‘Mij werd laatst de vraag gesteld: ‘Goh Richard, rente omhoog, bouwkosten omhoog, vastgoedwaardes omlaag, grote economische onzekerheid. Komt de hele digitale transitie daardoor niet op een laag pitje te staan in de vastgoedsector omdat iedereen in afwachting van betere tijden op zijn handen zit en ook nog flink in de weer moet met ESG?’ Het tegenovergestelde zal gebeuren, betoogt Gerritsen van Yardi gedreven. ‘Er zal juist meer focus komen op technologie, zoals dat ook gebeurde na de kredietcrisis van 2008. Toen zag je door die grote schok aanvankelijk een trap op de rem, vervolgens drong het besef door dat er flink gesleuteld moest worden aan de portefeuilles. Maar voor goed assetmanagement heb je technologie nodig, heb je systemen nodig. Al was het alleen maar om de riskmanager en de compliance manager het beeld te kunnen geven dat alles onder controle is.’
Het is inmiddels wel duidelijk dat bij veel vastgoedbedrijven de operationele kosten omlaag moeten om rendabel te blijven”
Risicomanagement komt dus weer hoog op de agenda in de vastgoedsector?
‘Dat is eigenlijk al het geval door de oplopende inflatie en financieringskosten en dalende vastgoedwaardes. Investeren in vastgoed is gewoon veel risicovoller geworden dan ruim een jaar geleden. Maar dan hebben we het vooral over de traditionele risicovraagstukken die ook vijftien jaar geleden volop speelden bij de kredietcrisis. Wanneer lopen mijn leningen af, wat zijn mogelijke alternatieven, moet ik iets verkopen?’
‘Verschil met toen is dat er nu veel meer andere risico’s spelen. Hoe voorspelbaar zijn mijn huurders? Wie zijn ze eigenlijk? Hoe maken ze feitelijk gebruik van de ruimte? En gaan ze de huur wel verlengen? En als dat gebeurt, voor hoeveel meter? Daarmee kom ik op de tweede belangrijke reden waarom ik ervan overtuigd ben dat de digitale transitie binnenkort in een stroomversnelling raakt: het veranderende gebruik van de ruimte. Dat fenomeen speelt in de volle breedte van de vastgoedmarkt, maar het meest pregnant in de kantorenmarkt, waardoor het risico enorm is toegenomen. Dat vereist dus ook een veel beter inzicht in de risico’s om goed daarmee om te kunnen gaan. ’
Wat is de belangrijkste verandering in het ruimtegebruik sinds de kredietcrisis?
‘De enorme behoefte – en nog altijd toenemende behoefte – aan flexibiliteit bij huurders en hun personeel. Misschien beseft niet iedereen dit, maar de wereld is de afgelopen tien à vijftien jaar echt wezenlijk veranderd. Ook dat heeft alles met technologie te maken. Neem de opkomst van de smartphone, videobellen, videoconferencing, Zoom en Teams, waardoor er veel meer thuis en op afstand gewerkt kan worden. Kenniswerkers hoeven helemaal niet meer dagelijks naar kantoor, omdat ze via hun smartphone, tablet of laptop toegang hebben tot alle relevante data en documenten. Corona was wat dat betreft de proof of the pudding. Thuiswerken is inmiddels een blijvertje gebleken. Twee, hooguit drie dagen op kantoor volstaan meestal. Dat gaat natuurlijk onherroepelijk consequenties hebben voor de hoeveelheid kantoormeters. Je kunt als gebouweigenaar passief afwachten en hopen dat huurders tegen dezelfde voorwaarden hetzelfde metrage afnemen of je kunt nadenken over bijvoorbeeld flexibele kantoorproducten met meer service die wel aanslaan.’
Van flink oplopende leegstand is anders nog weinig te merken in de Nederlandse kantorenmarkt nadat veel overtollige gebouwen zijn getransformeerd naar woningen en andere functies.
‘Dat is juist, maar de kantoorleegstand loopt wel degelijk weer op. Ik snap dat de situatie in Amsterdam anders is dan in Amerika. Maar Amerika loopt zoals altijd dan ook hierin voorop met de omarming van technologie en andere werkwijzen. Daar gaat misschien nog tien procent van de kenniswerkers dagelijks naar kantoor. In steden als New York is de kantoorleegstand opgelopen tot 30 à 40 procent! Dergelijke percentages heb je inderdaad in Amsterdam niet – of zal ik zeggen nóg niet – maar ook hier is het ruimtegebruik ingrijpend aan het veranderen en gaan we toe naar een ander soort kenniswerken.’
Wordt flexibiliteit hét steekwoord bij de ingrijpende transitie van ‘simpele’ verhuur van vierkante meters naar uitgekiende vastgoedexploitatie door een operator?
‘Dat denk ik wel. En of beleggers zich nu zelf ontwikkelen tot aanbieders van flexibele kantoorconcepten zoals de Nederlandse beursgenoteerde kantoorbelegger NSI deed met zijn HNK-concept naar aanleiding van een eerdere kantorencrisis, of dat zij hun gebouwen verhuren aan flexibele operators zoals WeWork, is niet eens zo ter zake doende. Je ziet ook dat grote institutionele beleggers steeds meer beleggen in operators en niet in de onderliggende gebouwen. Want de service en flexibiliteit die ze bieden, is onlosmakelijk verbonden met het gebouw. Die beleggers weten: zonder een goede operator heb je niks aan een gebouw.’
