Duurzame en sociale kenmerken hebben steeds meer invloed op de prijsvorming en waarde van een gebouw, stelt Martijn Onderstal. Met het oog op afspraken binnen de Europese Unie over een duurzaam gebouwde omgeving zonder CO₂-uitstoot, móeten vastgoedeigenaren en beleggers ook investeren in duurzaamheid. Dit wordt ook wel een ‘Paris Proof’ gebouwde omgeving genoemd.
De EU-lidstaten hebben in 2016 in Parijs met elkaar afgesproken dat de EU in 2030 minimaal 55 procent minder moet uitstoten. In 2050 wil de Europese Unie klimaatneutraal zijn. Dat betekent dat er netto geen broeikasgassen meer worden uitgestoten. Onderstal: ‘Qua regelgeving moet het, maar de doelstellingen zijn ook echt nodig voor een groene toekomst. Bij ons op de werkvloer is iedereen gelukkig zeer klimaatbewust; het zit in het DNA van ons bedrijf.’
Waarom wachten? Begin gewoon. Zie het als een morele verplichting”
Taxatieteam
Als Head of Valuation heeft Onderstal sinds drieënhalf jaar de dagelijkse leiding van het taxatieteam van Savills Nederland in handen, samen met Pim Keij en Kees van Vilsteren. ‘Kees en Pim zijn zeer ervaren en kundig, heel prettig om ze aan mijn zijde te hebben.’ Het taxatieteam kent drie business units: international, banking en fondsen. Onderstal is verantwoordelijk voor international, Keij leidt het fondsenteam en Van Vilsteren tenslotte geeft leiding aan banking.
Verdubbeling in zes jaar
Toen Onderstal in 2017 bij Savills aan de slag ging, telde het taxatieteam vijftien mensen. Op dit moment zijn het er dertig. ‘We hebben een flinke groei doorgemaakt. Dat komt door persoonlijke aandacht voor onze opdrachtgevers, meer opdrachten, een bredere oriëntatie op de vastgoedmarkt en een grotere bekendheid bij Nederlandse opdrachtgevers. We zijn continu op zoek naar uitbreiding van ons team’, aldus Onderstal. Hij werkt zelf voor verschillende grote opdrachtgevers met een sterke focus op omvangrijke portefeuillewaarderingen. Ook zet de ervaren taxateur zijn expertise graag in om junior en medior taxateurs en studenten bij Savills op te leiden.
Met name grotere bedrijven en corporates geven ESG een steeds belangrijkere plek”
Commercieel vastgoed
Zijn team verzorgt taxaties van commercieel vastgoed voor onder meer banken, vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars en fondsbeheerders. Het gaat om logistiek en industrieel vastgoed, kantoren, maar ook meer specialistische terreinen als woningcomplexen, flexibele kantoorruimte, zorg en hotels. Het voordeel van een team met deze omvang is dat teamleden zich allemaal specialiseren. ‘Zo hebben we twee specialisten die hotels taxeren. Anderen hebben een focus op bijvoorbeeld logistiek. Ze houden de markt bij en hebben regelmatig overleg met andere afdelingen binnen ons bedrijf. Zo blijven ze op de hoogte van de laatste deals en actuele ontwikkelingen.’
Het taxatieteam bestaat uit mensen met verschillende (studie)achtergronden. Onderstal: ‘Zelf heb ik rechten gestudeerd, terwijl anderen een vastgoed- of financiële achtergrond hebben. Er is niet één type persoon dat bij uitstek geschikt is om bij ons te werken; juist die mengelmoes maakt dat we samen een goed team vormen. Er is veel kennis. Het is bovendien een jong team, met een gemiddelde leeftijd van rond de dertig. Ook ik leer nog elke dag.’
Investeren in duurzaamheid
Met zijn jarenlange ervaring als taxateur weet Onderstal als geen ander: vastgoedeigenaren en -beleggers verwachten vaak nog dat ze elke investering die ze doen in een pand een-op- een terugzien in de waarde. Dat geldt dus ook voor investeringen in duurzaamheid, denk aan zonnepanelen, betere isolatie of duurzame installaties. Maar zo werkt het niet, aldus Onderstal. ‘Investeringen in duurzame maatregelen leiden niet altijd tot financieel rendement, maar vaak tot een maatschappelijk en sociaal rendement. Ik vind het soms frustrerend als iemand mij vraagt wat een investering in duurzaamheid waard is. Sommigen stellen het nemen van duurzame maatregelen uit. Waarom wachten? Begin gewoon. Zie het als een morele verplichting.’
