Yardi: 'Meer focus op huurder vergt ingrijpende transitie vastgoedbedrijf'
Richard Gerritsen, directeur Europa van Yardi. in gesprek met Vastgoedmarkt tijdens de Provada 2023.
Gebouweigenaren en verhuurders richten zich steeds meer op de wensen van huurders. Richard Gerritsen, directeur Europa van technology provider Yardi, ziet deze internationale trend in de volle breedte van de vastgoedmarkt, maar focust zich in deze bijdrage op de kantorensector.
‘Thuiswerken nam een hoge vlucht tijdens covid en is daarna in zekere mate een blijvertje gebleken. En dat vereist meer flexibiliteit’, noemt Gerritsen als belangrijke redenen waarom kantoorverhuurders steeds meer focussen op de wensen van huurders en hun medewerkers. Maar de geweldige vaart die deze ontwikkeling nu krijgt in Amerika, de thuismarkt van Yardi, komt volgens hem ook door de actuele crisis waarin delen van de Amerikaanse markt verkeren, zoals in Manhattan en San Francisco. Daar staat inmiddels 30 tot 40 procent van de kantoren leeg als gevolg van de tech- en bankencrisis.
Grote institutionele beleggers beleggen steeds meer in operators”
Stroomversnelling
‘Ik weet dat het in Europa, en zeker in Amsterdam, nog lang niet zo slecht is gesteld met de kantorenleegstand. Maar de algehele verwachting is wel dat de situatie ook hier niet zal verbeteren’, betoogt Gerritsen. Yardi roept overigens al tien jaar dat de kantorenmarkt structureel gaat veranderen omdat kantoorgebruikers meer flexibiliteit en maatwerk verlangen. Het verschil is dat die trend nu ook daadwerkelijk in een stroomversnelling raakt.
Flexibele kantoorconcepten
Flexibiliteit is hét steekwoord bij de ingrijpende transitie van ‘simpele’ verhuur van vierkante meters naar uitgekiende vastgoedexploitatie door een operator. Of beleggers zich nu zelf ontwikkelen tot aanbieders van flexibele kantoorconcepten – zoals de Nederlandse beursgenoteerde kantoorbelegger NSI deed met zijn HNK-concept naar aanleiding van een eerdere kantorencrisis – of dat zij hun gebouwen verhuren aan flexibele operators zoals WeWork, is volgens Gerritsen niet eens zo ter zake doende.
‘Je ziet ook dat grote institutionele beleggers steeds meer beleggen in operators en niet in de onderliggende gebouwen. Want de service en flexibiliteit die ze bieden, is onlosmakelijk verbonden met het gebouw. Die beleggers weten: zonder een goede operator heb je niks aan een gebouw.’
Bekijk het gesprek tijdens de Provada
Latte machiatto
De gewenste flexibiliteit heeft zeker niet alleen te maken met de duur van het huurcontract, legt hij uit. ‘Maar ook met het gebruik van de ruimte en de diensten die men van een verhuurder verwacht, want daarin ontstaat ook een veel grotere variëteit; van vergaderruimtes, flexplekken, spreekruimten, creatieve ruimtes tot stilteplekken. Op al die plekken wil de gebruiker bijvoorbeeld een latte machiatto met biodynamische melk bestellen. De administratieve verwerking van alleen zo’n factuurtje vergt een ingrijpende aanpassing van de systemen bij de verhuurder.’
Daadwerkelijke ruimtegebruik
Verhuurders en gebouweigenaren willen op hun beurt volgens Yardi ook steeds meer informatie ontvangen over het daadwerkelijke ruimtegebruik van huurders en hun medewerkers. Dit om vroegtijdig te kunnen inspelen op eventuele toekomstige wensen. ‘Ruimtebehoefte en ruimtegebruik hebben uiteraard ook te maken met de fase waarin een bedrijf verkeert. Een start-up heeft een andere behoefte dan een grote partij, wil waarschijnlijk uitbreiden. Maar misschien wil die gevestigde partij juist wel minder in plaats van meer ruimte, maar is wel bereid om straks méér te betalen als daar flexibiliteit en extra dienstverlening tegenover staan.’
Alles staat en valt met een visie”
Big brother
Meten is weten. Maar leidt dat tot het gevoel bij huurders en hun medewerkers van ‘Big brother is watching you’ als de huurder precies kan zien hoelang iemand in welke ruimte vertoeft? ‘Dat kan een gevoeligheid zijn, zeker in het begin’, erkent de Yardi-directeur Europa volmondig. ‘Maar de ervaring leert dat mensen daar heel snel aan wennen. Bij binnenkomst en vertrek word je bij het poortje in het gebouw ook geregistreerd, maar ook als je bijvoorbeeld een vergaderruimte boekt. En vergeet niet: waar je ook komt in een stad, overal hangen camera’s.’
Ingrijpende transitie
De term transitie wordt tegenwoordig te pas en te onpas gebruikt. Waarom vergt een veel grotere focus op de huurder een ingrijpende transitie? ‘Omdat het een hele omschakeling in denken betekent, en een enorme transitie voor de organisatie, die zo’n zes tot negen maanden kan duren’, antwoordt Gerritsen bedachtzaam. ‘Plat gezegd zal het bij wijze van spreken onze verhuurder nu worst wezen wat huurder Yardi als bedrijf doet. Zolang de huur maar tijdig wordt betaald en het huurcontract tijdig verlengd.’
Toekomstig gebruik
Maar in zo’n nieuwe opzet zal de verhuurder regelmatig met de huurder om de tafel zitten en vragen wat de behoeften zijn en in welke huurdersmix de huurder het meest tot z’n recht komen. ‘Op basis van de verzamelde data kan hij die gesprekken goed voorbereid voeren, zelf al inschattingen maken over het toekomstig gebruik. Dit gaat dan ook veel verder dan de installatie van een simpel kantoorappje.’
Visie
Hoe transformeer je een traditionele vastgoedonderneming? Waar begin je? Wat is belangrijk voor een goed resultaat? De Yardi-directeur hoeft geen seconde na te denken: ‘Alles staat en valt met een visie! Als je dit alleen doet om mee te lopen met de rest, gaat het echt niet werken. Dat moet aandachtsgebied nummer één zijn. De overige 25 procent bestaat uit het vinden en implementeren van de juiste technologie.’
Vastgoedmarkt is hét platform op het gebied van commercieel vastgoed. Ontvang elke werkdag het laatste nieuws, ontwikkelingen én de belangrijkste transacties uit de vastgoedsector.