‘We komen nu echt in een nieuwe fase. Computers hebben inmiddels zo’n rekenkracht, waardoor ook veel meer data geanalyseerd kunnen worden. Heel slimme mensen kunnen misschien veertig of vijftig scenario’s bedenken voor een bepaalde gebeurtenis. Een computer kan dat tot in het oneindige.’
Zijn er nog andere redenen waarom de digitale transitie in een stroomversnelling raakt?
‘Jazeker! Derde reden is – nu de resultaten weer flink onder druk staan in de vastgoedsector – het aloude streven naar meer efficiency en effectiviteit door de inzet van technologie. Want het is inmiddels wel duidelijk dat bij veel vastgoedbedrijven de operationele kosten omlaag moeten om rendabel te blijven. Als je een operatie efficiënter wil managen is er maar één zinnig antwoord: automatiseren. Dat wordt in Amerika dan ook stevig opgepakt. Neem bijvoorbeeld de communicatie met het huurders in de residentiële sector; die is daar vrijwel helemaal geautomatiseerd met slimme chatboxen. Ze geven beter antwoord op vragen dan een mens ooit zou kunnen bedenken.’
Kun je ook voorbeelden noemen van verregaande automatisering in commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels of logistiek?
‘Neem de financiële administratie en de huuradministratie van vastgoedondernemingen. De technologie is voorhanden om dat volledig automatisch te laten verlopen. Het betekent dus dat je geen mensen meer in dienst hoeft te hebben die facturen inkloppen en betaalruns klaarzetten. Dat geldt evenzeer voor de huurinning. Er zijn op dat vlak inderdaad al wat stappen gezet, maar het kan nog veel verder. Ik denk dat we in de toekomst veel minder boekhouders nodig hebben. In feite geldt dat voor alle repetitieve werkzaamheden. Er zijn rapporten – en dan praat ik echt op macroniveau – die stellen dat 30 procent van al het werk geautomatiseerd kan worden. Zo kan ook veel inkoopwerk worden geautomatiseerd.’
Geldt dat ook voor de aan- en verkoop van panden en portefeuilles?
‘Nee, dergelijke beslissingen zijn nooit helemaal weg te automatiseren omdat ze ook niet echt repetitief zijn. Maar het geldt bijvoorbeeld wel voor interne taxaties. Zeker in de residentiële sfeer, maar ook als het kantoorpanden, winkelcentra of logistieke panden betreft, verloopt dat steeds vaker automatisch. Al heb je ook hierbij nog altijd een menselijke factor nodig voor de eindcontrole. Omdat intern taxeren een volledig geautomatiseerd proces is geworden, en dus veel goedkoper, zie je ook dat een aantal klanten van ons de waardes vaker laat bepalen dan strikt genomen noodzakelijk is.’
Gaat de sterk toegenomen aandacht voor ESG en alle rapportages die daarmee samenhangen, ook niet gepaard met een stortvloed aan nieuwe data die veel automatisering behoeft?
‘Geen twijfel aan. Het is een geheel nieuwe tak van sport. Dat los je niet op met een paar Excel-sheets en wat extra handjes erbij. Het vergt veel technologie. De reden dat ik het niet als vierde punt noem, is dat dit weer een heel nieuw fenomeen betreft voor vastgoedbedrijven. Maar ESG houdt direct verband met aanzienlijke investeringen in data en technologie.’
Vier, vijf jaar geleden was er een enorme proptech hausse. Geen vastgoedbeurs, congres of evenement, of de digitalisering werd er met de haren bijgesleept. Daarna is het redelijk stil geworden rond automatisering in de vastgoedsector. Hoe verklaar je dat?
‘Klopt. Er waren destijds heel veel startups die met allerlei apps naar de markt kwamen en veel aandacht kregen. Zelfs apps met twee knoppen werden juichend besproken. Tijdens de coronatijd en daarna is alle publiciteit weggezakt, maar de digitalisering is ondertussen gewoon verdergegaan. Het is gerationaliseerd. Het gaat niet meer om die ene kekke of coole app. Het draait wel om de vraag: hoe ga ik luisterend naar mijn klant mijn business efficiënter en effectiever inrichten? Maar er zijn trouwens nog steeds veel startups in proptech die wel goede apps maken met veel toegevoegde waarde, alleen krijgt het minder publicitaire aandacht. De discussie over proptech is volgens ook niet op het juiste niveau gevoerd in Europa.’
Hoe bedoel je dat?
‘Nou, bijvoorbeeld zo’n ceo van een grote Duitse vastgoedbeleggingsmaatschappij die zei ‘proptech is niet zo interessant, want het heeft geen ROI, geen return on investment’. Flauwekul, ik heb net drie voorbeelden gegeven, en met ESG erbij vier, waarbij technologie een grote ROI heeft. Maar ik geef het toe dat als je je huurders een app geeft, ze heus niet meer huur betalen. Je moet het echter in de brede context zien van ‘hoe ga ik mijn klant, mijn huurder, beter bedienen?’ Bijvoorbeeld dat zo’n gebruiker voortaan via die app ook gemakkelijk schademeldingen kan doen, die vervolgens volledig automatisch kunnen worden verwerkt. Dat levert niet alleen een betere service op, maar ook flinke kostenbesparingen.’
Dit artikel is gesponsord door Yardi.
