Savills wijst beheerders en eigenaren van vastgoedfondsen op het meest recente EU-beleid voor financiële instellingen en hun producten. Kenmerkte dit beleid zich tot voor kort door vrijblijvendheid, de laatste jaren trekt de Europese Commissie steeds strakker de teugels aan. Zo trad in het voorjaar van 2018 de Europese strategie voor duurzame financiering in werking. Daarmee beoogt de EU meer transparantie, het voorkomen van greenwashing en versnelling van bedrijfsmatige verduurzaming. Met als belangrijkste doel kapitaal richting duurzame beleggingen te leiden, om onder meer klimaatopwarming tegen te gaan.
De fondseigenaar moet uitleggen in welke mate het fonds belegt in duurzame activiteiten”
Publicatieverplichting
In maart 2021 is de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) van kracht geworden. Deze verordening schrijft een informatieverschaffingsplicht voor en rapportagevereisten voor duurzame financiering. Die verplicht financiëlemarktdeelnemers en financieel adviseurs ertoe om beleggers precontractueel en voortdurend informatie te verschaffen over hun producten, via hun website, prospectus en periodieke rapportages. Aangezien beleggingsfondsen als financieel product worden gezien, vallen de meeste vastgoedfondsen onder deze plicht.
Impact op rendement
De belegger heeft een publicatieverplichting over zijn eigen beleid en over zijn specifieke fonds. Zo moeten alle duurzaamheidsrisico's in het beleggingsbesluitvormingsproces worden uiteengezet. Ook zijn vastgoedfondsen nu verplicht alle ESG-factoren te integreren in hun risicoproces. Daaronder valt eveneens de mate van duurzaamheid van hun financiële product. Voorts dient een belegger de mogelijke impact op het rendement van het financiële product te berekenen en publiceren. Sinds 1 januari 2023 zijn de verplichtingen verder aangescherpt. Nu moet een fondseigenaar uitleggen aan welke milieudoelstelling de beleggingen van het fonds bijdragen. Ook de vraag hoe en in welke mate het fonds belegt in milieukundig duurzame economische activiteiten moet worden beantwoord.
Duurzaamheidsrisico
Om de SFDR-verplichtingen inzichtelijk te maken, neemt Savills een residentieel artikel 9-fonds van een anonieme klant onder de loep. Dit pas opgerichte fonds, dat belegt in duurzame woningen voor gezinnen met een middeninkomen, wil in lijn met het Parijsakkoord in 2050 klimaatneutraal zijn en is van plan natuur te verwerken in de gebouwde omgeving. De eerste te zetten stap is om bij iedere nieuwe aankoop het duurzaamheidsrisico vast te stellen middels een ESG-due diligence. Bij Nederlands residentieel vastgoed zijn dat het risico voor de biodiversiteit, klimaatmitigatierisico's en klimaatadaptatierisico's.
EU-taxonomie
Nadat deze risico's zijn vastgesteld, moet de fondsbeheerder van een artikel 9-fonds middelen beschikbaar stellen om deze risico's te verkleinen. Dat kunnen maatregelen zijn zoals het installeren van zonnepanelen en/of isolatie om een A-energielabel te behalen, of investeringen in groene daken om de biodiversiteit en de klimaatadaptatie van deze objecten te bevorderen.
De volgende stap is een duurzame beleggingsdoelstelling op te stellen om in aanmerking te komen als artikel 9-fonds. Deze doelstellingen kunnen er ook voor zorgen dat het fonds nog beter presteert dan nodig is voor een A-energielabel dat wordt opgelegd door de EU-taxonomie. Om dat te kunnen bereiken, moeten de maatregelen die worden genomen om de energieprestaties te verbeteren, gericht zijn op het realiseren van een CO²-neutrale belegging.
Savills helpt vastgoedbeleggers bij het realiseren van een CO²-neutrale belegging”
Kosten per m²
Sommige recent gebouwde objecten kunnen mogelijk al profiteren van een omschakeling op groene energie en – indien mogelijk – het zelf opwekken van energie. Oudere panden moeten (beter) worden geïsoleerd, van het gas af of zelfs een sterkere constructie krijgen om zonnepanelen en groene daken te kunnen installeren. De benodigde investeringen zijn fors. Zo is er een strategisch, langdurig traject nodig om een gemiddeld appartementengebouw te verduurzamen van een E-energielabel naar klimaatneutraal. Dat wordt al snel erg kostenintensief en vereist maatwerk per pand. Savills kan eigenaren bijstaan met de berekening. Met de aanvullende doelstelling om betaalbare woningen voor middeninkomens te creëren, zal het niettemin onmogelijk zijn om op deze belegging snel winst te maken.
Snelheid
Ondanks deze lastige businesscase kiezen veel beleggers toch voor duurzaam. De kosten van achterblijven op de markt vertegenwoordigen volgens Savills niettemin een veel groter risico dan het verkleinen van het rendement op een impactbelegging. Een fonds dat geen ESG-strategie volgt, moet dat sinds 2022 bovendien expliciet vermelden. Dit financiële product houdt geen rekening met de EU-criteria voor milieukundig duurzame economische activiteiten, luidt de verplichte formulering. Voor vastgoedfondsen die wel duurzaam investeren, is het essentieel hun duurzaamheidsverslaglegging zo snel mogelijk na te lopen en waar nodig aan te passen. Wie vragen heeft, kan contact opnemen met een ESG-adviseur. Savills zelf heeft in Nederland twee in-house ESG-adviseurs: Iris Kampers en Bart Oosterhuis.
Dit artikel is gesponsord door Savills
