1. Belasting op spaargelden en beleggingen box 3
De belangrijkste fiscale wijziging voor beleggers is de nieuwe berekening van het box 3-inkomen, waarin het rendement uit spaargeld en beleggingen wordt belast. Tot in 2022 werd het rendement op het vermogen door de belastingdienst op één manier berekend, ongeacht of dat vermogen op een spaarrekening stond of in aandelen of vastgoed zat. Wel was er een verdeling in schijven waarbij de Belastingdienst bij een groter vermogen uitging van een hoger rendement. Het fictief rendement varieerde daardoor van 1,82 tot 5,53%.
In het nieuwe systeem is er een onderscheid gekomen tussen spaargelden, overige bezittingen (zoals aandelen, vastgoed en andere investeringen) en schulden. Voor elk van die categorieën heeft de overheid een fictief rendement vastgesteld.
- Spaargelden, waarvoor het voorlopig rendement is vastgesteld op 0,01%
- Overige bezittingen, zoals beleggingen, waarvoor een voorlopig rendement geldt van 6,17%
- Schulden, waarvoor een negatief rendement wordt verondersteld van 2,46%. Over het rendement dat onderaan de streep overblijft, wordt in 2023 32% belasting geheven
‘Hoe deze verandering precies gaat uitpakken, is per vermogensmix en per persoon verschillend. Maar het ziet ernaar uit dat vastgoedbeleggers per saldo op een hoger fortfaitair rendement uit zullen komen dan voorheen’, stelt Stokmans. ‘Bovendien is het veronderstelde rendement van 6,17% over al je bezittingen behoorlijk fors. Met de dalende huizenprijzen en
hogere rentes is het nog maar de vraag of je dat als vastgoedbelegger gaat halen.’
2. Verhoging overdrachtsbelasting
Een tweede fiscale wijziging die belangrijk is voor vastgoedbeleggers, is de verhoging van de overdrachtsbelasting. Dat is de belasting die je bij de aankoop van onroerend goed betaalt over de totale aankoopwaarde. Sinds 2021 gold er een percentage van 0 of 2% voor de aankoop van woningen bestemd om zelf in te wonen en 8% voor alle overige doeleinden. Denk daarbij aan niet-woningen, zoals winkels, kantoren en fabrieken, of woningen voor de verhuur. ‘Daardoor moesten ondernemers en beleggers al flink meer belasting betalen over de aankoop van vastgoed dan particulieren.’
De nieuwe situatie
Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting voor het overige deel verder omhooggegaan van 8 naar 10,4%. Het percentage van 2% voor kopers die de woning wel zelf gaan bewonen, blijft gelijk. Daarnaast blijft de overdrachtsvrijstelling voor starters onder de 35 jaar bestaan. ‘Dat betekent dat het gat tussen particulieren en beleggers nog groter wordt. Beleggers gaan meer belasting betalen over de aankoopwaarde, waardoor het lastiger is om een concurrerend bod neer te leggen’, duidt Bonthuis. Dat is ook precies de bedoeling van het kabinet: het moet wat hen betreft aantrekkelijker worden voor particulieren om woningen te kopen.
3. Verandering in leegwaarderatio
Een andere verandering die dit jaar speelt binnen box 3 is de versobering van de leegwaarderatio. ‘De leegwaarderatio is een afslag die de waarde van verhuurde woningen voor box 3 van de inkomstenbelasting vermindert op basis van een percentage van de WOZ-waarde’, legt Bonthuis uit. ‘Daardoor wordt een verhuurde woning voor een lagere waarde meegenomen in de grondslag voor box 3, zodat je hierover minder belasting betaalt. Het idee hierachter is dat woningen die verhuurd worden vaak minder waard zijn dan andere woningen op de markt.’
De nieuwe situatie
Per 1 januari 2023 is de leegwaarderatio versoberd. Woningen in de tijdelijke verhuur zijn voortaan uitgesloten van deze afslag. Ook bij verhuur aan directe familieleden, zoals een zoon of dochter, rekent de Belastingdienst voortaan een leegwaarderatio van 100% mee in de grondslag. ‘Ook voor al het overige zijn hogere percentages gekomen. Dit betekent effectief dat dit voor alle vastgoedbeleggers zal leiden tot een hogere grondslag en dus meer belasting. Dit zal het rendement op verhuurde woningen verder drukken’, aldus Bonthuis.
4. Regulering middenhuursegment
Op de langere termijn ligt er ook nog een plan om het middenhuursegment te gaan reguleren. Bonthuis: ‘In de politiek heerst het idee dat de vrije sector te hoge huurprijzen vraagt en dat mensen die net niet in aanmerking komen voor de sociale huur daarvan de dupe zijn. Om het middenhuursegment beter bereikbaar te maken voor mensen met een middeninkomen introduceert het kabinet daarom een huurprijsbescherming.’