Eisen van huurders
Ook huurders van kantoorpanden stellen vaker eisen op het gebied van duurzaamheid. Met andere woorden: de markt vraagt erom. ‘Met name grotere bedrijven en corporates geven ESG een steeds belangrijkere plek, ook wanneer ze op het punt staan hun huurcontract te verlengen. Wanneer de vastgoedeigenaar daadwerkelijk wil investeren in duurzame maatregelen, zijn huurders ook bereid om een hogere huurprijs te betalen. Ze krijgen er een beter gebouw voor terug en bovendien gaan de energielasten omlaag.’
We kunnen voorspellingen doen wanneer een gebouweigenaar een investering moet doen in bijvoorbeeld installaties of isolatie”
Tweedeling kantoormarkt
Onderstal voorspelt een tweedeling op de kantorenmarkt, waarbij een groot deel van de voorraad niet meer voldoet. ‘Een vastgoedeigenaar moet investeren, anders loopt de gebruiker weg en heeft hij misschien een leegstaand pand. Ik vrees polarisatie tussen duurzame en niet duurzame gebouwen. De vraag zal zich meer en meer toespitsen op de duurzame panden. Dan geldt de klassieke wet van waardeontwikkeling: meer vraag en een kleiner aanbod leidt tot hogere prijzen.’
Sociale factoren
ESG staat voor Environmental, Social en Governance. Duurzaamheid valt onder de E van Environmental, maar bij de taxatie van een object is de S van Social minstens zo belangrijk, aldus Onderstal. ‘Daarbij gaat het om locatie, bereikbaarheid en de aanwezigheid van faciliteiten in de directe omgeving. Denk aan horeca, winkels en recreatiemogelijkheden. Het gaat ook over luchtkwaliteit in een gebouw, de aanwezigheid van co working spaces, lichtinval en buitenruimte voor de werknemers. Anders gezegd: is het een plezierig gebouw om in te werken? Sociale kenmerken zijn weliswaar softer dan duurzaamheidskenmerken omdat er iets meer gevoel bij komt kijken, maar we nemen ze wel mee in een taxatierapport.’
Duurzaamheid gaat over de toekomst. Een taxateur moet dus ook naar voren durven kijken bij het taxeren van een pand”
ESG-koploper
Savills in Nederland heeft een zogenaamde koplopersgroep in het leven geroepen: in deze groep zitten collega’s van alle afdelingen die zich graag inzetten voor ESG en duurzaamheid. Onderstal maakt eveneens deel uit van deze groep. ‘Vanuit verschillende expertises delen we die kennis en proberen we elkaar te helpen en het belang van duurzaamheid uit te dragen. Zowel intern, maar ook richting opdrachtgevers.’
Actief buiten Nederland
Onderstal is ook buiten Nederland koploper op het gebied van ESG. Zo is hij lid van de Europese RICS werkgroep Future of Valuations waarin ESG centraal staat. Ook is hij voorzitter van werkgroep ESG binnen Savills in Europa, waarin hij met Savills-taxateurs in andere landen ESG in taxaties vormgeeft. ‘We proberen kennis bij te brengen, wisselen ervaringen uit en proberen uniformiteit aan te brengen. In deze werkgroep zitten mensen van verschillende divisies met verschillende functies, jong en oud. Hiërarchie speelt geen rol. Nederland geldt overigens nog steeds als een voorloper op het gebied van duurzaamheid.’
Data nog belangrijker geworden
Om zeker te zijn of je duurzaam bent en om de waarde van panden goed te kunnen bepalen, is veel data nodig. En om het werk als taxateur anno 2023 goed te kunnen doen, is data nog belangrijker geworden. Om deze reden is op initiatief van de Nederlandse banken de duurzaamheidsparagraaf ontwikkeld die later dit jaar in werking zal treden. Onderstal heeft bijgedragen aan het vormgeven hiervan. Met data kun je achteruit kijken, maar data heeft ook voorspellende waarde, aldus Onderstal. ‘Wij gaan al een stapje verder dan de duurzaamheidsparagraaf. Via een online tool vragen we bij onze opdrachtgevers veel informatie op. Dat gaat onder meer over energiegebruik en duurzaamheidsmaatregelen die al zijn genomen."
Rekentools
Savills heeft rekentools ontwikkeld die vervolgens uitrekenen wanneer een bepaalde asset stranded dreigt te raken, dus niet voldoet aan de Paris Proof-normen. 'Op die manier kunnen we voorspellingen doen wanneer een gebouweigenaar een investering moet doen in bijvoorbeeld installaties of isolatie. Het gaat dus om toekomstige kosten. Dat verwerken we vervolgens in de taxatie en daarmee lopen we voor op de duurzaamheidsparagraaf.’
