepen aan de neergang van de woningbouwproductie. Daarom pleit ik vooral voor meer verbinding tussen politiek en de markt zodat we samen tot een andere koers komen. Want de woningbouw moet snel uit het slop worden getrokken.’
Dit artikel is gesponsord door Altera.