De situatie vanaf 2024
De bedoeling is dat het huidige woningwaardestelsel vanaf 1 januari 2024 wordt doorgetrokken van 142 tot 187 punten. Daarbij staan 187 punten op dit Arianne Bonthuis en Sjoerd Stokmans van Van Doorne. moment gelijk aan een huurprijs van 1000 euro per maand. Huurwoningen kunnen deze punten verdienen door middel van een goed energielabel, voldoende buitenruimte en de aanwezigheid van bijvoorbeeld een bad, bidet of meerdere wastafels in huis.
Onze producten leveren direct rendement en cashflow op”
‘Vastgoedeigenaren die nu nog nét in de vrije sector zitten, zijn dus straks ook gebonden aan het puntensysteem. Ze worden gedwongen om in de woning te investeren, of moeten de hoge huurkosten die ze nu nog mogen rekenen verlagen bij het aangaan van een nieuw contract. Dat gaat ten koste van het rendement. De teneur in de markt is op dit moment – ook
door de overige veranderingen – dat veel vastgoedbeleggers in het middensegment hun woningen zullen verkopen, waardoor het aantal huurwoningen in deze categorie zal dalen.’
5. Lagere jubelton
Een maatregel die indirect effect kan hebben op vastgoedbeleggers is de verlaging van de jubelton. De jubelton was een vrijstelling waarmee mensen tussen de 18-40 jaar tot 31 december 2022 een belastingvrije schenking van 106.671 euro konden krijgen. Dit bedrag moesten de kinderen gebruiken voor de aankoop van een woning. ‘Maar het idee was de laatste jaren dat deze vrijstelling zorgde voor ongelijkheid op de woningmarkt’, vertelt Bonthuis. Om een eerlijker speelveld te creëren, heeft het kabinet besloten de jubelton te gaan afbouwen.
De nieuwe situatie
Per 1 januari 2023 mogen ouders hun kinderen eenmalig een bedrag van 28.947 euro belastingvrij schenken. Vanaf 2024 wordt de jubelton volledig afgeschaft. ‘Dit is in eerste instantie een maatregel die particulieren meer treft’, duidt de fiscaliste. ‘Maar het zou kunnen dat dit de waarde van woningen gaat drukken. Zo kan het dus wel indirect effect hebben op vastgoedbeleggers.’
Wat te doen met je vermogen?
‘Met zulke grote verschillen tussen sparen en beleggen, maakt het nogal uit wat je met je vermogen doet’, meent Stokmans. ‘Spaargeld wordt nauwelijks belast, maar levert ook niets op. Het enige voordeel is dat er weinig risico’s aan zitten. Aan beleggen en investeren kleven wel risico’s, maar daar tegenover staat mogelijk een hoger rendement. Zekerheden worden dus belangrijker en tegelijk wil je natuurlijk wel voldoende rendement maken zodat het opweegt tegen de belastingdruk.’
Alternatieve beleggingsvormen populair
‘De door de fiscalisten van Van Doorne benoemde ontwikkelingen zijn allemaal maatregelen die op korte termijn een behoorlijke impact hebben op vastgoedbeleggers en ze komen ook nog eens allemaal tegelijk’, aldus Dirk Jan van der Hoeden, directeur bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen. ‘Het is dan waarschijnlijk ook geen toeval dat wij in januari een record hadden in het aantal nieuwe investeerders die zich bij ons meldden. Dat komt doordat we een mooie propositie hebben die als alternatief dient voor beleggen in vastgoed. Bij Mogelijk kun je investeren in vastgoedfinancieringen. Je koopt dus niet het vastgoed zelf aan maar je verstrekt de financiering aan de koper. Je hebt dus geen gedoe met huurders en onderhoud én je wordt minder direct geraakt door de fiscale veranderingen.’
Interessante proposities
Mogelijk biedt de mogelijkheid om één-op-één te investeren in de Ondernemershypotheek of te beleggen in het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds. Voor beide opties geldt dat je als geldverstrekker slechts 60 tot 70% van de waarde van het pand financiert. Het rendement op de producten van Mogelijk, zowel de één-op-één financiering als het fondsbeleggen, ligt rond het huidige fictieve rendement dat de Belastingdienst hanteert. Van der Hoeden: ‘Bovendien zijn het stabiele, vastrentende producten die een direct rendement en een maandelijkse cashflow opleveren én bovendien gedekt zijn met zekerheden zoals het eerste recht van hypotheek. Dat maakt dat ze ook bij deze verhoogde belastingdruk interessant blijven. Natuurlijk kun je op andere manieren misschien nog wel een hoger rendement halen, maar dat betekent vaak ook dat je meer risico moet nemen en dus minder zekerheid hebt. Wij geloven daarom dat onze proposities zeer interessant zijn en blijven.’
Dit artikel is gesponsord door Mogelijk.nl.