Savills Maps
De markt vráágt ook om datagedreven advies en ook daarin probeer Savills een voorloper te zijn. ‘Via Savills Maps hebben wij snel en interactief inzicht in de vastgoedmarkt. Dit digitale platform combineert ruim tweehonderd openbare en vastgoedspecifieke bronnen op gebouwniveau. Met Savills Analytics kan vastgoeddata vervolgens op een overzichtelijke manier gevisualiseerd worden op verschillende aggregatieniveaus en per sector. Het leidt tot meer inzicht in trends en ontwikkelingen, waardoor onze taxateurs goed onderbouwde taxaties leveren. Wij horen dat ook terug van onze opdrachtgevers.’
Een taxatierapport is een cruciaal document, onder meer bij financieringsbeslissingen”
Adviserende rol
Naast het taxeren van objecten zal een taxateur in de toekomst meer en meer een adviserende rol krijgen, verwacht Onderstal. ‘Mijn team wordt nu al regelmatig gevraagd om duurzaamheidsanalyses uit te voeren. Opdrachtgevers willen van ons weten welk effect bepaalde investeringen op de waarde van een pand heeft. Zo komen we steeds beter te weten wat het kost om van label c naar label a te gaan, of van BREEAM very good naar BREEAM excellent. We verzamelen al die data in Savills Maps, zodat we nog gefundeerder uitspraken kunnen doen over de waardeontwikkeling.’
Taxateur anno 2023
Door het belang van ESG is het vak van taxateur anders geworden, aldus Onderstal. ‘Een taxateur is van origine gewend om in de achteruitkijkspiegel te kijken. Duurzaamheid gaat echter over de toekomst. Een taxateur moet dus ook naar voren durven kijken bij het taxeren van een pand.’
Een taxateur moet goed naar de markt luisteren, aldus Onderstal. Die markt bestaat uit eigenaren, huurders en financiers, maar ook de overheid speelt een rol. Een goede taxateur moet in staat zijn om alle inzichten te bundelen, zodat hij of zij tot een goed waardeoordeel van een object kan komen. ‘Ik vind het een machtig mooi vak. Een taxatierapport is een cruciaal document, onder meer bij financieringsbeslissingen. Mede daarom heeft het vak als taxateur mij altijd getrokken. Een taxatie heeft vaak een maatschappelijk belang en mijn handtekening staat er onder, het is mijn mening. Weinig mensen zullen zo’n rapport van a tot z gaan lezen, dat is jammer. Want alleen dan wordt helemaal duidelijk hoe de taxateur tot zijn mening is gekomen.’
Savills in het kort
Savills is een van oorsprong Brits bedrijf, opgericht in 1855. Savills is anno 2023 een van ’s werelds meest prominente vastgoedadviseurs, met 700 vestigingen in Amerika, Europa, Azië-Pacific, Afrika en het Midden-Oosten. Bij Savills Nederland – met hoofdkantoor op de Zuidas in Amsterdam – werken circa 160 mensen. De commercieel vastgoedadviseur werkt onder meer voor projectontwikkelaars, beleggers, grondeigenaren, zakelijke huurders, logistieke ondernemingen en overheidsinstanties. Het gaat om diensten op verschillende terreinen: verhuur, beleggingen (aankoop en verkoop), taxaties, beheer en ontwikkeling.
Het taxatierapport
In een taxatierapport van Savills komen allerlei aspecten rondom duurzaamheid aan bod. Zoals de flexibiliteit van het gebouw. Is het object geschikt voor alternatief gebruik, dus transformatie? Biedt het bestemmingsplan die mogelijkheid? Op het gebied van locatie en bereikbaarheid wordt niet alleen gekeken of het object goed bereikbaar is met het openbaar vervoer, maar ook of het object een goed energielabel heeft ten opzichte van de concurrerende panden in de omgeving.
Ook belangrijk: bouwmaterialen en installaties. Zijn de gebruikte bouwmaterialen duurzaam en/of recyclebaar van aard? Hoe wordt omgegaan met energie, water en afval? Daarnaast wordt gekeken naar afspraken over onder meer het gebruik van het object. Zijn er afspraken om duurzaam gebruik te stimuleren, zoals Green Lease? Tenslotte wordt gekeken over welke certificaten een gebouw beschikt, denk aan energielabels, BREEAM, LEED en WELL.
Dit artikel is gesponsord door Savills.
