De wereldeconomie en de vastgoedmarkten worden geconfronteerd met een groot aantal cyclische en seculiere bedreigingen. “Veel van deze uitdagingen hebben een directe impact op huurders,” verzekert Louw. “De inflatie zet de kostenbasis van bedrijven zwaar onder druk, terwijl ook de vraag van consumenten naar producten wordt gedempt. Beide factoren zijn van invloed op het vermogen van huurders om huur te betalen en daarmee op het inkomensrendement van onroerend goed. De stijgende inflatie leidt ook tot stijgende rentetarieven, waardoor de vrije kasstroom uit de portefeuilles van vastgoedbeleggers met hefboomwerking verder afneemt. Tegen deze achtergrond is het belangrijker dan ooit om inzicht te krijgen in het wanbetalingsrisico van de huurder.”
Veel vastgoedmanagers en investeerders gaan niet verder dan een analyse van hun tien grootste huurders”
Tijdrovend en complex
Het verzamelen van huurgegevens over een hele portefeuille en een consistente analyse van het standaardrisico van huurders, is volgens Louw zowel tijdrovend als complex.
“Veel vastgoedmanagers en investeerders, weten we uit ervaring, gaan dan niet verder dan een analyse van hun tien grootste huurders. Tijdens onderzoek naar de uitgebalanceerde fondsen binnen de MSCI Pan-European Quarterly Property Fund Index (PEPFI), hebben we vastgesteld dat zo’n ‘top 10 analyse’ voor veel vastgoedbeleggingsfondsen onvoldoende kan zijn. De huurinkomsten van de tien grootste huurders vertegenwoordigen vaak minder dan de helft van de portefeuille-inkomsten. En de sectorallocatie en de spreiding van het wanbetalingsrisico, kunnen vaak aanzienlijk verschillen van de rest van het fonds. Met zo’n beperkte focus is het dus gemakkelijk om significante risico's te missen.”
Belangrijke factor
Het onderzoek heeft volgens Louw duidelijk gemaakt dat de omvang van het fonds een belangrijke factor is om inzicht te krijgen in het wanbetalingsrisico van de huurders. “Grotere fondsen hebben doorgaans een groter aantal activa en meer huurders. Met een groter aantal huurders neemt de concentratie van de totale fondsinkomsten in de top 10 af naarmate de inkomstenstroom van het fonds meer wordt gediversifieerd. Door de risicoanalyse te beperken tot de ‘top 10 huurders’, loop je het risico dat je een groot deel van de huurinkomsten mist. Bovendien kan de spreiding van inkomsten over verschillende vastgoedtypes als woningen, winkels, kantoren en hotels, leiden tot aanzienlijke verschillen tussen het topsegment en de rest van de huurders.”
INCANS Global Score
Tijdens het MSCI-onderzoek werd volgens Louw gebruik gemaakt van de INCANS Global Score, een scoresysteem voor huurdersrisico. “Bij negen van de twaalf onderzochte fondsen bleek dat de inkomensrisico's mogelijk waren onderschat, als de belegger alleen de tien grootste huurders had onderzocht en had aangenomen dat de risicokenmerken van het inkomen van de overige huurders vergelijkbaar waren.”
Bij negen van de twaalf onderzochte fondsen bleek dat de inkomensrisico's mogelijk waren onderschat”
Juist omdat het verzamelen van gegevens op huurdersniveau en het consequent meten van het standaardrisico van huurders complex en arbeidsintensief is, zeker als het vastgoed binnen het fonds zich in verschillende landen bevindt, vindt Louw het begrijpelijk dat fondsmanagers en investeerders de neiging hebben om risicoanalyses te beperken tot de huurders die de meeste huurinkomsten opleveren.
Louws: “Ons onderzoek toont aan dat dit kan leiden tot een gedeeltelijke en vooringenomen analyse, waardoor mogelijk aanzienlijke risicoblootstellingen in de portefeuille ontbreken. Dat is vragen om moeilijkheden in een tijd waarin de macro-economische omstandigheden verslechteren en huurders meer onder druk komen te staan en waarin het voor beleggers en beheerders van vastgoedportefeuilles juist steeds belangrijker wordt om een volledig beeld te hebben van het risico op wanbetaling door huurders.”
Dit artikel is gesponsord door MSCI.
